Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Warum die meisten Klauseln unwirksam sind und wie Vermieter sich absichern

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag gehören zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Vermietern und Mietern. Der BGH hat in einer Reihe von Grundsatzurteilen zahlreiche Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt – mit gravierenden Folgen für Vermieter. Denn eine unwirksame Klausel bedeutet nicht nur, dass der Mieter beim Auszug nicht renovieren muss. Sie führt auch dazu, dass der Vermieter die Kosten für sämtliche Schönheitsreparaturen während der gesamten Mietdauer selbst tragen muss. Tatsächlich sind nach Schätzungen des Deutschen Mieterbunds mehr als die Hälfte aller Renovierungsklauseln in bestehenden Mietverträgen unwirksam. Dieser Beitrag erklärt, welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung noch zulässig sind und wie Vermieter rechtssichere Formulierungen verwenden.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag – Was gehört dazu?

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) definiert. Danach umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Entscheidend ist dabei die Formulierung „von innen“. Außenanstriche gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen und dürfen dem Mieter nicht auferlegt werden.

Gleichzeitig handelt es sich bei Schönheitsreparaturen um eine Instandhaltungspflicht. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegt die Erhaltung der Mietsache grundsätzlich dem Vermieter. Allerdings erlaubt das Gesetz die vertragliche Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter. Deshalb enthalten nahezu alle Mietverträge eine entsprechende Klausel. Ob diese Klausel wirksam ist, hängt von ihrer konkreten Ausgestaltung ab. Die Grundlagen des Mietrechts sind dabei die Basis für jede Vertragsgestaltung.

Starre Fristenklauseln – Der häufigste Fehler bei Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Der mit Abstand häufigste Grund für unwirksame Renovierungsklauseln sind starre Fristenpläne. Viele ältere Mietverträge enthalten Formulierungen wie „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen durchzuführen: Küche und Bad alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre, Nebenräume alle sieben Jahre.“ Diese Klausel ist nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam.

Der BGH hat in seinem Grundsatzurteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03) entschieden, dass starre Fristenpläne den Mieter unangemessen benachteiligen. Der Grund: Starre Fristen verpflichten den Mieter zur Renovierung auch dann, wenn die Räume noch in gutem Zustand sind. Dadurch muss der Mieter unter Umständen Arbeiten ausführen, die objektiv nicht erforderlich sind. Folglich verstoßen solche Klauseln gegen § 307 Abs. 1 BGB und sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen insgesamt unwirksam.

Allerdings sind sogenannte weiche Fristenpläne zulässig. Enthält die Klausel einen Zusatz wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“, handelt es sich nach Auffassung des BGH nicht mehr um eine starre Verpflichtung, sondern um eine widerlegbare Vermutung. Konkret bedeutet das: Eine Formulierung wie „Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen in Küche und Bad alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre fällig“ ist wirksam. Der Zusatz signalisiert dem Mieter, dass er bei geringem Verschleiß nicht renovieren muss.

Endrenovierungsklauseln und Abgeltungsklauseln

Ebenso problematisch sind Endrenovierungsklauseln. Formulierungen wie „Der Mieter hat die Wohnung bei Auszug renoviert zurückzugeben“ sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Der Grund: Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung und unabhängig von der Wohndauer zur Renovierung. Selbst ein Mieter, der nur sechs Monate gewohnt hat, müsste die gesamte Wohnung renovieren. Das hat der BGH in seinem Urteil vom 12. September 2007 (VIII ZR 316/06) ausdrücklich als unangemessene Benachteiligung gewertet.

Darüber hinaus sind auch sogenannte Abgeltungsklauseln seit dem BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) unwirksam. Abgeltungsklauseln verpflichten den Mieter bei Auszug zur anteiligen Kostentragung, wenn die letzten Schönheitsreparaturen eine bestimmte Zeit zurückliegen. Der BGH hat entschieden, dass solche Klauseln den Mieter ebenfalls unangemessen benachteiligen, weil die Berechnung des Kostenanteils für den Mieter nicht transparent und nicht vorhersehbar ist. Entsprechend scheitern beide Klauseltypen an der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag – Das Problem der unrenovierten Übernahme

Eine weitere Verschärfung brachte das BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14). Danach ist eine Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auch dann unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert oder ohne angemessenen Ausgleich übernommen hat. Der Hintergrund: Wird ein Mieter in einer unrenovierten Wohnung zur Renovierung verpflichtet, müsste er im Ergebnis mehr leisten, als er an Abnutzung verursacht hat. Er würde nämlich den Renovierungsstau des Vormieters mitbeseitigen.

Konkret bedeutet das: Hat der Vormieter beim Auszug nicht renoviert und übernimmt der Nachmieter die Wohnung in diesem Zustand, kann der Vermieter dem neuen Mieter keine Renovierungspflicht auferlegen – es sei denn, er gewährt einen angemessenen Ausgleich. Dieser Ausgleich kann in einer Mietminderung, einem Zuschuss zu den Renovierungskosten oder einer Vereinbarung über den konkreten Ausgleichsbetrag bestehen. Ohne einen solchen Ausgleich ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Vermieter, die ihre Wohnungsrückgabe sorgfältig dokumentieren, vermeiden dieses Problem von Anfang an.

Farbwahlklauseln – Weiß oder nicht Weiß?

Zusätzlich hat der BGH die Zulässigkeit von Farbwahlklauseln erheblich eingeschränkt. Eine Klausel, die den Mieter während der Mietzeit auf bestimmte Farben festlegt, ist unwirksam. Der Mieter darf die Wohnung während der Mietdauer in beliebigen Farben streichen. Allerdings hat der BGH in seinem Urteil vom 22. Oktober 2008 (VIII ZR 283/07) klargestellt, dass der Vermieter für den Zeitpunkt der Rückgabe eine neutrale Farbgebung verlangen darf.

Deshalb ist eine Klausel wirksam, die bestimmt: „Bei Auszug sind die Wände in neutralen, hellen Farben zu streichen.“ Dagegen wäre die Formulierung „Der Mieter hat die Wände stets in Weiß zu halten“ unwirksam, weil sie den Mieter auch während der laufenden Mietzeit einschränkt. Gleichzeitig schuldet der Mieter bei Rückgabe in grellen oder dunklen Farben auch ohne ausdrückliche Klausel eine Rückführung in neutrale Farbtöne, wenn die Dekoration den Vertragsgebrauch überschreitet. Die Frage der Renovierungspflicht bei Auszug hängt damit immer vom Einzelfall ab.

Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln für Vermieter

Die Rechtsfolgen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel treffen den Vermieter hart. Ist die Klausel unwirksam, fällt die Renovierungspflicht an den Vermieter zurück. Er muss die Schönheitsreparaturen während der gesamten Mietdauer auf eigene Kosten durchführen. Darüber hinaus kann der Mieter einen bereits renovierten Zustand einfordern und bei Nichterfüllung die Miete mindern.

Hinzu kommt: Eine geltungserhaltende Reduktion unwirksamer Klauseln findet nicht statt. Der BGH hat wiederholt entschieden, dass eine unwirksame Klausel nicht auf ihren zulässigen Kern zurückgeführt werden kann. Enthält ein Mietvertrag beispielsweise eine starre Fristenklausel, wird diese nicht automatisch in eine weiche Fristenklausel umgedeutet. Die Klausel entfällt ersatzlos. Folglich trägt der Vermieter die vollständige Renovierungslast, bis er einen neuen Mietvertrag mit wirksamer Klausel abschließt.

Deshalb sollten Vermieter bestehende Mietverträge dringend auf unwirksame Klauseln prüfen. Bei laufenden Mietverhältnissen kann eine Ergänzungsvereinbarung helfen, die eine wirksame Schönheitsreparaturklausel nachträglich einführt. Allerdings muss der Mieter dieser Änderung zustimmen – ein einseitiges Abänderungsrecht hat der Vermieter nicht. Die Regeln zur Mietvertragsänderung sind dabei strikt einzuhalten.

Checkliste: Schönheitsreparaturen im Mietvertrag rechtssicher regeln

• Weiche Fristenpläne verwenden: Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ vor den Renovierungsfristen einfügen. Starre Fristen ohne Einschränkung sind unwirksam.
• Keine Endrenovierungsklausel: Eine Pflicht zur Renovierung bei Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung ist unzulässig. Stattdessen die Renovierungspflicht an den tatsächlichen Bedarf koppeln.
• Keine Abgeltungsklausel: Quotenregelungen, die den Mieter bei Auszug zur anteiligen Kostentragung verpflichten, sind seit 2015 unwirksam.
• Übergabezustand dokumentieren: Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen. Wurde die Wohnung renoviert übergeben, den Zustand schriftlich festhalten. Bei unrenovierter Übergabe einen angemessenen Ausgleich vereinbaren.
• Farbwahlklausel richtig formulieren: Nur für den Zeitpunkt der Rückgabe neutrale Farbtöne verlangen. Keine Farbvorgaben während der laufenden Mietzeit.
• Bestehende Verträge prüfen: Altverträge mit starren Fristen, Endrenovierungs- oder Abgeltungsklauseln identifizieren. Gegebenenfalls Ergänzungsvereinbarung mit dem Mieter abschließen.
• Fachkundige Formularhilfe nutzen: Aktuelle Mietvertragsmuster von Eigentümerverbänden oder spezialisierten Anwälten verwenden. Selbst formulierte Klauseln bergen ein hohes Unwirksamkeitsrisiko.

Rechtlicher Disclaimer

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die rechtlichen Anforderungen an Schönheitsreparaturklauseln sind komplex und einzelfallabhängig. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht.