Mietvertrag – Garage und Stellplätze

Garagen und Stellplätze sind enorm gefragt. Wer mit seiner Wohnung einen festen Parkplatz erhält, spart Zeit und weiß sein Fahrzeug an einem sicheren Platz. Für solche Vorteile nehmen viele Mieter selbst höhere Mietpreise in Kauf. Aber wie lassen sich im Mietvertrag Regelungen treffen? Welche Verpflichtungen zur Schaffung von Stellplätzen sieht der Gesetzgeber beim Neubau vor? Hier erhalten Sie einen Überblick.

Welche Rahmenbedingungen schreibt der Gesetzgeber vor?

Beim Neubau wie beim Aufbau von neuen Stockwerken müssen Parkflächen für Fahrzeuge bereitgestellt werden. Die relevanten gesetzlichen Verpflichtungen können Sie der Landesbauverordnung Ihres Bundeslandes entnehmen. Die konkrete Umsetzung wird anhand von Parkplatz-Schlüsseln berechnet, die auf kommunaler Ebene festgelegt werden. Die Kommunen haben eigene Steuerungsmöglichkeiten.

Manche Städte haben genügend öffentliche Parkplatzflächen und sehen einen geringeren Parkplatz-Schlüssel vor. In Städten mit einer entspannten Verkehrssituation können Bauherren sich bei den Gemeinden gegen Geld von der Pflicht zur Schaffung von Parkplätzen freikaufen. Die konkreten Regelungen vor Ort sollten Sie vor Baubeginn auf Ebene der Kommune in Erfahrung bringen. Die entsprechenden Richtlinien zeigen Ihnen, wie viel Parkplatzflächen Sie im Zweifelsfall vorsehen sollten und wie Sie um die Schaffung dieser Flächen herumkommen.

Der Gesetzgeber sieht damit eine feste Regelung zur Schaffung von Stellplätzen vor. Deren Konkretisierung findet auf Landesebene und kommunaler Ebene statt. Diese Verpflichtung der Bauherren bedeutet nicht, dass der einzelne Mieter einen Anspruch auf einen eigenen Stellplatz hätte. Das ist nicht der Fall. Falls in der Nähe eines Hauses also nur eine bestimmte Zahl an Parkplätzen zur Verfügung stehen, kann und sollte der Vermieter der Immobilie deren Nutzung näher regeln. Diese Regelung lässt sich auf verschiedene Weise treffen.

Vertragliche Regelung der Nutzung von Stellplätzen

Bei Stellplätzen in Garagen und Parkplätzen vor dem Haus sind vertragliche Regelungen sinnvoll. Denken Sie daran, dass die vorhandenen Flächen als Stellplätze genutzt werden sollten. Sie sollten nicht als Abstellflächen für Sperrmüll und ähnliche Dinge enden. Grundsätzlich kann die Nutzung der Plätze auf drei verschiedene Weise geregelt werden.

Parkplatznutzung im Mietvertrag regeln

Stellplätze können im Mietvertrag der Wohnung enthalten sein. In dem Fall wird der Parkplatz zusammen mit der Wohnung gemietet und unterliegt allen Bedingungen, die bei der Wohnungsvermietung gelten. Eine Mieterhöhung der Parkplatzfläche ist nicht unabhängig von der Miete der Wohnung möglich. Auf der anderen Seite kann der Mieter den Parkplatz nicht separat zur Wohnung kündigen. Er mietet das im Mietvertrag verzeichnete Gesamtpaket von Ihnen. Selbstverständlich kann der Mieter in solchen Fällen auf den von ihm gemieteten Parkplatz zugreifen. Weder andere Mieter noch der Vermieter können den Parkplatz verstellen.

Vermietung in einem separaten Vertrag

Sie können die Nutzung vorhandener Stellplätze vor einer Immobilie in einem eigenen Vertrag regeln. Bei einer solchen Vermietung greifen nicht die rechtlichen Bedingungen des Wohnungsmietrechts. Wer einen Stellplatz in einem eigenen Vertrag vermietet, hat viel Spielraum bei der Preisgestaltung. Bei der Kündigung gelten keine so strengen Vorgaben wie bei der Wohnungsvermietung. Allerdings werden die Einnahmen aus solchen Vermietungen steuerlich anders behandelt. Das sollten Sie als Mieter im Blick haben. So können sich höhere Umsatzsteuern ergeben. Je nach Einnahmen können sich Gewerbesteuern ergeben. Die Vermietung in einem eigenen Vertrag kann mit einigen Nachteilen verbunden sein.

Nutzung aus Gewohnheitsrecht

Es gibt Fälle, bei denen es weder im Mietvertrag noch in einem separaten Vertrag eine Regelung zur Nutzung von Garagen und Stellplätzen gibt. In der Praxis schleicht es sich oft ein, dass ein Mieter ohne vertragliche Berechtigung eine feste Stellfläche für sein Auto nutzt. Falls ein Parkplatz vor einer Immobilie unwidersprochen über zwei Jahre genutzt wird, können Mieter ihrerseits auf das Gewohnheitsrecht verweisen. Selbst falls kein Vertrag besteht, kann es passieren, dass der Mieter einen Anspruch geltend machen kann. Das sollten Sie als Vermieter wissen.

Was sollte nicht auf Stellplätzen abgestellt werden?

Die feste Funktion von Garagen und Stellplätzen besteht darin, Fahrzeugen Stellplatz zu bieten. In vielen Fällen werden die Flächen mit anderen Objekten zugestellt. Das führt dazu, dass sich Autos an anderer Stelle stauen. Rein rechtlich müssen die Stellplätze ihrer Funktion entsprechend verwendet werden. Falls diese stattdessen zu folgenden Zwecken genutzt werden, wurden sie zweckentfremdet. Dann können Sie als Vermieter gegen diese Zweckentfremdung vorgehen.

Gegen diese verbreitete Nutzung können Sie sogar vorgehen:

• Einrichtung als Partyraum, Hobbywerkstatt oder Fitnessbereich
• Zweckentfremdung von Garagenflächen als Abstellraum oder Warenlager
• dauerhafte Abstellung von alten fahruntüchtigen Fahrzeugen

Völlig klar sind die gesetzlichen Regelungen zur Nutzung von Stellplätzen und Garagen nicht. Gegenstände, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Fahrzeug stehen, dürfen beispielsweise sehr wohl in Garagen gelagert werden. Denken Sie nur an Winterreifen und Öl als Beispiel. Manche Mieter treffen eigene vertragliche Regelungen, um Objekte wie Bootsanhänger und kleinere Wohnwägen unbescholten in Garagen unterbringen zu können. Manchmal werden Garagen als Abstellfläche für Fahrräder genutzt. Automatisch gestattet ist eine solche Nutzung nicht.

Im Falle einer Zweckentfremdung der Stellfläche müssen Sie den Mieter darauf hinweisen und ihn abmahnen, bevor sie dagegen vorgehen können. Vielen Mietern sind die gesetzlichen Regelungen zur richtigen Nutzung von Stellplätzen nicht bekannt. Sie müssen den Mietern erst die Chance zur richtigen Nutzung geben. Falls ein Mieter oder eine andere Person dagegen Stellflächen nutzt, die sie gar nicht nutzen darf, gestaltet sich die Sache anders. In dem Fall können Sie Fahrzeuge abschleppen lassen. Sperrmüll, der unberechtigt von Vermietern auf fremden Stellflächen abgestellt wurde, können Sie nach Abmahnung entfernen lassen.

Stellplatzkosten richtig verbuchen und verrechnen

Nicht nur beim Bau und beim Pflastern von Stellplätzen ergeben sich Kosten. Die Flächen sind langfristig mit verschiedenen Ausgaben verbunden. Parkplätze im Freien müssen gereinigt werden. Hierbei dürfen Sie als Vermieter im Rahmen der Betriebskosten einen Teil der Gelder anteilig auf die Mieter umlegen. Um das zu tun, sollten Sie die Ausgaben korrekt dokumentieren. Nur damit können Sie die Kosten bei der Umlage in dem vorgesehenen Maße einfließen lassen.

Eigene Parkplätze klar kennzeichnen

Um Streitigkeiten mit Fremdparkern zu vermeiden, sollten Sie die eigenen Stellplätze deutlich kennzeichnen. Hinweisschilder haben sich dabei bewährt. Sie können ein Hinweis mit dem individuellen Autokennzeichen des berechtigten Nutzers aufstellen. Manche Vermieter nutzen Parkplatzschilder mit den Hinweisen „Privatparkplatz“ oder „Nur für Anlieger“. Im gewerblichen Bereich ist die Kennzeichnung als „Parkplatz nur für Kunden“ gängig. Alle diese Schilder sind klar und deutlich. Falschparker auf entsprechend gekennzeichneten Stellplätzen können Sie abschleppen lassen.