Einleitung
Wenn es draußen kälter wird, stellt sich jedes Jahr dieselbe Frage: Ab wann muss der Vermieter heizen?
Vor allem in Mehrfamilienhäusern mit zentraler Heizungsanlage sorgt dieses Thema regelmäßig für Diskussionen. Gesetzlich ist die Heizperiode nicht festgeschrieben, dennoch gibt es klare Vorgaben aus der Rechtsprechung. Dieser Beitrag zeigt, wann Vermieter die Heizung einschalten müssen, welche Temperaturen vorgeschrieben sind – und welche Konsequenzen drohen, wenn es in der Wohnung zu kalt bleibt.
Wann beginnt die Heizperiode?
Eine gesetzlich festgelegte Heizperiode existiert nicht. Nach allgemeiner gerichtlicher Praxis gilt jedoch der Zeitraum vom
1. Oktober bis zum 30. April als maßgeblich.
Digitales Mietkautionskonto - einfach & sicher
Keine Banktermine, keine Formulare. Die Kaution wird verzinst und insolvenzsicher verwahrt – komplett kostenlos.
Jetzt kostenlos eröffnenIn dieser Zeit sind Vermieter verpflichtet, die Heizungsanlage so zu betreiben, dass in den Wohnräumen tagsüber mindestens 20 bis 22 °C erreicht werden können.
Nachts darf die Temperatur etwas abgesenkt werden – unter 18 °C darf es jedoch nicht werden.
Heizpflicht bei Kälte außerhalb der Heizperiode
Auch außerhalb der Heizsaison kann eine Heizpflicht bestehen.
Sobald die Raumtemperatur über mehrere Tage hinweg unter 18 °C fällt, müssen Vermieter die Heizungsanlage einschalten – unabhängig vom Kalender.
Kurze Kälteeinbrüche über ein oder zwei Tage begründen dagegen keine sofortige Heizpflicht. Entscheidend ist, ob eine dauerhafte Unterschreitung der Mindesttemperatur droht.
Heizzeiten: Tag- und Nachtregelung
Während der Heizperiode gilt grundsätzlich:
- Nachts (23:00–6:00 Uhr) darf sie gedrosselt werden, solange mindestens 18 °C gewährleistet sind.
Diese Temperaturgrenzen gelten auch, wenn außerhalb der Heizsaison anhaltend kühles Wetter herrscht.
Heizungsausfall: Rechte und Ansprüche der Mieter
Kommt es zu einem Heizungsausfall, muss der Vermieter den Mangel unverzüglich beheben.
Währenddessen können Mieter ihre Miete mindern – abhängig vom Ausmaß der Beeinträchtigung:
| Situation | Mögliche Mietminderung |
|---|---|
| Totalausfall der Heizung | bis zu 75 % |
| Unzureichende Heizleistung (unter 20 °C) | bis zu 20 % |
Wichtig: Eine Mietminderung ist nur zulässig, wenn der Mangel gemeldet wurde und der Vermieter Gelegenheit zur Nachbesserung hatte.
Besteht eine gesetzliche Heizpflicht?
Eine allgemeine Heizpflicht schreibt das Gesetz nicht vor – weder für Vermieter noch für Mieter.
Allerdings sind beide Parteien verpflichtet, die Mietsache vor Schäden zu schützen. Wird nicht ausreichend geheizt oder gelüftet, kann sich Schimmel bilden.
Das Landgericht Hagen (Az. 10 S 163/07) entschied, dass ein Mieter, der aus Spargründen bewusst nicht heizte, wirksam gekündigt werden durfte, da er das Mietobjekt gefährdete.
Fazit: Orientierung gibt die Rechtsprechung
Auch ohne gesetzliche Regelung ist klar:
Vermieter müssen sicherstellen, dass ihre Mieter während der Heizperiode angemessene Raumtemperaturen erreichen können.
Orientierungswerte sind:
- Heizperiode: 1. Oktober – 30. April
- Tagestemperatur: 20 – 22 °C
- Nachttemperatur: mind. 18 °C
Bei anhaltender Kälte außerhalb dieses Zeitraums besteht ebenfalls Heizpflicht. So vermeiden Vermieter nicht nur Konflikte, sondern auch Mietminderungen und Folgeschäden an der Immobilie.
👉 Tipp für Vermieter:
Lassen Sie Ihre Heizungsanlage regelmäßig warten und dokumentieren Sie die Inbetriebnahme zu Beginn der Heizsaison. So sind Sie im Streitfall auf der sicheren Seite.
