Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug

Wann Vermieter das Mietverhältnis sofort beenden können

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ist das schärfste Instrument, das Vermietern bei ausbleibenden Mietzahlungen zur Verfügung steht. Tatsächlich ist der Zahlungsverzug der mit Abstand häufigste Grund für fristlose Kündigungen im Wohnraummietrecht. Allerdings scheitern viele Kündigungen an formalen Fehlern oder an der sogenannten Schonfristzahlung, die den Mieter nachträglich retten kann. Gleichzeitig verlieren Vermieter durch zögerliches Handeln jeden Monat bares Geld. Dieser Beitrag erklärt, unter welchen Voraussetzungen die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug wirksam ist, welche taktischen Fehler Vermieter vermeiden müssen und warum die hilfsweise ordentliche Kündigung unverzichtbar ist.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug – Die gesetzlichen Voraussetzungen

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug gerät. Dabei unterscheidet das Gesetz zwei Varianten. Erstens liegt ein Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Zweitens genügt es, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug gerät.

Entscheidend ist dabei der Begriff „nicht unerheblicher Teil“. Der BGH hat klargestellt, dass ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete stets erheblich ist. Bei geringeren Beträgen kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Grundsätzlich gilt ein Rückstand ab einer halben Monatsmiete als nicht unerheblich. Folglich kann der Vermieter bereits kündigen, wenn der Mieter zwei Monate lang jeweils mehr als die Hälfte der Miete schuldig bleibt.

Darüber hinaus muss der Vermieter vor der fristlosen Kündigung keine Abmahnung aussprechen. Bei Zahlungsverzug entfällt das Abmahnungserfordernis nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB. Der Vermieter kann unmittelbar kündigen, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Dennoch empfiehlt sich aus Beweisgründen eine vorherige Zahlungsaufforderung. Vermieter, die ihre Kündigungsmöglichkeiten kennen, wissen um diesen taktischen Vorteil.

Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

Die größte Hürde für Vermieter bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug ist die Schonfristzahlung. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter den gesamten Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig begleicht. Alternativ genügt es, wenn eine öffentliche Stelle sich zur Übernahme der Schulden verpflichtet.

Allerdings kann der Mieter die Schonfristzahlung nur einmal innerhalb von zwei Jahren nutzen. Hat er bereits innerhalb der letzten 24 Monate von diesem Recht Gebrauch gemacht, greift die Schonfristzahlung nicht erneut. Gleichzeitig wirkt die Schonfristzahlung nur gegen die fristlose Kündigung. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt. Deshalb ist die sogenannte Doppelkündigung für Vermieter unverzichtbar.

Konkret bedeutet das: Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist, entfällt zwar die fristlose Kündigung. Die hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt aber wirksam. Der BGH hat in seinem Urteil vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20) ausdrücklich bestätigt, dass die Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung nicht heilt. Folglich endet das Mietverhältnis spätestens nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist – selbst wenn der Mieter zwischenzeitlich alles nachgezahlt hat.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug – Die Doppelkündigung als Strategie

Erfahrene Vermieter sprechen bei Zahlungsverzug immer gleichzeitig die fristlose und die hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Diese Doppelkündigung ist das wichtigste taktische Instrument im gesamten Mietrecht. Der Grund: Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort. Falls der Mieter die Schonfristzahlung leistet, greift die ordentliche Kündigung als Auffangnetz.

Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs stützt sich auf § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB. Der wiederholte oder erhebliche Zahlungsverzug stellt eine schuldhafte Pflichtverletzung dar, die das Vertrauensverhältnis nachhaltig erschüttert. Dabei müssen Vermieter die ordentliche Kündigungsfrist einhalten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richtet. Dennoch bleibt die ordentliche Kündigung wirksam, auch wenn der Mieter den Rückstand später vollständig ausgleicht.

Darüber hinaus sollte die Kündigung ausdrücklich beide Rechtsgrundlagen benennen. Eine Formulierung wie „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs. Hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis ordentlich gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB“ ist rechtssicher. Vermieter, die sich frühzeitig gegen Mietausfälle absichern, etwa durch eine Mietausfallversicherung, reduzieren das finanzielle Risiko zusätzlich.

Formale Anforderungen an die Kündigungserklärung

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug muss mehrere formale Anforderungen erfüllen. Zunächst bedarf sie der Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Eine Kündigung per E-Mail, SMS oder mündlich ist unwirksam. Der Vermieter muss die Kündigung eigenhändig unterschreiben und dem Mieter im Original zustellen.

Ebenso muss die Kündigung den Kündigungsgrund konkret benennen. Der Vermieter sollte die rückständigen Beträge nach Monat und Höhe aufschlüsseln. Eine pauschale Angabe wie „wegen Mietrückständen“ genügt nach der Rechtsprechung, allerdings empfiehlt sich die detaillierte Aufstellung aus Beweisgründen. Gleichzeitig muss die Kündigung an alle Mieter adressiert sein, wenn der Mietvertrag von mehreren Personen unterschrieben wurde.

Hinzu kommt die Zustellung. Der Vermieter muss den Zugang der Kündigung beweisen können. Deshalb empfiehlt sich die Zustellung per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten, der den Inhalt des Schreibens kennt und den Einwurf in den Briefkasten bezeugen kann. Das klassische Einschreiben mit Rückschein birgt das Risiko, dass der Mieter die Annahme verweigert. In diesem Fall gilt die Kündigung nicht als zugestellt. Vermieter, die auch die Bonität ihrer Mieter im Vorfeld prüfen, beugen Zahlungsausfällen wirksam vor.

Nach der Kündigung – Räumungsklage und Zwangsvollstreckung

Zieht der Mieter nach der fristlosen Kündigung nicht freiwillig aus, muss der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Ohne gerichtlichen Räumungstitel darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Eine Selbsthilferäumung ist strafbar und begründet Schadensersatzansprüche des Mieters.

Allerdings bietet das Gesetz dem Vermieter beschleunigte Verfahren. Nach § 272 Abs. 4 ZPO kann das Gericht Räumungsklagen bei Zahlungsverzug im sogenannten Urkundenprozess beschleunigt behandeln. Darüber hinaus kann der Vermieter eine einstweilige Verfügung beantragen, wenn der Mieter die Wohnung mutwillig beschädigt oder Dritte einzieht.

Entsprechend sollten Vermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist zeitnah klagen. Jeder Monat Verzögerung erhöht den finanziellen Schaden. Die Dauer eines Räumungsverfahrens beträgt in der Praxis zwischen drei und zwölf Monaten, abhängig vom Gericht und der Einlassung des Mieters. Deshalb kalkulieren erfahrene Vermieter mindestens sechs Monate vom Zahlungsverzug bis zur tatsächlichen Räumung ein. In dieser Zeit laufen die Mietausfälle weiter. Die Strategien zur Vermeidung von Mietrückständen helfen, es gar nicht erst so weit kommen zu lassen.

Teilzahlungen und Aufrechnung durch den Mieter

Ein häufiges Problem in der Praxis sind Teilzahlungen des Mieters. Zahlt der Mieter nur einen Teil der Miete, stellt sich die Frage, ob der Verzug dadurch entfällt. Grundsätzlich gilt: Teilzahlungen reduzieren den Rückstand, beseitigen den Verzug aber nur, wenn der verbleibende Rückstand unter die Erheblichkeitsschwelle fällt. Konkret bedeutet das: Schuldet der Mieter zwei Monatsmieten à 800 Euro und zahlt 900 Euro nach, verbleibt ein Rückstand von 700 Euro. Da dieser Betrag weniger als eine Monatsmiete beträgt, kann der Kündigungsgrund entfallen.

Ebenso problematisch ist die Aufrechnung durch den Mieter. Erklärt der Mieter die Aufrechnung mit einem Gegenanspruch, etwa wegen Mietminderung oder Schadensersatz, mindert sich der Rückstand rechnerisch. Allerdings muss der Gegenanspruch unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sein. Eine unbegründete Aufrechnung beseitigt den Verzug nicht. Der Vermieter sollte aufgerechnete Beträge sorgfältig prüfen und gegebenenfalls anwaltlich klären lassen, bevor er auf die Kündigung verzichtet. Die Grundlagen des Mietrechts bieten hierzu eine erste Orientierung.

Checkliste: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug richtig umsetzen

• Rückstand berechnen: Zwei aufeinanderfolgende Monate mit je mehr als einer halben Monatsmiete Rückstand oder insgesamt zwei Monatsmieten Rückstand über einen längeren Zeitraum. Betriebskostenvorauszahlungen zählen mit.
• Doppelkündigung aussprechen: Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB in einem Schreiben kombinieren.
• Schriftform einhalten: Eigenhändige Unterschrift, Zustellung per Einwurf-Einschreiben oder Boten mit Zustellungsnachweis. An alle Mietvertragsparteien adressieren.
• Rückstände aufschlüsseln: Monat, geschuldeten Betrag und gezahlten Betrag tabellarisch auflisten. Gesamtrückstand beziffern.
• Schonfristzahlung einkalkulieren: Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand begleichen. Die fristlose Kündigung wird dann unwirksam – die ordentliche bleibt bestehen.
• Räumungsklage zeitnah erheben: Nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht zögern. Jeder Monat Verzögerung kostet eine Monatsmiete. Anwalt einschalten und Klage beim Amtsgericht einreichen.
• Mietkaution verwerten: Nach rechtskräftiger Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution mit offenen Forderungen verrechnen. Nicht vorher – die Kaution dient der Absicherung, nicht der laufenden Mietdeckung.

Rechtlicher Disclaimer

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die rechtlichen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen sind streng formalisiert. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Steuerberater.