Mietbürgschaft als Absicherung bei der Wohnungsvermietung
Bei der Immobilienvermietung sichern Vermieter sich üblicherweise gegen offene Forderungen ab. Sie möchten im Schadensfall und bei offenen Mietzahlungen finanziell kein Risiko eingehen. Absicherungsmaßnahmen wie die Kautionszahlung zu Mietbeginn vermeiden das. Eine weitere Absicherungsform bietet die Mietbürgschaft. Im folgenden Text erfahren Sie, was die Mietbürgschaft auszeichnet, welche Bürgen zur Absicherung in Frage kommen und was für Vorteile diese Regelung verspricht.
Vorteile der Mietbürgschaft im Vergleich
Grundsätzlich müssen Sie als Vermieter weder eine Kaution noch eine Mietbürgschaft in Anspruch nehmen. Da viele Immobilien langfristig vermietet werden und selbst solvente Mieter Zahlungsprobleme bekommen können, sollten Sie auf eine Absicherung nicht verzichten. Es ist Ihr gutes Recht, eine entsprechende Regelung zu treffen und Sie sollten auf dieses nicht verzichten. Statistisch betrachtet ist die Bürgschaft weniger verbreitet als die Kautionszahlung. Und doch bietet diese Form der Absicherung eine Reihe von Vorteilen.
Im Vergleich mit der Kaution kann die Mietbürgschaft mit einem geringeren bürokratischen punkten. Denken Sie daran, dass Sie die Kaution nicht einfach auf Ihrem normalen Konto lagern dürfen. Sie muss auf ein separates Kautionskonto eingezahlt werden. Während Sie die Zinsen des angelegten Geldes einstreichen können, ist das bei der Kaution selbst nicht der Fall. Auf diese Summe dürfen Sie nur bei offenen Forderungen und Schadensfällen zugreifen. Nach Auflösung des Mietverhältnisses müssen Sie die volle Summe an den Mieter zurückzahlen. Mietkautionen werden meist in Raten bezahlt. Falls im ersten Monat Forderungen auftreten, steht Ihnen noch nicht die volle Kaution als Gegenwert zur Verfügung. Das ist ein weiterer Vorteil der Mietbürgschaft.
Die Mietbürgschaft eröffnet auch Mietern wie jungen Familien mit wenig Kapital die Möglichkeit einer Absicherung. In dem Fall ist die Absicherung sowohl für Mieter wie Vermieter von Vorteil. Einen entscheidenden Vorteil bietet die Mietbürgschaft gegen Mietnomaden, die ohne Zahlung und Anschlussadresse zu hinterlassen aus einem Mietverhältnis verschwinden. Wenn Sie eine Mietbürgschaft abschließen, können Sie auf den Bürgen zugehen und gegenüber dieser Person die Forderungen geltend machen. Sie haben zwar einigen Verwaltungsaufwand bei der Durchsetzung Ihrer Forderungen. Sobald diese Hürde genommen ist, lassen sich die Forderungen schneller durchsetzen als Forderungen gegen eine Person mit unbekanntem Aufenthaltsort.
Auf welcher Basis vereinbare ich die Mietbürgschaft?
Die rechtliche Grundlage für die Mietbürgschaft liegt im § 765 des BGB begründet. Es regelt die Festlegung einer Bürgschaft als ein wirtschaftliches Verhältnis, in das drei Parteien involviert sind. Folglich bedarf es der schriftlichen Zustimmung aller drei Seiten. Bei einer Mietbürgschaft haftet die als Bürge eingesetzte Partei, falls es zum Ausfall von Mietzahlungen kommt oder Reparaturzahlungen für verursachte Schäden offen bleiben. Verbreitet ist die Mietbürgschaft beispielsweise bei Studierenden, die ihre erste Wohnung mieten und nicht genügend Geld für eine Kautionszahlung auf dem Konto haben. Oftmals springen in solchen Fällen die Eltern der Mieter als Bürgen ein und sichern so das Mietverhältnis ab.
Welchen formalen Vorgaben sollte eine Bürgschaft genügen?
Die Mietbürgschaft müssen Sie schriftlich regeln. § 766 BGB regelt die Dinge, die Sie bei der Vereinbarung zwischen den drei beteiligten Personen festhalten müssen. Folgende Informationen müssen darin enthalten sein:
- die Daten der drei beteiligten Parteien (Name und aktuelle Adresse)
- die Adresse der Immobilie, die vermietet wird
- der Zeitraum, über den sich die Bürgschaft erstreckt
- konkreter Zweck der Bürgschaft
Eine Mietbürgschaft erstreckt sich über den Zeitraum der Vermietung. Sie endet mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Falls Sie Ihre Immobilie für einen begrenzten Zeitraum vermieten, ist dieser Zeitraum auch für die Dauer der Mietbürgschaft anzugeben. Falls Sie die Wohnung ohne zeitlich begrenzte Dauer vermieten, halten Sie schriftlich fest, dass die Mietbürgschaft mit Ende des Mietvertrages beendet ist. Am Ende der Vermietung prüfen Sie dann, ob es noch offene Forderungen geben sollte. Diese können Sie prinzipiell auch nach dem Auszug geltend machen. Erst nach Prüfung und Freigabe durch den Vermieter sind alle Parteien am Ende aus der rechtlichen Verantwortung entlassen.
Welche Varianten der Bürgschaft können ich nutzen?
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Es gibt verschiedene Varianten der Bürgschaft. Wenn Sie im Mietvertrag eine selbstschuldnerische Bürgschaft benennen, haben Sie im Ernstfall direkte Handlungsmöglichkeiten als Mieter. Diese Form der Bürgschaft gibt Ihnen die Chance, direkt an den Bürgen heranzutreten und Forderungen geltend zu machen. Eine Rücksprache mit dem Mieter ist rechtlich nicht notwendig. Sie können Ausfallsummen vergleichsweise schnell geltend machen. Der Bürge kann das Bürgschaftsverhältnis seinerseits nicht ohne Einverständnis beenden. Sie können die selbstschuldnerische Bürgschaft auf erstes Anfordern hin regeln oder eine Zahlung ohne erste Anforderung vertraglich festhalten.
Ausfallbürgschaft für Notfälle
Bei der Ausfallbürgschaft müssen Sie zunächst an den Mieter herantreten. Erst wenn dieser durch finanzielle Probleme die Forderung nicht bedienen kann und der Weg der Rechtsvollstreckung ausgeschöpft wurde, tritt der Bürge für den Ausfall auf den Plan.
Ergänzende Zusatzbürgschaft
Die dritte Form der Mietbürgschaft bildet die freiwillige Zusatzbürgschaft. Falls ein Vermieter eine volle Kaution finanziell nicht schultern kann, kann eine solche Bürgschaftsform das Mietverhältnis ergänzend absichern. In dem Fall ergänzen sich eine kleinere Kautionszahlung und eine zusätzliche Bürgschaft. Die Zusatzbürgschaft wird vertraglich konkreter geregelt.
Wer kann eine Mietbürgschaft übernehmen?
Neben Privatpersonen können auch wirtschaftliche Unternehmen als Bürgen einspringen. Oftmals springen nahe Verwandte wie die Eltern als Bürgen ein. Sie können junge Mieter mit wenig Kapital durch ihre Bürgschaft absichern. Falls die Bonitätsprüfung ein unsicheres Ergebnis hervorbringt, werden solche Bürgschaften oft eingefordert. Die eingetragenen Privatpersonen treten dann in eine selbstschuldnerische Bürgschaft ein und geben dem Vermieter Sicherheit.
Auch Banken übernehmen Bürgschaften. Bei einer solchen Bürgschaft wird die Bürgschaft auf eine feste Maximalsumme begrenzt. Diese kann sich an einer Kaution orientieren. Banken gegen solche Bürgschaften ein, wenn sie auf Sicherheiten wie einen eigenen Immobilienbesitz oder Wertsachen zählen können. Die Finanzinstitute bieten Bürgschaften als eigenes Geschäft an. Üblicherweise verlangen Sie pro Bürgschaft eine Gebühr. Eine weitere Möglichkeit bildet die Bürgschaft durch eine Versicherungsgesellschaft. Die passende Dienstleistung bildet eine sogenannte Mietkautionsversicherung.
Fazit
Mit einer Mietbürgschaft haben Sie weniger Verwaltungsaufwand als mit Kautionen. Falls Sie Ihre Immobilie an Studenten oder Menschen mit wenig Eigenkapital vermieten möchten, bieten Bürgschaften eine verlässliche Absicherung. Je nach Kontext können Sie eine selbstschuldnerische Bürgschaft veranschlagen, eine Ausfallbürgschaft regeln oder eine ergänzende Zusatzbürgschaft zu einer verminderten Kaution vereinbaren. Achten Sie auf eine schriftliche und juristisch korrekte Regelung. Dann können Sie im Ernstfall bei der Mietbürgschaft finanzielle Ausfälle leicht geltend machen.
