Das ändert sich für Ver­mie­ter:in­nen in 2024 – die wichtigsten Neureglungen im Überblick

Rund um das Heizen und die Energieversorgung hat sich für Hauseigentümer und Vermieter zuletzt einiges getan. Bei der Ausstattung von Wohnungen und bei der Abrechnung bringt das neue Jahr somit eine Reihe von wichtigen Veränderungen mit sich. Das sind die Dinge, die Du auf dem Schirm haben solltest.

Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt neue Weichen

Nach langem hin und her hat sich die Ampelkoalition 2023 auf eine Erneuerung des Gebäudeenergiegesetzes geeinigt. Deren wesentliches Ziel besteht darin, zukünftige Heizungsanlagen so aufzustellen, dass sie zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien heraus betrieben werden. Angesichts des Klimawandels und der steigenden Ölpreise ist diese Maßnahme dringend notwendig. Gleichzeitig ist allen klar, dass die Umstellung nicht von einem auf den anderen Tag gelingt. Was für Dich als Vermieter in dem Kontext ab 2024 gilt, hängt stark von der jeweiligen Immobilie ab.

Für Altbauten und Bestandsbauten gelten Übergangsfristen

Du vermietest Wohnungen in einem Altbau? Das zum 1. Januar in Kraft getretene GEG bezieht sich zunächst auf Neubauten. Für Altbauten und Bestandsbauten greifen dagegen Übergangsregelungen. Das bedeutet konkret, dass der Handlungsbedarf im kommunalen Wärmeplanungskonzept genauer geregelt ist. Eine regional unterschiedliche Regelung ist schon deshalb sinnvoll, weil die Voraussetzungen für Wärmepumpen und erneuerbare Energieversorgung je nach Standort stark variieren. Sofern die bestehende Öl- oder Gasheizung noch funktioniert und nicht älter als 30 Jahre ist, kannst Du sie 2024 weiterlaufen lassen. Falls Du 2024 noch eine Öl- oder Gasheizung einbauen lassen willst, gibt es sogar dafür Wege. Allerdings musst Du in dem Fall darauf achten, dass eine Umstellung möglich ist und eine verpflichtende Beratung wahrnehmen.

Nutzung und Überprüfung von Bestandsheizungen

Bestandsheizungen von Altbauten und bestehenden Bauten dürfen zunächst weiterbetrieben werden, sofern sie funktionieren oder repariert werden können. Sie müssen jedoch unter bestimmten Umständen geprüft werden. Falls die Immobilie insgesamt sechs oder mehr Wohneinheiten beherbergt, ist eine professionelle Prüfung vorgeschrieben. Bei dieser wird von Fachpersonal erhoben, ob die Effizienz der Anlage verbessert werden kann. Das erreichen die Fachkräfte, in dem sie zum einen die Leistung der Heizungstechnik und zum anderen die Dämmung prüfen. Die Frist bis zur Prüfung hängt vom jeweiligen Alter der Anlage ab. Falls die Heizung ab Oktober 2009 eingebaut wurde, muss sie 16 Jahre später geprüft werden. Ältere Heizungen müssen bis spätestens 30.09.2027 geprüft werden.

Heizungsaustausch und Modernisierungsumlage in 2024

Selbst falls 2024 noch kein unmittelbarer Handlungsbedarf besteht, solltest Du das Thema nicht auf die lange Bank schieben. Früher oder später ist ein Austausch aktueller Heizungen notwendig. Und aktuell gibt es einige Änderungen, die diesen begünstigen. Schließlich ist die flächendeckende Umstellung auf erneuerbare Energien politisch gewollt. Eine der wichtigsten Veränderungen, die das Jahr 2024 mit sich bringt, ist die Modernisierungsumlage. Nach dieser ist es Dir gestattet, Kosten für einen Heizungsaustausch auf die Mieter umzulegen. Für die Verrechnung hat der Gesetzgeber klare Vorgaben gemacht.

Falls die neue Heizung durch öffentliche Mittel gefördert wird, müssen die erhaltenen Zuschüsse zunächst von den Kosten abgezogenen werden. Anschließend kann die Jahresmiete um zehn Prozent der entstandenen Summe erhöht werden. Sofern eine Heizung ohne öffentliche Förderung ausgetauscht wird, darfst Du als Mieter acht Prozent als Mieterhöhung ansetzen. Beim Einbau von Wärmepumpen ist eine Umlage der kompletten Kosten nur dann erlaubt, wenn deren Jahresarbeitszahl 2,5 übersteigt. Falls Du Dich hierüber genauer informieren möchtest, empfiehlt sich eine Fachberatung.

Das gilt jetzt bei der Heizungsförderung

Möglicherweise hast Du Dich für den Einbau einer neuen Heizung in 2024 entschieden. Dann gelten mittlerweile folgende Förderungsbedingungen. Der Einbau einer neuen Heizung, die den gesetzlichen Vorgaben des GEG gerecht wird, kann mit einer Förderung verbunden werden. Diese ist nicht nur bei der eigenen Wohnung möglich, sondern auch im Fall von vermieteten Immobilien. Seit Januar ist neben der Basisförderung von 30 Prozent auch ein Zugriff auf den Klimageschwindigkeitsbonus möglich. Diesen Zuschuss erhält, wer den Heizungsaustausch bis 2026 erledigt. Sofern Du etwas an der Dämmung des Gebäudes verbessern möchtest, kann sich ein Austausch mit einem Experten ebenfalls lohnen. Dafür gelten weiterhin die bisherigen Förderungsmöglichkeiten.

CO2-Abgabe richtig abrechnen

Mit Beginn des Jahres 2023 wurden Mieter dazu verpflichtet, sich an der CO2-Abgabe finanziell zu beteiligen. Das bedeutet, dass sich 2024 an dieser Stelle etwas Wichtiges in der Abrechnung ändert. Der Anteil, den die Mieter an diesen Kosten übernehmen müssen, hängt vom Zustand des Hauses ab. Anhand der Energieeffizienzklasse kannst Du herausfinden, in welche Stufe Dein Mietobjekt fällt und wie viel Prozent der Kosten Du auf die Mieter umlegen darfst. Die Energieeffizienzklasse ist im Energieausweis eingetragen. Im Fall der Energieeffizienzklasse E ergibt sich beispielsweise eine hälftige Aufteilung. Falls das Haus dagegen extrem schlecht isoliert ist, kann es sein, dass Du als Vermieter bis zu 95 Prozent selbst tragen musst.

Neuregelung für Kabel-TV beachten

Früher war es nicht unüblich, dass Vermieter Kabel-TV für große Wohnanlagen abschließen und die Kosten unkompliziert auf die Mieter umlegen konnten. Im Jahr 2021 wurde diese Regelung gekippt. In der Folge können und müssen Mieter sich selbst um den Anschluss kümmern und einen entsprechenden Vertrag direkt mit dem Anbieter abschließen. Die Übergangsfrist bis zur spätestmöglichen Umsetzung endet am 30.06.2024. Falls Du es nicht bereits getan hast, solltest Du etwaige Kabel-TV-Verträge für vermietete Wohnungen also möglichst bald kündigen. Informiere Deine Mieter mit einem Schreiben darüber, dass sie selbst einen Vertrag abschließen müssen.