Mietzahlungen kontrollieren, Belege sortieren, Verträge verwalten und Nebenkosten abrechnen: Schon bei wenigen Objekten wächst der Verwaltungsaufwand schnell. Eine moderne Immobilien-Software führt diese Aufgaben an einem Ort zusammen und ersetzt damit Tabellen, Papierordner und zahlreiche Einzellösungen. Doch welche Anwendung passt zu welchem Bestand? Wir vergleichen sechs bekannte Lösungen hinsichtlich Funktionsumfang, Bedienbarkeit, Automatisierung und Zielgruppe.
- Immobilien-Software im Vergleich: das Ergebnis auf einen Blick
- Worauf sollte man bei einer Immobilien-Software achten?
- Die besten Immobilienverwaltungssoftwares im Detail
- 1. ViVi – der moderne Allrounder und Vergleichssieger
- 2. Immoware24 – leistungsstark für professionelle Verwaltungen
- 3. DOMUS ERP – umfangreiche Lösung für große Verwaltungsstrukturen
- 4. casavi – Schwerpunkt auf Kommunikation und Prozessen
- 5. objego – das günstige Einstiegsmodell für kleine Vermieter
- 6. etg24 – digitale Zusammenarbeit im Fokus
- Welche Immobilien-Software ist die beste?
- FAQs
Immobilien-Software im Vergleich: das Ergebnis auf einen Blick
Für unsere redaktionelle Vergleichswertung betrachten wir sechs Kriterien: Bedienbarkeit, Funktionsumfang, Automatisierung und KI, ortsunabhängige Nutzung, Einstieg sowie Eignung für Vermieter und wachsende Bestände. Pro Kategorie sind fünf Punkte möglich.
| Immobilien-Software | Schwerpunkt | Bewertung |
|---|---|---|
| ViVi | Vermieter, Investoren und wachsende Bestände | 28/30 |
| Immoware24 | professionelle Hausverwaltungen | 25/30 |
| DOMUS ERP | größere Verwaltungen und Wohnungsunternehmen | 23/30 |
| casavi | Kommunikation und Vorgangsmanagement | 23/30 |
| objego | Einstiegsfreundlichkeit und Nebenkostenabrechnung | 23/30 |
| etg24 | digitale Verwaltungs- und Kommunikationsprozesse | 21/30 |
Die Wertung zeigt: Nicht die Lösung mit den meisten Spezialfunktionen gewinnt automatisch. Entscheidend ist, wie gut Funktionsumfang, Bedienung und Automatisierung für die jeweilige Zielgruppe zusammenspielen.
Worauf sollte man bei einer Immobilien-Software achten?
Eine private Vermieterin mit fünf Wohnungen stellt andere Anforderungen an ihre Software als eine professionelle Verwaltung mit mehreren Tausend Einheiten. Deshalb sollte die Auswahl immer vom eigenen Bestand und den regelmäßig anfallenden Aufgaben ausgehen. Besonders wichtig sind:
- Verwaltung von Objekten, Einheiten und Mietverhältnissen
- Kontrolle von Zahlungen und offenen Mieten
- Unterstützung bei der Nebenkostenabrechnung
- zentrale Dokumenten- und Belegablage
- Automatisierungen und KI-Funktionen
- Auswertungen zu Einnahmen, Ausgaben und Rendite
- cloudbasierte beziehungsweise mobile Nutzung
- Möglichkeiten zum Mitwachsen bei größeren Beständen
Wer diese Punkte vorab gewichtet, kann verschiedene Programme deutlich sinnvoller miteinander vergleichen.
Die besten Immobilienverwaltungssoftwares im Detail
Die sechs Lösungen setzen unterschiedliche Schwerpunkte. Während manche Programme klassische Aufgaben professioneller Hausverwaltungen möglichst vollständig abdecken, richten sich andere stärker an private Vermieter oder optimieren vor allem einzelne Prozesse wie die Nebenkostenabrechnung.
1. ViVi – der moderne Allrounder und Vergleichssieger
Mit ViVi steht eine KI-gestützte Lösung an der Spitze unseres Vergleichs. ViVi richtet sich an private Vermieter, Immobilieninvestoren und wachsende professionelle Verwaltungen und ist für Portfolios jeder Größe skalierbar. Mieten, Belege, Dokumente, Nebenkosten und wichtige Kennzahlen lassen sich zentral verwalten. Zahlungen können automatisch mit Soll-Mieten abgeglichen werden, während Auswertungen unter anderem Cashflow und Rendite sichtbar machen.
Ein Pluspunkt ist der konsequente Einsatz von Automatisierung. ViVi unterstützt bei der Belegerfassung und kann den eigenen Immobilienbestand außerdem über eine MCP-Anbindung mit KI-Assistenten wie ChatGPT oder Claude verbinden. Für größere professionelle Verwaltungen mit umfangreicheren Anforderungen bietet ViVi auch ein individualisiertes Enterprise-Angebot an.
Vorteile: übersichtliche Bedienung, starke Automatisierung, moderne KI-Funktionen, guter Einstieg bei kleineren Beständen und Skalierbarkeit für wachsende Portfolios.
Nachteil: Für klassische gewerbliche WEG-Verwaltungen wurde ViVi nicht primär entwickelt.
2. Immoware24 – leistungsstark für professionelle Verwaltungen
Immoware24 deckt viele klassische Verwaltungsaufgaben in einer Cloud-Lösung ab. Dazu zählen Miet- und GdWE-Verwaltung, Buchhaltung, Banking, Betriebskostenabrechnungen, Dokumentenmanagement sowie digitale Kommunikation. Auch KI-gestützte Dokumentenverarbeitung und weitere KI-Funktionen gehören inzwischen zum Angebot.
Vorteil: sehr umfangreich und für stark wachsende professionelle Verwaltungen skalierbar.
Nachteil: Für Vermieter mit einem überschaubaren Bestand kann der große Funktionsumfang unnötig komplex wirken.
3. DOMUS ERP – umfangreiche Lösung für große Verwaltungsstrukturen
DOMUS ERP richtet sich ausdrücklich an Verwaltungsprofis und Wohnungsunternehmen und empfiehlt sich laut Anbieter insbesondere ab etwa 500 Verwaltungseinheiten. Die Software bietet unter anderem umfangreiche Buchhaltungsfunktionen, Zahlungsverkehr, WEG- und Betriebskostenabrechnungen, Mahnwesen sowie Reporting.
Vorteil: starke Funktionen für komplexe kaufmännische Verwaltungsprozesse.
Nachteil: Für kleinere private Bestände ist das System deutlich umfangreicher als nötig.
4. casavi – Schwerpunkt auf Kommunikation und Prozessen
casavi verfolgt einen etwas anderen Ansatz. Kundenportal, App, E-Mail-Integration und Vorgangsmanagement sollen vor allem die Kommunikation zwischen Verwaltung, Mietern, Eigentümern und Dienstleistern vereinfachen. Cloud-Technologie ermöglicht dabei den ortsunabhängigen Zugriff.
Vorteil: überzeugend für Verwaltungen mit hohem Kommunikations- und Serviceaufkommen.
Nachteil: Für private Vermieter steht die klassische Komplettverwaltung weniger im Mittelpunkt.
5. objego – das günstige Einstiegsmodell für kleine Vermieter
objego wurde speziell für private Vermieter mit kleinen bis mittleren Beständen entwickelt. Der Schwerpunkt liegt auf der vereinfachten Nebenkostenabrechnung, Finanzverwaltung und Dokumentenablage – alles zu sehr günstigen Konditionen. Die Bedienung ist intuitiv und niedrigschwellig, mit einer kostenlosen Basisversion ist der Einstieg ohne finanzielle Hürde möglich.
Die Software bietet eine moderne cloudbasierte Lösung mit automatischer Mietenerkennung durch Bankkontointegration, Vorlagen für über 30 rechtskonforme Dokumente sowie eine Anlage-V-Vorbereitung für die Steuererklärung. Allerdings fehlen fortgeschrittene Features wie E-Mail-Integration, Tenant-Portale oder automatisierte Vorgangsbearbeitung.
Vorteile: sehr günstig (kostenlos zum Starten), intuitive Bedienung, Schwerpunkt auf Nebenkostenabrechnung, cloudbasiert, ISO-27001-zertifiziert.
Nachteile: limitiert auf ca. 50 Einheiten, keine E-Mail-Integration oder Messaging, fehlende Automatisierungen und KI-Funktionen, kein Tenant Portal, nicht skalierbar für professionelle Verwaltungen.
6. etg24 – digitale Zusammenarbeit im Fokus
etg24 kombiniert unter anderem Dokumentenmanagement, Ticketsystem, elektronisches Postfach, Kundenverwaltung und digitale Eigentümerkommunikation. Je nach Produktversion kommen weitere Verwaltungsfunktionen hinzu.
Vorteil: zahlreiche Funktionen für die digitale Zusammenarbeit mit Mietern und Eigentümern.
Nachteil: Im Vergleich zu ViVi liegt der Schwerpunkt weniger klar auf einer schlanken, automatisierten Komplettlösung für private Vermieter.
Welche Immobilien-Software ist die beste?
Eine pauschal beste Lösung für jeden Anwender gibt es nicht. Die Wahl hängt stark vom Bestand und den Prioritäten ab: Große professionelle Hausverwaltungen können beispielsweise von Immoware24 oder DOMUS ERP profitieren. casavi und etg24 spielen ihre Stärken besonders bei Kommunikation und Prozessmanagement aus.
Für absolute Anfänger und private Vermieter mit nur wenigen Einheiten bietet objego den günstigsten und niedrigschwelligsten Einstieg mit solidem Fokus auf Nebenkostenabrechnung. Wer mehr Wert auf Automatisierung, KI-Funktionen und die Möglichkeit zum Wachstum legt, wird mit ViVi besser bedient.
Für private Vermieter und Immobilieninvestoren mit wachsenden Portfolios bietet ViVi im Gesamtvergleich das ausgewogenste Paket. Die Kombination aus einfacher Verwaltung, Mieteingangskontrolle, Kennzahlen und KI-gestützten Abläufen sorgt für die höchste Bewertung. Das System wächst dabei problemlos mit dem Bestand mit – von wenigen Einheiten bis zu umfangreichen Portfolios.
Wer bislang zwischen Tabellen, Kontoauszügen und Dokumenten wechseln muss, sollte eine Immobilien-Software mit dem eigenen Bestand ausprobieren. Auch eine regelmäßige Kontrolle der Mietrendite hilft dabei, nicht nur den Verwaltungsaufwand, sondern ebenso die wirtschaftliche Entwicklung der Immobilien im Blick zu behalten.
FAQs
Welche Immobilien-Software eignet sich für private Vermieter?
Das hängt von der Bestandsgröße ab. Für absolute Anfänger mit wenigen Einheiten ist objego durch die kostenlose Basisversion sehr einsteigerfreundlich. Für private Vermieter mit wachsendem Bestand bietet ViVi die bessere Gesamtlösung mit Automatisierung und KI-Funktionen.
Was sollte eine gute Immobilienverwaltungssoftware können?
Mindestens Objekt- und Mieterverwaltung, Zahlungsübersicht, Dokumentenablage und Unterstützung bei Abrechnungen sollten vorhanden sein. Automatisierungen reduzieren zusätzlichen Aufwand. Für neue Mietverhältnisse kann außerdem eine aktuelle Mietvertrag-Vorlage hilfreich sein.
Lohnt sich Immobilien-Software auch bei wenigen Wohnungen?
Ja. Schon bei einigen Mietverhältnissen fallen regelmäßig Zahlungen, Belege, Verträge und Abrechnungen an. Eine zentrale Software schafft frühzeitig ein einheitliches System und verhindert, dass mit wachsendem Bestand immer mehr manuelle Zwischenlösungen entstehen.
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Ein Kommentar zu “Die besten Immobilienverwaltungssoftwares im Vergleich”