Das sollten Sie darüber wissen. Die Eigenleistung durch Vermieter nimmt kontinuierlich zu. Vor allem die stetigen Preissteigerungen und der Facharbeitermangel sind die Hauptgründe dafür, dass immer mehr Vermieter selbst Hand anlegen. Doch wie sieht das mit den Umlagen aus? Darf Eigenleistung dem Mieter in Rechnung gestellt werden? Die Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um dieses Thema sind im Ratgeber nachzulesen.
Was bedeutet Eigenleistung im gesetzlichen Sinne?
Als Eigenleistung sind im Mietgesetz Tätigkeiten im Rahmen von Sach- und Arbeitsleistungen zu verstehen, die durch den Vermieter auf privater Ebene für ein Mietobjekt durchgeführt werden. Voraussetzung für die gesetzliche Anerkennung ist, dass es sich dabei um Leistungen handelt, die unter die umlagefähigen Betriebskosten nach Paragraf 556 des BGBs (Bürgerliches Gesetzbuch) fallen. Typische und umlagefähige Betriebskosten sind beispielsweise Rasenpflege gemeinschaftlich genutzter Gartenanlagen von Mehrfamilienhäusern, Hausmeisterarbeiten sowie Flurreinigungs- und Wartungsdienste.
Eigenleistung kann auch außerhalb umlagefähiger Sach- und Arbeitsleistungen erbracht werden. Das betrifft in der Regel Reparaturen und Renovierungen bei einzelnen Mietparteien, die der Vermieter anstelle eines Fachunternehmens durchführen kann und darf. Je nach vertraglicher Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter können diese dem Mieter in Rechnung gestellt werden, fallen aber nicht unter die Betriebs- und definitiv nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten.
Wer darf Eigenleistung erbringen?
Grundsätzlich geht es bei der Eigenleistung um eine privat ausgeführte Arbeits- und/oder Sachleistung. Dies schließt die Beauftragung eines Fachunternehmens aus, aber nicht die Beauftragung dritter Personen. Liegt beispielsweise ein Kabelbruch auf gemeinschaftlich genutzter Fläche vor, sind Sie als Vermieter nicht verpflichtet, einen fremden Elektro-Betrieb für die Reparatur zu beauftragen. Die Aufgabe ist laut Paragraf 1, Absatz 1, Satz 2 der Betriebskostenverordnung durch Sie oder durch Dritte wie beispielsweise den befreundeten Nachbarn oder einen Familienangehörigen zu erledigen. Haben Sie selbst ein Unternehmen und trauen Ihren Mitarbeitern die Eigenleistung zu, können auch diese eingesetzt werden.
Welche Vor- und Nachteile bringen Eigenleistungen?
Die Wartezeiten für Handwerker und andere Fachbetriebe sind deutschlandweit lang, was insbesondere in dringenden Fällen sehr ärgerlich ist. Durch Eigenleistung lassen sich Wartezeiten umgehen, was vorteilhaft für Sie als Vermieter als auch für die Mieter ist. Sie haben das Problem schneller gelöst. Das ist im Interesse der Mieter und Sie riskieren keine Mietkürzungen aufgrund langer Wartezeiten und eingeschränkter Wohnqualität.
Ein weiterer Vorteil ist in finanzieller Sicht gegeben. Der Profi-Fachbetrieb hat Kosten, die es zu decken gilt. Das beginnt mit Personal-, Werkzeug- sowie Fuhrparkkosten und reicht bis hin zu Steuern, Versicherungen und Mietkosten. Dementsprechend hat ein Fachbetrieb auch zu kalkulieren und seine Preise den Gegebenheiten anzupassen. Aktuell ist Inflation ein zusätzlicher kostensteigender Faktor für Fachbetriebe. Wenn Sie selbst oder durch eine andere Privatperson Eigenleistung betreiben, sparen Sie sich den meist hohen Stundenlohn.
Ein Nachteil ist allerdings, dass Sie für die Durchführung von Eigenleistungen die alleinige Verantwortung übernehmen. Das ist vor allem bei Personen- und Sachschäden als Folge unsachgemäßer und unfachmännischer Leistungserbringungen sowie bei Versicherungsangelegenheiten relevant. Resultieren eventuelle Folgeschäden aus der Eigenleistung, die durch Fachkompetenz vermeidbar sind, haften Sie als Vermieter allein für die Kosten der Wiederherstellung beziehungsweise Schadenbehebung. Die Kosten sind im Nachtrag nicht als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Bei Personenschäden ist unter Umständen eine strafrechtliche Haftung möglich. Deshalb raten Experten, Eigenleistungen nur vorzunehmen, wenn entsprechende Fachkenntnisse vorhanden sind.
Welche Kosten sind für Eigenleistung zu berechnen?
Die Höhe der umlagefähigen Betriebskosten aus Eigenleistungen ist nach den marktüblichen Preisen ohne Umsatzsteuer zu berechnen, die für die Auftragserledigung durch einen Fachbetrieb angefallen würden. Dies ergeht aus einem Urteil vom 29. Dezember 2011 mit dem Aktenzeichen 1S44/11 des Landgerichts Köln hervor. Die Eigenleistung darf auch in ihrer Höhe gewinnbringend für Sie sein, sofern keine Unverhältnismäßigkeit gemessen an der Wirtschaftlichkeit vorliegt. Zur Orientierung dient die jährlich erstellte Informationsbroschüre des Deutschen Mieterbundes, in der die durchschnittlichen Betriebskosten einzelner Positionen wie beispielsweise Garten- und Reinigungsarbeiten aufgelistet sind.
Sehen Mieter einen Grund zur Beanstandung der Kostenberechnung für umlagefähige Eigenleistungen, liegt die Nachweispflicht beim Vermieter. Diesen Nachweis zur berechtigten Kostenhöhe erbringen Sie beispielsweise über einen Kostenvoranschlag eines Unternehmens, das für die Dienstleistung normalerweise zutändig ist. Zum Beispiel ist das bei elektrischen Eigenleistungen der Kostenvoranschlag eines Elektro-Fachbetriebs und für das verstopfte Abwasserrohr der Rohrreinigungsbetrieb. Liegt die berechnete Eigenleistung deutlich über dem Kostenvoranschlag, ist die Kostenberechnung in Anpassung an den Kostenvoranschlag entsprechend zu senken. Eine nachträgliche Erhöhung ist allerdings nicht zulässig, wenn höherpreisige Kostenvoranschläge dem Nachweis dienen.
Sind umlagefähige Eigenleistungen steuerlich absetzbar?
Nein. Während Arbeits- und Sachleistungen durch Fachbetriebe unter die Werbungskosten fallen und in Abzug von den Einkünften aus Vermietung zu bringen sind, trifft dies nicht auf Eigenleistungen zu. Trotzdem ist auf Steuervorteile nicht gänzlich zu verzichten. Entstandene Kosten für Materialien, Produkte und Entsorgungen sind steuerlich ebenso zu berücksichtigen wie Fahrkosten mit einer derzeit geltenden Kilometerpauschale von 0,30 Euro pro gefahrenen Kilometer. Sollte die Durchführung der Eigenleistung mit einer längeren Abwesenheit von Ihrem Zuhause verbunden sein, ist eine steuerliche Anrechnung von Verpflegungs- und gegebenenfalls Übernachtungskosten zulässig.
Zusätzlich können Fahrtkosten mit der üblichen Kilometerpauschale von 30 Cent in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Nach Paragraf 9, Absatz 4a des Einkommensteuergesetzes bei einer Abwesenheit ab 8 Stunden sind 12 Euro und bei einer Abwesenheit ab 24 Stunden 24 Euro plus eventuelle Übernachtungskosten in ihrer tatsächlichen Höhe steuerlich anrechenbar. Zu beachten ist hierbei allerdings erneut die Wirtschaftlichkeit und Verhältnismäßigkeit in Hinblick auf die Kosten, die für eine Fachfirma-Beauftragung vor Ort anfallen.
Fazit
Eigenleistungen haben ihre Vorteile, die sich auf finanzielle und zeitliche Faktoren beziehen. Wichtig ist stets, dass Sie als Vermieter lediglich Leistungen erbringen, die Sie sicher durchführen können. Das betrifft auch Drittpersonen, die Sie privat für die Tätigkeit ausgewählt haben. Geht etwas schief, sind Sie in vollem Umfang verantwortlich.
Eigenleistungen sind nicht automatisch kostenlose Dienstleistungen, sondern Sie können sich diese über die Mieter erstatten lassen. Voraussetzung ist, dass sich die Eigenleistungen auf umlagefähige Betriebskosten beziehen. Hierbei gilt es für die Berechnung zu beachten, dass die Höhe nicht die Kostenberechnung eines Fachbetriebs überschreiten sollte. Sie sind als Vermieter gegebenenfalls in der Nachweispflicht.
Ihre Eigenleistung ist auch steuerlich zu berücksichtigen. Zwar entfällt die Lohnberechnung in den Werbungskosten, aber erfahren Sie im Ratgeber, welche Faktoren Sie in Abzug bringen können.
Die Eigenleistung kann sich durchaus als lohnenswert erweisen, wenn Sie sich an gesetzliche Vorgaben halten und Ihnen lange Wartezeiten der Handwerksbetriebe sowie weiter steigende Handwerkerpreise zu schaffen machen.
