Gradtagszahlen in der Kostenabrechnung – das sollten Vermieter wissen!
Umzüge finden selten punktgenau zum Abschluss eines Haushaltsjahres statt. Sobald unter dem Jahr der Übergang von einem Mieter auf den anderen stattfindet, müssen Vermieter eine korrekte Nebenkostenabrechnung erstellen. Bei Kostenfaktoren wie Heizkosten und Warmwasserkosten muss der Verbrauch überblickt werden. Dann stellt sich die Frage nach Gradtagszahlen (GTZ). Hier erfahren Sie, was dieser Begriff bedeutet und warum sie wichtig sind.
Warum gibt es den Begriff der Gradtage?
Sobald in der kühlen Zeit die Außentemperatur die Raumtemperatur unterschreitet, sorgt die Heizleistung für einen Ausgleich. Dabei ergeben sich Energiekosten. Diese müssen korrekt in die Nebenkostenabrechnung einfließen. Beim Mieterwechsel wie bei Prognosen für das kommende Haushaltsjahr müssen Sie als Vermieter eine sachgemäße Rechnung vorlegen. Aber für welche Tage des Jahres muss ein solcher Verbrauch veranschlagt werden? An dieser Stelle kommt der Begriff der Gradtage ins Spiel. Den rechtlichen Rahmen für den Begriff der Gradtage finden Sie in der VDI-Richtlinie 3807. Was bedeutet die Richtlinie für Ihre konkrete Arbeit?
Als Gradtage bezeichnet man zunächst solche Tage, an denen die Außentemperatur merklich unter die durchschnittliche Innentemperatur von 20 Grad Celsius abfällt. Die Zahl solcher Tage wird pro Jahr berechnet. Je höher sie ausfällt, umso länger fällt die Heizperiode in dem konkreten Jahr aus. Das führt dazu, dass sich die Heizperiode in unterschiedlichen Jahren verschieben kann und der Verbrauch von Vor- und Nachmietern unterschiedlich ausfällt. In Jahren mit einem langen Winter, steigt die Zahl der Gradtage. Das führt unabhängig von persönlichen Heizgewohnheiten zu höherem Energieverbrauch. Falls Mieter aufgrund einer defekten Heizungsanlage eine Mietminderung einklagen, sind die GTZ die Basis für die Berechnung von Mietminderungen.
Welche Faktoren fließen in den Energiebedarf ein?
Die Energieversorgung eines Hauses hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ob die Außentemperatur 20 Grad Celsius unterschreitet, ist in dieser Berechnung ein Faktor. Die Wärmedämmung der Hausfassade spielt ebenso eine Rolle wie die Leistung der eingebauten Heizungsanlage. Mit Hilfe der Gradtagszahlen können Sie die Energiekosten in Bezug zu den konkreten Heiztagen eines Jahres setzen. Das ist bedeutend für eine korrekte Nebenkostenabrechnung beim Mieterwechsel.
GTZ liefern Ihnen handfeste Informationen darüber, wie hoch die effektive Heizleistung ist und wie die Wärmeverluste beim Gebäude ausfallen. Falls Sie einen Energieausweis für Ihr Gebäude benötigen, wird eine solche Berechnung gewünscht. Beim Einbau neuer Heizungsanlagen und im Fall von Sanierungen sind diese Informationen entscheidend für Ihre Planung als Immobilienbesitzer. Die Zahl der Heiztage bildet die Basis für einen Heiztagsberechnung, mit der Sie den Energieverbrauch zwischen verschiedenen Tagen, Monaten oder Jahren vergleichen können. Aber wie stellt man eine solche Berechnung an? Und wofür dürfen GTZ herangezogen werden und wofür nicht?
So wird die Zahl der Gradtage ermittelt
Die Differenz zwischen Innen- und Außentemperatur ist für die Ermittlung von Gradtagen entscheidend. Zur Ermittlung der Zahl prüfen Sie, an welchen Tagen die Außentemperatur unter 15 Grad Celsius fällt. Ab dieser Temperatur sollte im Haus geheizt werden. Denken Sie daran, dass Sie als Vermieter vom Heizen auch profitieren. Es beugt nicht nur gefrorenen Wasserleitungen vor. Schädliche Schimmelbildung an Fassaden und in Wohnräumen wird dadurch vermieden.
Die konkrete Heizleistung variiert je nach Temperatur. Üblicherweise wird eine Heizleistung in Anspruch genommen, mit der die Raumtemperatur auf 21 Grad Celsius angehoben wird. Für die Erhebung von GTZ können Sie offizielle Zahlen heranziehen. Diese beruhen auf Messungen in unterschiedlichen Regionen Deutschlands. Sie müssen nicht selbst Temperaturmessungen anstellen.
Wie und wann rechnet man mit GTZ?
Vor allem bei einem Mieterwechsel unter dem Jahr werden die GTZ relevant. Schließlich müssen Sie in dem Fall eine sachgemäße Verrechnung der Energieverbrauchskosten aufstellen. Die verbrauchte Heizleistung dürfen Sie nicht dem Nachmieter aufbürden. Beachten Sie, dass Sie bei Warmwasserkosten nur eine zeitanteilige Aufrechnung vorlegen müssen. Sie können in dem Fall die Monate oder Tage zählen. Ob sich diese im Januar oder im Juli befunden haben, spielt in dem Fall keine Rolle.
Anders als bei den Warmwasserkosten können Sie bei den Heizkosten alternativ eine Berechnung anhand der Gradtagszahlentabelle anstellen. Da Heizkosten je nach Monat unterschiedlich ausfallen, ist eine solche Berechnung wesentlich gerechter. Der Verein deutscher Ingenieure hat eine feste Tabelle entwickelt, die Sie für die Berechnung nutzen. Sie legt den monatlichen Anteil der Heizleistung an der Jahresleistung fest. Es handelt sich in dem Fall um einen Promilleanteil. Über alle Monate hinweg ergeben sich über das Jahr somit 1000 Anteile. Falls Mieter mitten im Monat ausziehen, erheben Sie den jeweiligen Prozentanteil für diesen Monat.
GTZ-Tabelle nach VDI:
- Januar: 170
- Febuar: 150
- März: 130
- April: 80
- Mai: 40
- Juni bis August: 40
- September: 30
- Oktober: 80
- November: 120
- Dezember: 160
Das sollten Sie bei den Nebenkostenabrechnungen noch beachten
Allgemeine Gebäudeheizkosten fallen bei der Haltung einer Wohnung grundsätzlich an und gelten deshalb als verbrauchsunabhängig. Auf der anderen Seite gibt es die verbrauchsabhängigen Kosten. Der Gesetzgeber verpflichtet Sie beim Mieterwechsel dazu, den Zwischenstand abzulesen. Mit der Ablesung muss genau dieser verbrauchsabhängige Teil erhoben werden. Diesen dürfen Sie in dem Fall nicht freihändig mit Hilfe von GTZ schätzen. Sollte das Erfassungsgerät kaputt sein, sind Ausnahmen erlaubt. Auch beim Einbau neuer Verdunstungsgeräte macht das Gesetz eine Ausnahme, da ein solcher Einbau die Präzision der Geräte beeinträchtigt. In beiden Fällen dürfen Sie unter Berücksichtigung der GTZ eine Energiekostenberechnung anstellen.
Falls Sie keine dieser Ausnahmen geltend machen können, sind Sie zur Zwischenstandsmessung verpflichtet. Sie haben eine solche Messung versäumt? Dann kann der Mieter eine Kürzung der Heizkosten verlangen. Den Rahmen dieser Kürzung regelt der Paragraf 12 der Heizkostenverordnung. Die Kosten für die Zwischenstandsmessung durch einen Techniker müssen Sie zwar selbst bezahlen. Da sie jedoch günstiger ausfallen dürften als mögliche Kürzungen, sollten Sie beim Wechsel unbedingt auf eine formal korrekte Zwischenstandsmessung achten.
Fazit
Grandtagszahlen geben Ihnen die Möglichkeit, eine sachlich korrekte Berechnung verbrauchsunabhängiger Heizungskosten anzustellen. Bei der Berechnung müssen Sie nicht aufwändig nach Temperaturdaten suchen. Sie greifen einfach auf die geltende GTZ-Tabelle zurück, die vom Verein deutscher Ingenieure veröffentlicht wurde.
Den verbrauchsabhängigen Teil der Heizkosten müssen Sie wiederum anhand einer konkreten Zwischenstandsmessung berechnen. Allein in begründeten Ausnahmefällen wie einem beschädigten Erfassungsgerät oder frisch eingebauten Verdunstungsgeräten dürfen Sie davon abweichen. Wenn Sie die Zwischenstandsmessung versäumen, kann der Mieter eine Minderung der Heizkosten verlangen. Das sollten Sie vermeiden, da Sie ansonsten auf einem Teil der Nebenkosten sitzen bleiben könnten.
