Handelt es sich um eine Auslegungssache?
Geht in der gemieteten Wohnung oder im angemieteten Haus etwas kaputt, dann beruft sich der Vermieter auf die Kleinreparaturklausel. Dabei handelt es sich nicht um eine Finte im Kleingedruckten des Mietvertrages, sondern um eine gängige geregelte Praxis durch den Gesetzgeber.
Die Kleinreparaturen im Mietvertrag
Neben der Mietzahlung sind weitere Details im Mietvertrag geregelt. In der Regel trägt der Vermieter die Kosten für die Instandhaltung und Reparatur der Wohnung. Doch gibt es zwei Ausnahmen. Zum einen die Schönheitsreparaturen und zum anderen die Kleinreparaturen. Die Schönheitsreparaturen obliegen dem Mieter. Die Kleinreparaturen werden in aller Regel im Mietvertrag geregelt.
Was bedeutet die Kleinreparaturklausel?
Lediglich kleinere Reparaturen müssen auf eigene Kosten beglichen werden. Dies sind Dinge, welche täglich in die Hand genommen werden. Zum einen können dies die Gurte der Rollläden sein oder die Griffe an den Fenstern. Der Mieter kommt somit häufig mit diesen Gegenständen in Kontakt. Schäden wie beispielsweise Leitungen oder Heizung sind davon nicht betroffen.
Mit der Kleinreparaturklausel sind Schäden bei Elektrizität, Gas und Wasser gemeint, welche mit einer kleinen Summe selbst beglichen werden können. Hinzu kommen Heiz- und Kocheinrichtungen. In vielen Fällen übersteigen die Reparaturkosten sehr schnell die Kleinreparaturklausel, sodass der Mieter sich keine allzu große Sorgen machen braucht. Ärgerlich ist es immer, wenn der Vermieter kontaktiert werden muss, dass etwas in der Mietsache kaputt ist.
Wichtig ist zudem zu wissen, dass der Mieter verpflichtet ist, bei Mängeln an der Wohnung umgehend seinen Vermieter zu kontaktieren. Zur eigenen Absicherung sollte der Mieter dies schriftlich tun, sodass dieser etwas in der Hand hat, dass er rechtzeitig informiert hat. Vor allem bei einem Wasserschaden ist umgehend Handlungsbedarf angezeigt. Ist der Vermieter nicht erreichbar, so ist der Mieter verpflichtet, so schnell wie möglich weiteren Schaden von der Mietsache abzuwenden.
Die maximalen Kosten für den Mieter
Theoretisch könnte jeden Monat etwas anderes kaputtgehen. Von daher hat der Gesetzgeber eine maximale finanzielle Grenze im Rahmen der Kleinreparaturklausel gesetzt. Die Summe war immer wieder in den vergangenen Jahren bzw. Jahrzehnten strittig. Die Mieter gingen vor Gericht, damit Klarheit herrschte. Doch nicht nur über die Summe, sondern im Umgang mit der Kleinreparatur an sich. Nicht immer sind die Vermieter bemüht, sich umgehend der Sache anzunehmen. Gerne kommt es vor, dass durchaus einige Tage bzw. Wochen verstreichen, bevor etwas geschieht.
Oftmals versuchen die Vermieter bei allem die Kleinreparaturklausel anzuwenden. Mit verschiedenen Grundsatzurteilen kam mehr Licht ins Dunkle. Die Urteile verwiesen auf zwei Kostengrenzen. Der Mietvertrag selbst muss festlegen, wie viele einzelne Reparaturen maximal vom Mieter getragen werden müssen. Zudem wird ein Gesamtbetrag benannt, welcher innerhalb eines Jahres nicht überschritten werden darf. Die Gerichte sehen Beträge bis höchstens 100 Euro als angemessen an.
Geht beispielsweise der Handtuchhalter kaputt, welcher mit 30 Euro zu ersetzen ist und drei Monate später ein Rolladengurt kaputt, welcher mit 60 Euro zu Buche schlägt, dann wäre sozusagen die Summe von 100 Euro fast erreicht. Geht dann noch während des Kalenderjahres der Wasserhahn in der Spüle kaputt, dann hat der Vermieter sich nicht nur darum zu kümmern, sondern muss für die Kosten aufkommen. Letztlich kann der Vermieter den Mieter normalerweise bis zu 8 % der jährlichen Nettokaltmiete den Mieter an den Kosten beteiligen. Es sollte darauf geachtet werden, welche Regelung im Mietvertrag steht.
Von daher beim Unterzeichnen des Mietvertrages genau hinschauen. Wer eine jährliche Nettomiete von 15.000 Euro hat und die Kleinreparaturklausel besagt 8 %, dann können zusätzliche Kosten von maximal 1.200 Euro zu Buche schlagen. Durchaus lohnt sich hier vor Unterzeichnung des Mietvertrages ein Nachverhandeln. Vor allem dann, wenn es die Mietsache schon älter ist. Zwar herrscht bundesweit nach wie vor eine große Wohnungsnot, doch kaum ein Mieter hat etwas zu verschenken oder möchte die Abnutzung der Vormieter in Kürze bezahlen.
Die Vornahmeklausel im Mietvertrag
Bei den Kleinreparaturen gilt, dass der Mieter nicht verpflichtet werden kann, die Reparaturarbeit selbst durchzuführen oder eigenständig in Auftrag zu geben. Dieser Vorgang wird formal juristisch Vornahmeklausel genannt. Der Vermieter ist hingegen verpflichtet, die notwendige Reparatur in Auftrag zu geben. Er ist lediglich dazu berechtigt, im Rahmen der Kleinreparaturklausel die Kosten an den Mieter weiterzugeben. Streitigkeiten sind oftmals vorprogrammiert. Vor allem dann, wenn die Regelung im Mietvertrag nicht eindeutig festgehalten wurde oder gar überhöht von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wurde. Der Mieter sollte sich dann juristischen Rat holen.
Der Auszug und das Abnahmeprotokoll
Der Tag des Auszuges ist gekommen. Die Besichtigung durch den Vermieter wird vorgenommen. Wenn alles nach Sichtkontrolle in Ordnung ist, wird vom Vermieter das unterzeichnete Übergabeprotokoll der Mietsache unterzeichnet. Gerne fangen jetzt die Diskussion an. Der Vermieter versucht auf die Kleinreparaturen zu verweisen oder ggf. Beträge für Reparaturen von der Kaution abzuziehen. In der Regel geht es um Tür- und Fenstergriffe, Waschbecken, Wasserhähne und Duschkopf sowie Lichtschalter und Steckdosen und die Rollladengurte.
Aus alt kann jedoch nicht neu gemacht werden. Die normale Abnutzung spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Im Zweifelsfall sollte ein Fachanwalt für Mietrecht zurate gezogen werden. Dieser wird Auskunft darüber gegeben, ob bspw. die Lichtschalter ersetzt werden müssen, die Silikonfugen im Bad erneuert gehören oder ob die Rollladengurte zu abgenutzt sind. Der Vermieter kann durchaus versuchen, noch abschließend die Kleinreparaturklausel anzusetzen.
