Worauf gilt es bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung zu achten?
Im Zuge einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Modernisierungen sind eigentlich immer mit baulichen Veränderungen verbunden. Oft sind dafür energetische Gründe ausschlaggebend. Es kann aber auch um eine allgemeine Verbesserung der Wohnverhältnisse gehen oder der Vermieter möchte durch Modernisierungsmaßnahmen den Wert einer Immobilie erhöhen. Letztendlich profitieren in vielen Fällen sogar die Mieter davon. Doch wann ist eine Mieterhöhung im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt und in welcher Form muss dein Vermieter sie vorab ankündigen? Und um welchen Betrag darf die Miete in diesem Fall maximal erhöht werden? Diese und einige weitere Fragen möchte der folgende Beitrag beantworten.
In welchen Fällen ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung erlaubt?
Bei baulichen Veränderungen ist eine Mieterhöhung grundsätzlich erlaubt. Dazu gibt das Bürgerliche Gesetzbuch in mehreren Paragrafen Auskunft. Vermieter verpflichtet das Gesetz, Modernisierungsmaßnahmen in jedem Fall rechtzeitig anzukündigen. Ausgenommen davon sind lediglich dringende Reparaturen, wie im Fall eines Wasserschadens. Das trifft auch dann zu, wenn die Heizung im Winter ausfällt. Die Frist für die Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen beträgt grundsätzlich drei Monate.
Gilt das auch für eine neue Heizung und neue Fenster?
Eine Mieterhöhung ist auch dann erlaubt, wenn ein Fensteraustausch stattfinden soll oder eine neue Heizung installiert werden soll. Acht Prozent der Kosten eines Heizungsaustauschs dürfen sogar auf die Mietparteien umgelegt werden. Wiederum gilt beim Fenster- oder Heizungsaustausch eine Vorankündigung von drei Monaten. Laut dem überarbeiteten Gebäudeenergiegesetz müssen bestehende Heizungen seit Jahresbeginn 2024 ausgetauscht werden. Dein Vermieter kann die Heizungsanlage jedoch auch freiwillig auf erneuerbare Energien umstellen und dürfen dann die Kosten auf die Mieter umlegen. In diesem Fall darf dein Vermieter die Miete jährlich um bis zu 10 Prozent erhöhen. Davon sind jedoch die staatlichen Fördermittel abzuziehen. Gleichzeitig gilt es, die verbleibenden Investitionskosten um 15 Prozent zu kürzen. Die genaue Förderhöhe fällt daher von Fall zu Fall unterschiedlich hoch aus.
Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal betragen?
Modernisierungsumlagen stellen eine besondere Form der Mieterhöhung dar. Vermieter dürfen die jährliche Miete in diesem Fall um bis zu acht Prozent jährlich erhöhen. Früher waren es sogar bis zu elf Prozent. Eine weitere gesetzliche Regelung schreibt vor, dass die Miete im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden darf. Das erweist sich als relevant, wenn der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen – verteilt auf mehrere Jahre – plant.
Welche Vorgaben gelten für die Ankündigung einer Mieterhöhung?
Die Ankündigung einer Mieterhöhung muss der Vermieter in Textform vornehmen, wobei bereits eine E-Mail oder ein Brief an die Mieter ausreicht. In diesem Schreiben muss der Vermieter erklären, wann die Modernisierungsmaßnahmen beginnen und enden. Zu erläutern ist ebenfalls, welche baulichen Maßnahmen genau vorgenommen werden. Beizulegen ist eine Kostenberechnung. In einem Härtefall dürfen Mieter Einspruch gegen eine Modernisierung einlegen. Auch darauf muss der Vermieter in dem Schreiben hinweisen. Die Mieterhöhung beginnt dann mit dem dritten Monat nach der Vorankündigung. Kleine Arbeiten bedürfen sogar überhaupt keiner Vorankündigung. In diesem Fall darf der Vermieter die Miete um höchstens fünf Prozent erhöhen.
Gibt es Wege und Möglichkeiten, wie du dich als Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren kannst?
Modernisierungsmaßnahmen sind durch die Mieter grundsätzlich zu dulden, da sie zur Steigerung der Wohn- und Lebensqualität dienen. Das gilt gerade auch für energetische Sanierungsmaßnahmen. Wehren dürfen sich Mieter immer, sobald ein Härtefall vorliegt. Das trifft zu, wenn du als Mieter vorhast, bald aus der Mietwohnung auszuziehen, gerade eine Prüfung im Studium absolvierst oder die baulichen Modernisierungsmaßnahmen im Winter stattfinden sollen, wenn es draußen kalt ist. Das gilt weiterhin dann, wenn die Miete nach der Erhöhung im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen mehr als ein Drittel deines Nettoeinkommens ausmacht. Wenn ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung aufgrund von Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder Behinderung nicht zuzumuten ist, liegt ebenfalls ein Härtefall vor. Als betroffener Mieter solltest du dich in diesen Fällen unbedingt an deinen Vermieter wenden und die Situation schildern. Dafür hast du bis zum Ende des Monats Zeit, der dem Monat der Vorankündigung folgt. Ansonsten musst du die erhöhte Miete trotz Härtefall dulden.
Sind Mietminderungen durch Mieter erlaubt?
Eine Modernisierung ist mit erheblichen Einschränkungen für die Mieter verbunden. Diese dürfen daher anfallende Reinigungskosten oder Mietkosten für eine Ausweichwohnung geltend machen. Am besten ist es natürlich, wenn Vermieter und Mieter einen guten Draht zueinander haben. Auf diesem Wege lassen sich Mietminderung vermeiden. In jedem Fall ist es wichtig, dass die baulichen Maßnahmen die Mieter so wenig wie möglich stören. Im Zweifelsfall solltest du dazu ein Lärmprotokoll führen, in welchem du den Bauverlauf und den täglichen Lärmpegel verzeichnest. Kommt es während der Modernisierung zu Schäden, ist dafür selbstverständlich der Vermieter verantwortlich.
Wo findest du weitere Hilfe bei Fragen zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen?
Wenn du eine Überprüfung der Mieterhöhung vornehmen möchtest, findest du bei einem Mieterverein oder einer Rechtsanwaltskanzlei, dich sich auf Mietrecht spezialisiert hat. Solltest du rechtsschutzversichert sein, hilft dir auch dein Versicherer weiter.
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