Miteigentumsanteil (MEA)

So wird Miteigentumsanteil definiert und das bedeutet er in der Praxis!

Ein Miteigentumsanteil (MEA) legt den Anteil an Eigentum im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft näher fest. Gerade Wohnungseigentum wird in Deutschland oft innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften verteilt. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, welche rechtlichen Rahmenbedingungen es dafür gibt, warum es MEA braucht und wie sich dieses berechnet. Am Ende des Textes finden Sie wichtige Hinweise zur Vermeidung von möglichen Nachteilen.

Deshalb sind MEA so bedeutsam!

Ohne Miteigentumsanteile wären Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäuser, große Miteigentümergemeinschaften, Mietshäusersyndikate und allerlei ähnliche Konstrukte kaum machbar. MEA wurden eingeführt, um Konstrukte wie diese auf einen rechtlich sicheren Boden zu stellen. Ihre Idee besteht darin, dass über die MEA jeder einzelne Eigentümer neben den Rechten an seiner Wohnung einen Anteil am Grundstücksboden und der Gemeinschaftsfläche der Immobilie besitzt. Auch am Haus, in dem die Eigentumswohnung sich befindet, besitzt er seinen Anteil. Das führt dazu, dass alle Teile des gemeinschaftlichen Hauseigentums im gemeinschaftlichen Besitz der Gruppe sind. Sie legen an der Stelle die Basis für die Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Belange.

Was sind Miteigentumsanteile und wie funktioniert das Prinzip?

Im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft werden MEA unter den Mitgliedern aufgeteilt. Sie können sich die Aufteilung vorstellen wie das Aufteilen einer Pizza. Grundsätzlich erhält jedes Mitglied ein Teil vom Großen Ganzen. Die unterschiedlichen Teile können unterschiedlich groß ausfallen. Mitgliedern mit einer größeren Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erhalten üblicherweise einen größeren Anteil.

Viele MEA zu haben, klingt zunächst positiv. Schließlich fällt dadurch der Anteil am Gesamten größer aus. Allerdings kann es zugleich mit Nachteilen verbunden sein. Je höher die Anteile sind, umso mehr Kosten können für die Instandhaltung, Reinigung und andere Nebenkosten berechnet werden. Was bezeichnet nun ein einzelnes Miteigentumsanteil und wie werden die Bruchteile festgelegt?

Rechtlich beschreibt MEA den Teil des Einzeleigentümers am Gemeinschaftseigentum. Konkret festgelegt werden diese Bruchteile in der sogenannten Teilungserklärung. Sie sind auf der Suche nach dem Wortlaut dieser Erklärung? Sie wird jeweils im Grundbuch eingetragen. In diesem Dokument können Sie sie finden.

Welche Vorteile bringen die Anteile den Anteileignern?

Über das Miteigentum erwerben die Mitglieder feste Rechte an gemeinschaftlichem Grund und diversen Hausflächen. Die Mitbestimmung über deren Gestaltung, Instandhaltung und Nutzung ist von erheblicher Bedeutung. Zu diesen Flächen zählen beispielsweise die folgenden:

• Keller oder gemeinschaftliche Waschküchen
• Dachböden und Hausflure
• Gemeinschaftsgärten oder Innenhöfe
• gemeinsame Parkplatzflächen

Nicht nur im Streitfall ist die Mitbestimmung des Einzelnen und die rechtlich saubere und verpflichtende Regelung im gemeinschaftlichen Zusammenhang von Bedeutung. Je nach Größe können sich unterschiedliche Anteile bei der Instandhaltung dieser Bereiche ergeben. Da es damit um Fragen der Abstimmung geht, sind die MEA mit Stimmanteilen bei der Versammlung der Eigentümer gekoppelt. Auf der anderen Seite fließen sie als Schlüssel in die Nebenkostenabrechnungen mit ein.

Berechnung der MEA

Üblicherweise wird die Größe der Wohnungen als Basis für die MEA-Berechnung genutzt. Aber wie sieht eine solche Rechnung aus? Zumeist werden Miteigentumsanteile als Bruchwerte von Tausend ausgegeben. Falls es sich um eine enorm große Eigentümergemeinschaft mit sehr vielen Mitgliedern handelt, ist auch eine Ausgabe in Zehntausendstel nicht unüblich.

Die grundsätzliche Berechnung des Miteigentumsanteils ist an sich nicht schwer. Wie bereits erwähnt, sind die Anteile mit der Wohnungsgröße gekoppelt. Aus dem Grund wird zunächst der Quadratmeteranteil ermittelt. Dabei gehen Sie wie im Folgenden Beispiel vor:

1. Ein Haus hat eine Gesamtnutzfläche von 800 Quadratmetern.
2. Um den Anteil je Quadratmeter zu erhalten, wird der Rahmenwert 1000 durch 800 geteilt.
3. Bei dieser Rechnung ergibt sich der Wert 1,25.
4. Ein einzelner Miteigentumsanteil beträgt demnach 1,25 Quadratmeter.
5. Die Quadratmetergröße einer einzelnen Wohnung wird nun mit dem Wert multipliziert.
6. Im Falle einer 70 Quadratmeter großen Wohnung ergibt sich der Wert 87,5.
7. In offiziellen Dokumenten sind die so berechneten MEA formal mit 87/1000 angegeben.

Verkäuflichkeit von Miteigentumsanteilen

Regelmäßig fragen sich Eigentümer, ob MEA verkauft werden können. Tatsächlich können MEA durchaus verkauft und versteigert werden. Auch im Rahmen von Zwangsversteigerungen werden die entsprechenden Rechte verhandelt. Verkäufer und Käufer sollten im Blick behalten, dass an den Anteilen sowohl Rechte wie Pflichten hängen. Auf der einen Seite ergeben sich Kosten, auf der anderen bilden die MEA die grundlegende juristische Basis für die Mitbestimmung in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Spielen MEA bei einem Einfamilienhaus eine Rolle?

Für ein Einfamilienhaus sind MEA nicht relevant, da in dem Fall meist nur ein einzelner Besitzer vorhanden ist. Falls Sie ein Einfamilienhaus kaufen, müssen Sie oft keine Rücksicht auf Anteilseigner mit Einspruchsrechten rechnen. Allerdings wurden in manchen größeren Einfamilienhäusern mit der Zeit kleinere Einliegerwohnungen eingerichtet. Falls sich im Haus ein weiteres Eigentum dieser Art findet und eine entsprechende Teilungserklärung vorliegt, können MEA vorhanden sein. Genauere Auskunft darüber kann Ihnen der Notar geben.

Welche praktischen Nachteile können sich aus Miteigentumsanteil ergeben?

Wie sich MEA auswirken hängt jeweils von der konkreten Teilungserklärung und der Umlage dieses Schlüssels auf entstehende Kosten ab. Wenn die Teilungserklärung sich schlicht am Quadratmeterpreis orientiert, ergibt sich eine faire Aufteilung.

In einigen Fällen kommt es vor, dass einzelne Eigentümer ungleich größere Anteile haben. Das führt über die Kostenumlagen dazu, dass diese Parteien einen größeren Anteil an den Gesamtkosten der Immobilie schultern müssen. Wenn Sie sich keine Nachteile einhandeln möchten, sollten Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf zusammen mit dem Notar sichten. Dabei sind die folgenden drei Punkte besonders wichtig:

1. Prüfen Sie, ob die Anteile korrekt berechnet wurden.
2. Informieren Sie sich darüber, welche Zustimmungen Sie von wie vielen Eigentümern für was einholen müssen.
3. Machen Sie sich darüber schlau, wie viele Kostenanteile im Rahmen der Miteigentümergemeinschaft auf Sie zukommen.