Generell gilt, verstößt ein Mieter gegen die Pflichten aus seinem Mietvertrag, kann der Vermieter eine Abmahnung an den Mieter aussprechen. Die Abmahnung stellt eine Warnfunktion dar, mit der ein Mieter auf ein bestimmtes Verhalten aufmerksam gemacht wird. Zudem ist eine Abmahnung laut Gesetz, eine Voraussetzung für eine fristlose Kündigung (§ 543 BGB).
Vorlage / Musterbrief (Abmahnung Mieter) als Word-Dokument kostenlos zum Download
Wann kann der Vermieter den Mieter abmahnen?
Nicht nur im Arbeitsrecht findet man die Abmahnung, sondern auch im Mietvertrag. Wer eine Wohnung mietet, der unterschreibt einen Mietvertrag, aus dem Pflichten entstehen. Handelt der Mieter zuwider, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Möchte der Vermieter eine fristlose Kündigung in die Wege leiten, muss der Mieter zuvor eine Abmahnung erhalten haben. Wichtig dabei zu wissen ist, dass es auch eine umgekehrte Version der Abmahnung gibt. In dieser erhält der Vermieter eine Abmahnung.
Kurz zusammengefasst ist also eine Abmahnung der Vorbote zu einer fristlosen Kündigung. Mit der Abmahnung wird dem Mieter die Gelegenheit geboten, sein vertragswidriges Verhalten einzuschränken oder ganz zu unterlassen. Dafür ist eine angemessene Frist vorgesehen. Ändert der Mieter sein vertragswidriges Handeln nicht, oder führt er eine Handlung nicht aus, kann es zu einem Verzug kommen. Es kann dann geschehen, dass der Vermieter Schadenersatz verlangen kann. Man denke hier an eventuelle Kosten für einen Anwalt.
Wichtig bei einer Abmahnung Mieter
Eine Abmahnung seitens des Vermieters, muss immer schriftlich ausgesprochen werden. Dennoch wird auch eine mündliche Form anerkannt. Kommt es aber wegen der Kündigung zu einer Gerichtsverhandlung, muss der Vermieter seine Abmahnung nachweisen. Da das unter Umständen schwierig werden kann, sollte eine Abmahnung stets in schriftlicher Form erfolgen.
Ohne Abmahnung kündigen?
Es gibt Situationen im Mietrecht, wo der Vermieter ohne Abmahnung kündigen kann (siehe § 543 Abs. 3).
Das sind:
– Der Mieter ist in Zahlungsverzug und hat nur teilweise oder gar keine Miete bezahlt
– Es liegen zwei Monate Mietrückstand vor
– Die Setzung einer Frist oder eine Abmahnung sind voraussichtlich erfolglos
– Eine sofortige Kündigung kann aus besonderen Gründen beidseitig erfolgen
Welche Gründe bei einer Abmahnung?
Handelt es sich um Ärger beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus, so sollte zuerst das persönliche Gespräch mit Mieter gesucht werden. Oftmals kann damit schon einiges geklärt werden. Verhielt sich der Mieter in der Vergangenheit als zuverlässig, kann der Vermieter eventuell ein Auge zudrücken.
Abmahnung bei Nichtbeachten der Hausordnung:
Hausordnungen sind dazu da, dass gegenseitig Rücksicht genommen wird. Wenn der Mieter die Hausordnung unterschrieben hat, ist sie für ihn bindend. Die Mißachtung der Hausordnung kann aus nachstehenden Gründen gestört sein:
Lärmbelästigung
Wer beispielsweise laut Musik hört oder Partys feiert, sollte dies so tun, dass andere Mieter nicht gestört werden. Der Mieter muss sich an die Ruhezeiten im Haus halten. Wohingegen ein tägliches Musizieren wiederum erlaubt ist.
Reinigung
Normalerweise wird in Mietshäusern einmal wöchentlich der Hausflur gereinigt. Dies erfolgt meistens im Wechsel. Hält der Mieter sich nicht daran, kann das auch ein Grund für eine Abmahnung sein,
Lüften und Heizen
Wenn der Mieter nicht genügend lüftet und es bildet sich Schimmel.
Mietrückstand
Wenn der Mieter seine Miete regelmäßig zu spät oder gar nicht zahlt, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Dadurch entsteht dem Vermieter das Recht den Mieter abzumahnen. Beachtet der Mieter dies nicht, kann es zu einer fristlosen Kündigung kommen.
Tierhaltung
Es gibt Vermieter die eine Tierhaltung komplett untersagen. Das Verbot beruft sich meistens auf größere Tiere wie Hunde oder Katzen.
Wann braucht es keine Abmahnung?
Oft kann eine Abmahnung nur wenig Sinn machen. Dann kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Eine Abmahnung erscheint sinnlos, wenn der Mieter ankündigt, sein vertragswidriges Verhalten nicht zu ändern. Schwere Beleidigungen von anderen Mietern oder dem Vermieter, kann ebenfalls eine Abmahnung sinnlos sein. Ist der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand kann fristlos gekündigt werden.
Wie sieht eine Abmahnung für den Mieter aus?
Bei einer Abmahnung an den Mieter, muss die korrekte Form eingehalten werden.Die sieht so aus:
- Alle im Mietvertrag stehenden Mieter eine Abmahnung schicken
- Die Gründe für die Abmahnung angeben
- Setzen einer Frist bis wann die Pflichtverletzung beseitigt sein muss
- Die zu setzende Frist sollte nicht zu knapp ausgelegt werden
- Nennung von rechtlichen Konsequenzen
- Alle Vermieter müssen die Abmahnung unterschreiben
Die Zustellung einer Abmahnung
Damit der Mieter die Abmahnung tatsächlich bekommt, sollte diese per Einschreiben-Rückschein an den Mieter geschickt werden. Damit wird unterbinden, dass der Mieter bei einer eventuellen Gerichtsverhandlung aussagt, dass er die Abmahnung nicht erhalten hat.
Mieter kommt der Abmahnung nicht nach
Reagiert der Mieter nicht auf die gesetzte Frist, entsteht ein Verzug. Das bedeutet, dass der Vermieter Schadenersatz vom Mieter verlangen darf. Generell gilt, eine gerechtfertigte Abmahnung, erlaubt dem Vermieter sofort eine Räumungsklage anzuordnen, es müssen keine weiteren Abmahnungen erfolgen.
Ein Beispiel: Hat ein Mieter seinen Müll nicht ordnungsgemäß entsorgt und der Vermieter musste dies tun, so kann der Vermieter die Entsorgungskosten fordern.
Wenn der Vermieter seinen Mieter weiter behalten möchte, sollte zuerst auf ein klärendes persönliches Gespräch gesetzt werden, bevor eine Abmahnung an den Mieter geschickt wird.
Klare deutliche und für jedermann verständliche Angaben zu einer Abmahnung !