Indexmietvertrag

Indexmietvertrag

Der Indexmietvertrag – An die Inflation gekoppelt

Mietverträge gibt es in unterschiedlichen Gestaltungsformen. Der Indexmietvertrag ist, wie der Staffelmietvertrag eine davon und bietet für beide Seiten Vor- und Nachteile. Mieterhöhungen sind einfacher möglich, bedürfen lediglich der einfachen Schriftform, sind aber an einen bestimmten Rahmen gebunden. Aber es gibt auch Einschränkungen. So darf die Miete pro Jahr nur einmal erhöht werden. Der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts ist hier alleiniger Referenzwert.

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Was ist ein Indexmietvertrag?

Eis handelt sich dabei um eine spezielle Form eines Mietvertrages. In ihm wird durch Mieter und Vermieter vereinbart, dass sich die Kaltmiete an den Verbraucherpreisen orientiert. Als Kenngröße fungiert hier der Verbraucherpreisindex (VPI). Die Neuberechnung erfolgt regelmäßig und berechnet sich aus der durchschnittlichen Inflationsrate. In diesen werden sämtliche Teuerungsraten einbezogen, zum Beispiel Lebensmittel, Energie und Dienstleistungen. Der sogenannte „Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in Deutschland“ wird durch das Statistische Bundesamt ermittelt und veröffentlicht. Auf der Website können Sie die aktuellen Werte jederzeit einsehen.

Bisher waren Indexmietverträge hauptsächlich im gewerblichen Bereich üblich. In Wohnungsmietverträgen waren sie bis vor Kurzem noch eher eine Randerscheinung. Doch das ändert sich derzeit. Immer häufiger werden neue Mietverträge für Wohnimmobilien als Indexmietvertrag gestaltet. Es ist daher wichtig, dass Sie sich mit den Details vertraut machen, um zu sehen, ob Sie einen solchen Vertrag unterschreiben möchten.

Was macht den Indexmietvertrag für Vermieter attraktiv?

Eine gesetzliche Regelung dazu wurde bereits im Jahr 2001 im Bürgerlichen Gesetzbuch eingebracht. Im § 557b BGB finden Sie die vom Gesetzgeber vorgegebenen Regelungen. Und dennoch waren für private Wohnungen diese Mietverträge eher die Ausnahme. Die Begründung dafür liegt auf der Hand. Nicht nur Deutschland gab es in den letzten Jahren einen regelrechten Immobilienboom. Durch günstige Zinsen entstand eine hohe Nachfrage. Es wurden viele neue Immobilienprojekte realisiert und die Preise für Immobilien stiegen. Auf der anderen Seite stieg auch die Nachfrage nach Wohnraum durch Zuwanderung. Ortsübliche Mieten, vor allem in Großstädten und deren Ballungsräumen stiegen schneller und waren höher als die durchschnittliche jährliche Inflation. Indexmietverträge waren in dieser Zeit für Vermieter eher unattraktiv.

Doch diese Zeiten sind vorbei. Die Anzahl der Indexmietverträge und auch der Verträge, die eine regelmäßige Steigerung vorsehen, sogenannte Staffelmietverträge, nimmt wieder deutlich zu. Wiesen im 2020 in etwa zehn Prozent der neu abgeschlossenen Mietverträge entsprechende Klauseln auf, sind es derzeit nahezu 50 Prozent, Tendenz steigend. Doch nicht nur bei Neuabschlüssen von Mietverträgen werden entsprechende Klauseln vereinbart, auch ein bestehender Mietvertrag kann zu einem Index- oder Staffelmietvertrag geändert werden. Dazu müssen aber beide Parteien zustimmen.

Wann kommt es zur Mieterhöhung?

Eine Mieterhöhung erfolgt nicht automatisch. Erst muss sich der Vermieter auf die gestiegene Inflation berufen und dem Mieter dies schriftlich mitteilen. Das kann per Brief, aber auch per E-Mail erfolgen. Innerhalb von zwölf Monaten darf nur eine Erhöhung beansprucht werden. Der Vermieter kann auf eine Erhöhung aber auch verzichten.

Derzeit befindet sich Deutschland, wie viele andere Länder der Welt, in einer schwereren inflationären Phase, wie sie es seit Jahrzehnten nicht mehr gegeben hat. Sicherlich werden sich die Preise irgendwann stabilisieren und vielleicht auch wieder ein Stück weit sinken. Wann das sein wird, ist aber nicht absehbar. Inflationsraten von über zehn Prozent im Vergleich zum jeweiligen Vorjahresmonat sind auf jeden Fall ein goldenes Zeitalter für Indexmietverträge. Vermieter können mit steigenden Verbraucherpreisen auch die Kaltmiete anheben. Neben höheren Ausgaben in sehr vielen Lebensbereichen bedeutet das für die Mieter in der Regel eine weitere finanzielle Belastung.

Wie lauten die gesetzlichen Vorgaben?

Neben der Festlegung, dass nur eine Erhöhung alle zwölf Monate vorgenommen werden darf, muss dies durch den Vermieter auch rechtzeitig angekündigt werden. Bekommen Sie von Ihrem Vermieter die Erhöhung schriftlich mitgeteilt, gilt diese erst ab dem übernächsten Monat.

Die gesetzlichen Vorgaben beziehen sich aber nicht nur auf Mieterhöhungen. Denn wenn die Kaltmiete in einem Indexmietvertrag vereinbart ist, kann sie auch wieder sinken. Sinkt der Verbraucherpreisindex, gelten nun für den Mieter die gleichen Regeln. Die Mietsenkung muss schriftlich gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden. Auch dies bedarf der Schriftform. Verweisen Sie in Ihrem Anschreiben dabei auf den Index.

Indexmiete – Vor- und Nachteile auf einem Blick

Solange die Inflation niedrig ist, kann diese Gestaltungsmöglichkeit für Mieter vorteilhaft sein. Zeiten niedriger Inflation gehen regelmäßig mit Zeiten niedriger Zinsen einher. Da das meist zu schneller steigenden Mieten führt, sind Sie in einem Indexmietvertrag in diesen Zeiten vor schmerzlichen Mieterhöhungen geschützt. Knapper Wohnraum und steigende Mietspiegel haben keinen Einfluss auf Ihre Miethöhe.

Modernisierungsmaßnahmen beim Indexmietvertrag

Ein besonderer Vorteil für Mieter ist, dass Mieterhöhungen durch Modernisierungen ausgeschlossen sind. Ihr Vermieter stattet alle Wohnungen mit einem neuen Balkon aus? Oder er rüstet das Haus mit einem Fahrstuhl aus, um alle Wohnungen barrierefrei zu machen? Diese Erhöhung der Wohn- und Lebensqualität findet sich im Anschluss regelmäßig im Mietvertrag wieder. Die Mietmehrkosten nach solch kostspieligen Modernisierungsmaßnahmen sind nicht zu unterschätzen. Haben Sie einen Indexmietvertrag unterschrieben, werden diese Kosten nicht umgelegt.

Fairerweise muss gesagt werden, dass die meisten Vermieter keine Indexmietverträge abschließen werden, wenn eine Modernisierung geplant ist. Erst nach fertiggestellten Modernisierungsarbeiten und natürlich beim Wohnungsneubau finden Sie daher häufiger Verträge mit Indexmieten.

Dem gegenüber stehen natürlich die Nachteile eines solchen Vertrages. Befinden wir uns in Zeiten höherer Inflation, wirkt sich eine Indexmiete nachteilig für Sie aus. Während alles teurer wird, müssen Sie schon für Lebensmittel, Energie oder Urlaub tiefer in die Tasche greifen. Dazu kommt nun auch eine Mieterhöhung für die gemietete Wohnung, die Ihre Kaufkraft weiter reduziert.

Der Nachteil des Mieters ist hier der Vorteil des Vermieters. In der Regel kaufen Immobilieninvestoren Häuser und Wohnungen mit einem Teil Eigenkapital. Ein Großteil der Investition ist aber meist fremdfinanziert, beispielsweise durch Bankkredite. Die Investitionssumme bleibt für den Vermieter gleich, genauso wie seine Kreditrate, die für die Finanzierung abgeführt wird. Steigen jetzt die Mieten, kann er sich über eine höhere Mieteinnahme bei gleichbleibenden Kosten freuen. Stärkere Wertschwankungen seiner Immobilie, die in inflationären Phasen regelmäßig vorkommen, sind dann nebensächlich.

Sinken die Verbraucherpreise, sinkt die Miete?

Theoretisch ja. Die europäische Geldpolitik peilt zur Währungsstabilisierung eine durchschnittliche, jährliche Inflation von zwei Prozent an. Auch wenn Verbraucherpreise zwischenzeitlich auch mal stärker sinken können, langfristig können Sie von einer jährlichen Preissteigerung von zwei Prozent ausgehen.

Das muss kein Nachteil sein. Es ist durchaus möglich, dass eine weitere Wohnraumverknappung dazu führt, dass in begehrten Wohngegenden mit guter Infrastruktur Vergleichsmieten im Durchschnitt stärker steigen als die Inflation. Es kann somit nicht eindeutig gesagt werden, ob ein herkömmlicher Mietvertrag oder ein Indexmietvertrag besser für Sie ist. Das hängt von zu vielen Faktoren ab, die nicht vorhergesagt werden können.

Hier finden Sie Vorlagen für Mietverträge

2 Kommentare zu “Indexmietvertrag”

  1. Pingback: Staffelmietvertrag

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