Ein Mieter zieht mitten im Jahr aus, der neue Mieter kurz darauf ein. Um die Heiz- und Wasserverbräuche präzise und gerecht abgrenzen zu können, ist eine Zwischenablesung durch den Messdienstleister (z. B. Techem, Ista, Brunata) unerlässlich. Doch wer muss die Gebühren für den Technikereinsatz eigentlich bezahlen – der ausziehende Mieter, der neue Mieter oder bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen?
In diesem Artikel erfahren Sie, warum die Nutzerwechselgebühr oft zu Unrecht auf Mieter umgelegt wird und wie Sie im Mietvertrag die Weichen für eine rechtssichere Kostenverteilung stellen.
1. Was ist die Nutzerwechselgebühr?
Wenn ein Mieterwechsel stattfindet, berechnen Messdienstleister eine Gebühr für die Zwischenablesung der Heizkostenverteiler und Wasserzähler sowie für die Erstellung einer getrennten Abrechnung. Diese Kosten liegen meist zwischen 50 € und 100 €.
2. Die Rechtslage: Wer ist zahlungspflichtig?
Die Rechtsprechung (insbesondere der Bundesgerichtshof, BGH) ist hier sehr eindeutig:
- Grundsätzlich Vermietersache: Kosten, die durch einen Mieterwechsel entstehen (sog. Nutzerwechselgebühren), sind Verwaltungskosten. Sie gehören laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) nicht zu den laufenden Betriebskosten und dürfen daher im Standardfall nicht in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
3. Die Ausnahme: Vertragliche Vereinbarung
Vermieter können die Kosten für die Zwischenablesung nur dann vom ausziehenden Mieter zurückfordern, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.
- Wichtig: Ein allgemeiner Verweis im Vertrag, dass der Mieter „die Betriebskosten trägt“, reicht nicht aus. Es bedarf einer spezifischen Klausel, die besagt, dass die Kosten einer Zwischenablesung bei vorzeitigem Auszug vom Mieter zu tragen sind.
- Achtung: Selbst mit Klausel kann die Gebühr unzulässig sein, wenn der Mieter zum regulären Ende der Mietzeit auszieht. Die Gerichte sehen die Gebühr oft nur dann als berechtigt an, wenn der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beendet.
4. Schätzung statt Ablesung?
Um Kosten zu sparen, fragen Mieter oft, ob der Stand nicht einfach geschätzt oder selbst abgelesen werden kann.
- Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Diese schreibt bei einem Nutzerwechsel zwingend eine Zwischenablesung vor. Eine Schätzung (nach der sogenannten Gradtagstabelle) ist nur zulässig, wenn eine Ablesung technisch unmöglich ist oder der Aufwand in keinem Verhältnis zum Nutzen steht.
- Empfehlung: Bestehen Sie auf eine fachmännische Ablesung. Manuelle Selbstablesungen durch Mieter führen bei der späteren Abrechnung fast immer zu Streitigkeiten über die Ablesegenauigkeit.
5. Moderne Lösung: Funk-Messgeräte
Haben Sie bereits moderne Funk-Messgeräte installiert, entfällt der Termin mit dem Techniker vor Ort oft ganz. Die Daten können zum Stichtag aus der Ferne ausgelesen werden.
- Kostenvorteil: Viele Messdienstleister verlangen für die rein digitale Zwischenabrechnung deutlich geringere Gebühren als für einen Vor-Ort-Termin. Dies schont das Budget und erspart Ihnen die Diskussion um die Kostenumlage.
Checkliste für Vermieter
- [ ] Wurden die Zählerstände bei der Wohnungsübergabe zusätzlich im Protokoll notiert?
- [ ] Enthält Ihr Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Übernahme der Nutzerwechselgebühr?
- [ ] Wurde der Messdienstleister rechtzeitig über den Auszugstermin informiert?
- [ ] Sind die Kosten der Zwischenablesung in der Buchhaltung klar von den regulären jährlichen Ablesekosten getrennt?
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