Die Mietpreisbremse in Deutschland: Ein umfassender Leitfaden für Vermieter und Mieter

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument der deutschen Wohnungspolitik, um den starken Anstieg der Mietpreise in begehrten Wohngegenden zu begrenzen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Dieser Artikel erläutert die Grundlagen der Mietpreisbremse, ihre Funktionsweise, die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern sowie die Kritikpunkte an der Regelung.

Gesetzlicher Rahmen

Die Mietpreisbremse wurde 2015 im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) eingeführt, mit dem Ziel, die Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu deckeln. Das Gesetz sieht vor, dass die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Verlängerung und Geltungsdauer

Im Februar 2020 wurde eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025 beschlossen, um den Bundesländern die Möglichkeit zu geben, diese in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt weiterhin anzuwenden.

Ortsübliche Vergleichsmiete als Basis

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Grundlage für die Mietpreisbremse. Sie wird anhand des Mietspiegels ermittelt, der die durchschnittlichen Mietpreise der letzten sechs Jahre für vergleichbare Wohnungen in derselben Lage darstellt. Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel, wobei nur qualifizierte Mietspiegel rechtlich bindend sind.

Erstellung eines Mietspiegels

Städte und Gemeinden sind nicht verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Wenn kein Mietspiegel verfügbar ist, können Vermieter drei vergleichbare Wohnungen heranziehen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen festgelegt werden. Aktuell haben 12 der 16 Bundesländer entsprechende Verordnungen erlassen. Die Regelung greift nur, wenn der Mietvertrag nach dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse in der jeweiligen Region abgeschlossen wurde.

Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt

Ein Wohnungsmarkt gilt als angespannt, wenn mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt ist:

• Mietsteigerungen über dem Bundesdurchschnitt
• Große Nachfrage bei geringem Leerstand
• Bevölkerungswachstum ohne ausreichenden neuen Wohnraum

Zulässige Ausnahmen

Es gibt mehrere Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

1. Erstvermietung nach Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind ausgenommen.
2. Umfassende Modernisierung: Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden, dürfen ebenfalls eine höhere Miete verlangen.
3. Bestandsschutz: Wenn die Vormiete bereits über der 10 %-Grenze lag, darf diese Höhe beibehalten werden.

Besonderheiten bei Ausnahmen

• Gewerbliche Vermietung: Bestandsschutz gilt nicht, wenn die Immobilie zwischenzeitlich gewerblich vermietet wurde.
• Teilsanierung: Hier darf die Miete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten erhöht werden.
• Möblierte Wohnungen: Die Mietpreisbremse gilt, aber es darf ein Möblierungszuschlag erhoben werden.
• Vorübergehende Vermietung: Ferienwohnungen und ähnliche Unterkünfte sind ausgenommen.

Mietpreisbremse bei bestehenden Verträgen

Für bestehende Mietverhältnisse greift die Kappungsgrenze, die eine Erhöhung der Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % (in einigen Ballungsgebieten nur 15 %) erlaubt.

Mietpreisbremse bei Staffel- und Indexverträgen

• Indexmietvertrag: Die Mietpreisbremse greift nur für die anfängliche Miete. Weitere Anpassungen erfolgen nach dem Preisindex des Statistischen Bundesamts.
• Staffelmietvertrag: Jede vereinbarte Mieterhöhung muss die Mietpreisbremse einhalten.

Rechte des Mieters

Mieter können eine zu hohe Miete rügen und die Zahlung entsprechend kürzen. Für Mietverträge ab dem 01.04.2020 können überhöhte Mietzahlungen bis zu 30 Monate rückwirkend zurückgefordert werden. Außerdem haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen.

Auskunftspflicht des Vermieters

Vermieter müssen neuen Mietern unaufgefordert und schriftlich die Höhe der Vormiete mitteilen und etwaige Ausnahmen von der Mietpreisbremse darlegen.

Kritik an der Mietpreisbremse

Häufige Kritikpunkte sind:

• Keine Sanktionen bei Nichtbeachtung: Vermieter müssen erst reagieren, wenn der Mieter eine Rüge erhebt.
• Fehlende Mietspiegel: In vielen Regionen fehlen aktuelle oder qualifizierte Mietspiegel.
• Viele Ausnahmen: Zahlreiche Ausnahmen machen die Regelung kompliziert und teilweise wirkungslos.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein umstrittenes, aber notwendiges Instrument, um bezahlbaren Wohnraum in angespannten Märkten zu sichern. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich über die geltenden Regelungen und ihre Rechte und Pflichten informieren, um Konflikte zu vermeiden und ein faires Mietverhältnis zu gewährleisten.