Vermieterkündigung (Rechtliche Rahmenbedingungen)

In Deutschland enthält die Mehrzahl der Mietverträge kein festgelegtes Datum zur Beendigung des Mietverhältnisses. Typischerweise endet das Vertragsverhältnis erst, wenn eine Seite dieses kündigt. Für Kündigungen gibt es klare Rechtsvorschriften und feste Fristen. Mietern von Wohnungen kommt ein besonderer Schutz zu. Damit eine vermieterseitige Kündigung rechtsgültig ist, sollten Sie die Vorgaben des Gesetzgebers beachten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick.

Welche allgemeinen Grundsätze gelten bei der Vermieterkündigung?

Während der Gesetzgeber Mietern recht einfache Kündigungsmöglichkeiten einräumt, sieht dies bei Vermietern anders aus. Ein Mieter, der beispielsweise eine neue Arbeitsstelle erhält und den Wohnort wechseln möchte, kann einen unbefristeten Mietvertrag meist innerhalb einer Frist von drei Monaten kündigen. Für eine solche Kündigung muss er nicht einmal einen Grund vorweisen. Bei der Vermieterkündigung fallen die Fristen und Hürden dagegen anders aus. Entscheidend dafür ist der § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Er verlangt von Vermieter einen besonderen Grund für sein Vorgehen. Der Gesetzgeber formuliert im ersten Abschnitt dieses Paragraphen: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“

Wie sind die konkreten Kündigungsfristen gestaffelt?

Anders als beim Mieter gilt bei der Vermieterkündigung keine Kündigungsfrist. Die Fristen fallen länger aus und sind bei unbefristeten Mietverträgen nach Dauer des bestehenden Mietverhältnisses gestaffelt. In den ersten vier Jahren beträgt sie noch 3 Monate. Anschließend erhöht sich die Kündigungsfrist wie folgt:

• 4 Jahre: Kündigungsfrist von 3 Monaten
• 5 bis 8 Jahre: Kündigungsfrist von 6 Monaten
• über 8 Jahre: Kündigungsfrist von 9 Monaten

Wenn Sie eine wirksame Vermieterkündigung vorbringen möchten, muss diese mit dem geltenden zeitlichen Vorlauf eingebracht werden. Damit eine solche Kündigung gültig ist, muss der Mieter eine formal korrekte Kündigung durchführen und seinerseits einen berechtigten Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses vorbringen. Was für Dinge gelten als berechtigter Grund und wie wird die Kündigung richtig eingereicht?

Wie kündige ich den Mietvertrag formal korrekt?

Die Vermieterkündigung muss in jedem Fall schriftlich auf dem Postweg vorgebracht werden. Ein mündlicher Hinweis am Telefon genügt demnach ebenso wenig wie eine SMS oder Kurznachricht. Das Kündigungsschreiben muss eine Unterschrift des Vermieters enthalten. Sie möchten das Kündigungsschreiben vom Anwalt schreiben und unterschreiben lassen? Das ist ebenfalls möglich. In dem Fall müssen Sie dem Brief eine unterzeichnete Vollmacht beilegen.

In der Kündigung müssen Sie die Wohnung klar benennen, die gekündigt wird und jeden einzelnen Mieter aufführen, der im Vertrag als Mieter eingetragen wurden. Falls Sie dies nicht tun, könnte ein einzelner Mieter darauf bestehen, dass sein Mietverhältnis weiterläuft. Sie müssen zudem die Frist einhalten und den Tag benennen, ab dem das Mietverhältnis endet. Außerdem müssen Mieter einen expliziten Grund für die Kündigung nennen. Im Allgemeinen haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Unter besonderen Umständen besteht die Chance einer fristlosen Kündigung.

Wann ist eine Vermieterkündigung aufgrund von Eigenbedarf möglich?

§ 573 BGB gibt Ihnen als Mieter das Recht, Mietverhältnisse aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen. Einen Eigenbedarf können Sie anmelden, wenn Sie selbst in die Wohnung ziehen möchten. Die Regelung können Sie auch geltend machen, wenn Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts in die Wohnung ziehen sollen. Von Familienangehörigen geht das Gesetz bei einer Verwandtschaft bis zum dritten Grad aus. Was viele nicht wissen: Selbst verschwägerte Personen wie die Schwiegereltern gelten als Grund für den Eigenbedarf, wenn diese anschließend in die vermietete Wohnung ziehen. In Bezug auf Lebensgefährten, Freunde oder im Haushalt beschäftigte Personen kann ein Vermieter dagegen keinen Eigenbedarf anmelden.

Es gibt einige Urteile, in denen entfernte Verwandte erfolgreich als Grund für eine Kündigung wegen Eigenbedarf angeführt wurden. In dem Fall sollte jedoch ein besonders enges persönliches Verhältnis vorliegen. Falls Sie also zu einen entfernten Verwandten als wichtige Bezugsperson haben, dieser gepflegt werden muss und sie ihn in ihre Nähe holen möchten, haben Sie Chancen für eine erfolgreiche Kündigung aufgrund von Eigenbedarf. Lassen Sie sich in komplizierteren Fällen wie diesem am besten von einem sachkundigen Juristen beraten.

Sie möchten einem Mieter kündigen und einen solchen Eigenbedarf anmelden? Dann müssen Sie diesen Grund benennen und explizit aufführen, welche Person in die Wohnung ziehen soll. Erläutern Sie klar, warum dieser Umzug konkret notwendig ist. Ein guter Grund kann beispielsweise darin bestehen, dass ein anderes Mietverhältnis beendet wird, ein Ortswechsel notwendig ist oder Personen aufgrund von körperlichen Beeinträchtigungen auf bestimmte Wohnverhältnisse angewiesen sind. Manche Mietvertragstexte schließen übrigens eine Eigenbedarfskündigung aus. Bei Vertragsabschluss sollten Sie das im Blick behalten.

Unter welchen Umständen kann ich aus wirtschaftlichen Gründen kündigen?

Sie möchten kündigen, um die Miete zu erhöhen und mehr Geld einzunehmen? Wie bereits angeführt, wird das vom Gesetzgeber explizit ausgeschlossen. Es gibt jedoch andere wirtschaftliche Gründe, die eine Vermieterkündigung begründen können. § 573 gestattet Ihnen eine Vermieterkündigung, wenn Sie „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert [werden] und dadurch erhebliche Nachteile erleiden“. Falls Sie eine Immobilie ohne Mieter zu einem weitaus höheren Preis verkaufen können als mit, kann das ein solcher Grund sein. Allerdings müssen Sie den Mehrgewinn konkret nachweisen. Auch falls ein Haus aus wirtschaftlichen Gründen komplettsaniert oder abgerissen und neu gebaut werden soll, können Sie sich auf die Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen beziehen.

Was für Vertragsverletzungen können Grund für eine Kündigung sein?

Der dritte wichtige Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses besteht in Vertragsverletzungen. In Mietverträgen finden sich üblicherweise Regelungen, die klar definieren, welche Pflichten Mietern im Zusammenhängen mit Wohnungen, Parkplätzen oder Treppenhäusern zukommen. Manche Mieter genügen diesen Pflichten nicht. Zudem sind weitere Praktiken gängig, durch die Mieter das Vertragsverhältnis überschreiten können. Dazu zählen beispielsweise die Folgenden.

Diese Vertragsverletzungen können zur Kündigung führen:

• Unabgesprochene Untervermietung oder Zwischenmiete
• Mietrückstände oder verspätete Zahlungen
• Mieter hält sich nicht an die geltende Hausordnung

Je nachdem, wie massiv die Verstöße ausfallen, können Sie sogar von einer fristlosen Kündigung Gebrauch machen. Mietrückstände sind ein typischer Grund für eine solche fristlose Kündigung. Beachten Sie außerdem, dass Beleidigungen des Vermieters zum Anlass für eine Vermieterkündigung aufgrund von Vertragsverletzung genommen werden dürfen. In jedem Fall sollten Sie sich bei einer fristlosen Kündigung genau informieren. Nur wenn Sie eine korrekte fristlose Kündigung mit einem plausiblen Grund anführen, hat die Mieterkündigung auf dem Rechtsweg Erfolg. Ansonsten kann es passieren, dass es zum Widerspruch kommt oder Ihr Schreiben gegenstandslos ist.

Die Kündigung nach Zahlungsrückständen bei der Miete

Ein Mieter bezahlt Ihnen die Miete ständig verzögert, überweist nur einen Teil des Geldes und im Verlauf des Monats den Rest? Dann können Sie die Person unter Einhaltung der geltenden Frist kündigen. Falls Mieter bereits zwei Monate in Zahlungsrückstand sind, räumt Ihnen der Gesetzgeber sogar das Recht zu einer fristlosen Kündigung ein. An der Stelle wird deutlich, weshalb Mietkautionen üblicherweise die Summe drei Monatsmieten abdecken. Die Kaution soll im Ernstfall dazu dienen, den finanziellen Schaden genau dieser Situation abzufedern.

Wann ist eine fristlose Vermieterkündigung möglich?

Eine fristlose Kündigung ist besonders hart. Sie kann sogar dazu führen, dass Personen direkt auf die Straße gesetzt werden. Wie realistisch eine sofortige Umsetzung in der Praxis ist, ist eine andere Frage. Es gibt jedoch Situationen, in denen das Mietverhältnis so stark gestört wurde, dass nur noch eine solche Klärung hilft. Für die fristlose Vermieterkündigung gibt es klare Vorgaben. Sie kann beispielsweise unter diesen Umständen erfolgen:

• Mietrückstand von über 2 Monaten
• nicht abgesprochene Untervermietung
• illegale Aktivitäten in der Wohnung
• körperlicher Angriff auf den Mieter
• vorsätzliche oder grob fahrlässige Wohnungsbeschädigung

Eine fristlose Kündigung können Sie nicht allein mündlich aussprechen. Sie müssen diese schriftlich auf dem Postweg übermitteln. In der fristlosen Kündigung führen Sie den Grund oder die Gründe für die Vermieterkündigung an und benennen das Datum, zu dem der Mieter die Wohnung räumen soll. Falls der Mieter sich weigert, dies zu tun, können Sie auf dem Rechtsweg eine Räumungsklage einreichen. Wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, dürfen Sie die fristlose Kündigung sogar mit einer direkten Räumungsklage verbinden. Ihr Ansprechpartner ist in dem Fall das Amtsgericht, in dessen Hoheitsbereich die Adresse der Mietwohnung liegt.

Das Sonderkündigungsrecht in Ausnahmefällen

In bestimmten Ausnahmesituationen haben Sie als Vermieter noch ein Sonderkündigungsrecht. Dieses räumt Ihnen die Chance für eine Vermieterkündigung mit einer dreimonatigen Frist ein. Ein solches Sonderkündigungsrecht haben Sie beispielsweise bei einem Todesfall eines einzelnen Mieters gegenüber den Erben dieses Mieters. Beachten Sie, dass die Erben in Rechtsnachfolge ansonsten die Stelle des Mieters im Mietvertrag übernehmen können.

Ein Sonderkündigungsrecht wird Käufern von Immobilien aus Zwangsversteigerungen eingeräumt. Falls Mieter und Vermieter im gleichen Haus wohnen, gibt Ihnen das berechtigte eine Chance auf ein Sonderkündigungsrecht. Je nach Mietdauer und Lage können in dem Fall bei der Vermieterkündigung Fristen von sechs, neun oder 12 Monaten gelten. Sie müssen allerdings keinen Grund für eine solche Kündigung anführen und folglich nicht selbst in die gekündigte Wohnung einziehen. De jure haben Sie damit bei Wohnungen in dem Haus, in dem Sie selbst wohnen, wesentlich bessere Bedingungen bei der Vermieterkündigung vor.

Darauf sollten Sie achten, wenn Sie Ausnahmen treffen!

Grundsätzlich können Sie in einem Mietvertrag Kündigungsregelungen vereinbaren, die von den genannten Rahmenbedingungen abweichen. Rechtswirksam sind allein solche Abweichungen, die nicht zum Mieternachteil sind. Was der Gesetzgeber an Kündigungsfristen einräumt, können Sie also nicht ausschließen, indem Sie eine geringere Kündigungsfrist für eine Vermieterkündigung ansetzen. Sie können sich aber beispielsweise mit dem Mieter darauf einigen, dass er schneller ausziehen kann.

Unter bestimmten Umständen kann eine solche Regelung oder Einigung für beide Seiten von Vorteil sein. Denken Sie beispielsweise an Immobilien, die in Universitätsstädten an Studierende vermietet werden. Es hängt davon ab, wie und an welche Zielgruppen Sie Ihre Wohnung vermieten und ob Sie eher ein langes Mietverhältnis oder regelmäßige Fluktuationen wünschen. Falls Sie und der Mieter sich darüber einig sind, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum zu beidseitig zu beenden, gibt es erfahrungsgemäß keine Schwierigkeiten. Wenn der Mieter Ihnen etwa einen Nachmieter anbietet oder beide Seiten ein Interesse an einem schnellen Auszug haben, können Sie sich ohne Beachtung der Fristen einigen.

Kann ein Mietvertrag eine Kündigung explizit ausschließen?

Grundsätzlich sind Mietverträge mit Kündigungsausschluss möglich. In diesen Fällen verpflichtet der Vertrag dazu, dass die Wohnung über eine bestimmte Laufzeit gehalten wird. Während dieser Zeit kann keine Seite das Vertragsverhältnis einseitig beenden. Erst nach Ablauf der benannten Spanne werden dann ordentliche Kündigungen mit Berücksichtigung der gesetzlichen Fristen möglich. Fristlose Kündigungen aufgrund von Vertragsverletzungen oder Mietrückständen sind während dieser Zeit möglich. Unter diesen Umständen haben Sie also durchaus eine Handhabe für begründete außerordentliche Vermieterkündigung.

Die Zeitspanne mit Kündigungsausschluss darf nicht mehr als vier Jahre betragen. Spätestens nach einer Mietdauer von vier Jahren können Mieter und Vermieter also wieder von einer Kündigung Gebrauch machen. Falls Sie eine solche Regelung zum Ausschluss von Kündigungen im Vertrag festhalten wollen, sollten Sie die Zeitspanne richtig bemessen. Wägen Sie die Vor- und Nachteile vor Vertragsabschluss genau ab. Schließlich nimmt Ihnen eine solche Regelung die Chance für manche fristwahrende begründete Vermieterkündigungen.

Gibt es eine Möglichkeit zum Vermieten auf Zeit?

Möglicherweise fragen Sie sich, ob Sie eine Immobilie gezielt auf Zeit vermieten können. Oder befinden sich in einem Mietvertragsverhältnis, das nicht zeitlich unbegrenzt ist. Wenn der Mietvertrag ein Vertragsende benennt, sprechen Juristen von einem sogenannten Zeitmietvertrag. Dieser endet automatisch zum benannten Datum, ohne dass Sie eine Vermieterkündigung noch eigens begründen und richtig in die Wege leiten müssen.

Erlaubt sind solche Zeitmietverträge. Allerdings hat der Gesetzgeber im Jahr 2001 strengere Regeln dazu erlassen. Seit diesem Jahr sind Vermieter im Falle eines Zeitmietvertrags dazu verpflichtet, im jeweiligen Vertrag einen konkreten Grund für die Gestaltung als Zeitmietvertrag anzuführen. Ein plausibler Grund kann beispielsweise sein, dass Sie die Immobilie nach der genannten Zeit in einem umfassenden Maße sanieren oder umbauen möchten. Auch einen künftigen Eigenbedarf ab einem bestimmten Jahr können Sie im Vertrag als Grund für einen Zeitmietvertrag anführen. In manchen Fällen werden Zeitmietverträge aufgesetzt, weil bereits ein künftiges Abrissdatum für eine Immobilie feststeht.

Bei der Formulierung des Zeitmietvertrags sollten Sie als Vermieter unbedingt darauf achten, dass ein plausibler Grund im Vertragstext aufgeführt wird. Ansonsten kann es Ihnen passieren, dass Mieter den Vertragstext zum Vertragsende in Zweifel ziehen und sich vor Gericht einen unbegrenzten Mietvertrag erstreiten. Dann sind Sie bei der Vermieterkündigung wiederum auf die oben beschriebenen rechtlichen Rahmenbedingungen zurückgeworfen. Mit der richtigen Planung geben Ihnen aber auch diese Spielraum bei der Vermieterkündigung.