Als privater Vermieter hast du es oft nicht leicht, die passende Miethöhe für deine Immobilie festzulegen. Es gilt, die eigenen Kosten zu decken und eine gute Rendite zu erzielen, während Mietspiegel und Mietpreisbremse berücksichtigt werden müssen. In diesem Artikel erfährst du, worauf es bei der Festlegung der Kaltmiete und Warmmiete ankommt, welche Unterschiede bestehen und welche Aspekte in den Mietvertrag aufgenommen werden sollten.
Kaltmiete: Die Kaltmiete, auch Nettomiete genannt, umfasst die reinen Mietkosten ohne Nebenkosten. Sie bezieht sich ausschließlich auf die Nutzung der Wohneinheit.
Warmmiete: Die Warmmiete setzt sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Sie wird manchmal auch Bruttomiete genannt und umfasst alle Kosten, die der Mieter an den Vermieter zahlt.
Berechnung der Kaltmiete
Die Kaltmiete wird auf Basis des örtlichen Mietspiegels und der Wohnungsgröße berechnet. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, wie die Lage und Ausstattung der Immobilie sowie die eventuell geltende Mietpreisbremse.
Ein Beispiel für die Berechnung der Kaltmiete:
Kaltmiete = Wohnfläche × Mietpreis pro Quadratmeter
Für eine Wohnung mit 95 m² und einem Quadratmeterpreis von 6,35 € ergibt sich:
95 m² × 6,35 € = 603,25 €
Die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Mietspiegel festgehalten ist, dient als Basis für diese Berechnung. Seit Anfang 2023 sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen einfachen Mietspiegel zu erstellen, der alle vier Jahre aktualisiert wird.
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse, die seit 2015 in Kraft ist. Diese Regelung besagt, dass die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausgenommen davon sind Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
Die Kappungsgrenze, geregelt in § 558 Absatz 3 BGB, besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % (in einigen Ballungsgebieten 15 %) steigen darf. Dies schützt Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen und sorgt für eine gewisse Stabilität auf dem Wohnungsmarkt.
Kaltmiete als Rentabilitätsfaktor
Die Kaltmiete ist ein entscheidender Faktor für die Rentabilität deiner Immobilie. Die maximal erzielbare Kaltmiete hängt von verschiedenen Aspekten ab:
- Lage: In beliebten Stadtteilen kann eine höhere Miete verlangt werden. Die Mietpreisbremse kann hier jedoch eine Obergrenze setzen.
- Zustand der Immobilie: Eine frisch renovierte oder sanierte Wohnung kann zu einem höheren Mietpreis angeboten werden.
- Ausstattung: Hochwertige Ausstattungselemente wie eine moderne Küche oder ein neues Badezimmer rechtfertigen ebenfalls eine höhere Miete.
Definition der Warmmiete
Die Warmmiete umfasst neben der Kaltmiete auch die Nebenkosten, die für den Mieter anfallen. Diese Kosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt und umfassen laufende Kosten wie:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung und Abwasser
- Müllabfuhr
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
Einmalige Kosten wie Instandhaltung sind nicht umlagefähig. Die Nebenkosten können einen erheblichen Teil der Warmmiete ausmachen und sollten deshalb genau kalkuliert werden.
Nebenkostenabrechnung
Wenn du mit deinen Mietern Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart hast, musst du jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Der Abrechnungszeitraum darf ein Jahr nicht überschreiten, und die Abrechnung muss dem Mieter bis spätestens 31. Dezember des Folgejahres zugestellt werden. Verspätete Abrechnungen können dazu führen, dass Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden können, während Guthaben des Mieters weiterhin ausgezahlt werden müssen.
Inklusivmiete
Eine Inklusivmiete, bei der alle Kosten bereits in der Miete enthalten sind, wird meist bei kurzzeitigen Vermietungen genutzt. Diese Variante ist für langfristige Mietverhältnisse weniger geeignet, da Mietanpassungen schwieriger umzusetzen sind und verbrauchsabhängige Kosten wie Heizkosten nicht berücksichtigt werden können.
Weitere anfallende Kosten
Zusätzlich zur Warmmiete können für den Mieter weitere Kosten wie Strom, TV oder Internet anfallen, die nicht zu den eigentlichen Mietkosten gehören. Diese Verträge schließt der Mieter in der Regel selbst mit den entsprechenden Anbietern ab, was ihm die Wahl zwischen verschiedenen Angeboten ermöglicht.
Fazit
Der wichtigste Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete liegt in den Nebenkosten. Die Kaltmiete umfasst nur die Nutzung des Wohnraums, während die Warmmiete auch die Betriebskosten enthält. Bei der Festlegung der Miethöhe solltest du sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete als auch gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze berücksichtigen.
Um ein transparentes und faires Mietverhältnis zu gewährleisten, solltest du im Mietvertrag genau festlegen, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Dies sorgt für Klarheit und trägt zu einem harmonischen Mietverhältnis bei.
