Nur magere sechs Prozent<\/a> aller Geb\u00e4ude sind die genannten gro\u00dfen Mehrparteiengeb\u00e4ude. Und damit kommen wir direkt zum einer gro\u00dfen Vermietergruppe. N\u00e4mlich der, die nur wenige Wohnungen oder H\u00e4user vermietet und die Eink\u00fcnfte daraus bestenfalls zur Unterst\u00fctzung ihres Lebenserhalts nutzen. Doch lohnt sich diese Praxis \u00fcberhaupt? Der folgende Artikel wirft einen genaueren Blick auf das Vermieten als Nebeneinkunft.<\/p>\n 1.Darf man einfach so Immobilien vermieten?<\/strong><\/p>\n Grunds\u00e4tzlich ja. Jeder Besitzer einer Immobilie darf diese nat\u00fcrlich auch vermieten, das Objekt geh\u00f6rt schlie\u00dflich ihm. Allerdings muss die Vermietert\u00e4tigkeit ein wenig abgegrenzt werden. So unterliegt ein Hausbesitzer, der schlicht Wohnr\u00e4ume vermietet, ganz normal \u00a721 des Einkommensteuergesetzes<\/a>. Sprich, es wird keine gewerbliche T\u00e4tigkeit angenommen und man muss diesen Nebenverdienst auch nicht als Gewerbe anmelden.<\/p>\n Allerdings kommt es auf die Dauer der Vermietung an. Wer mit seinen Mietern einen normalen, zeitlich praktisch unbegrenzten Mietvertrag<\/a> eingeht, gilt vor dem Recht als ein solcher, gewerbefreier Mieter.<\/p>\n Anders sieht es allerdings aus, wenn man kurzfristig vermietet<\/a>. Also beispielsweise Ferienwohnungen, -h\u00e4user usw., bei denen die Mieter in rascher Folge mehrfach j\u00e4hrlich wechseln. Dann tritt die gewerbefreie Nutzung der eigenen Immobilie hinter eine gesch\u00e4ftsm\u00e4\u00dfige T\u00e4tigkeit zur\u00fcck und es muss ein Gewerbe angemeldet werden.<\/p>\n Im Klartext also: Wer ganz normal das geerbte Haus der Gro\u00dfeltern vermieten m\u00f6chte, darf das ohne weitere H\u00fcrden tun und muss nur die Eink\u00fcnfte korrekt versteuern.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n 2.Wann lohnt sich vermieten?<\/strong><\/p>\n Grunds\u00e4tzlich immer dann, wenn man Immobilien besitzt, die man nicht selber benutzen kann oder m\u00f6chte. Denn ein Geb\u00e4ude oder eine Wohnung, die leer stehen, sind nicht nur totes Kapital, sondern verlieren mit der Zeit an Wert. Genauer gesagt rund f\u00fcnf Prozent pro Jahr f\u00fcr ein Einfamilienhaus. Die Gr\u00fcnde daf\u00fcr sind einfach:<\/p>\n Ein lange leerstehendes Geb\u00e4ude verf\u00e4llt nicht nur regelrecht, sondern sieht, falls man sich doch zum Vermieten entschlie\u00dft, auch noch wesentlich unattraktiver aus als ein bewohntes Geb\u00e4ude, in dem sich Interessenten umschauen k\u00f6nnen, ohne dass der Besitzer dauernd ein entschuldigendes \u201edas wird noch repariert<\/em>\u201c einwerfen muss.<\/p>\n Allerdings ist das nur der eine Aspekt, der Vermieten lohnenswert macht. Wer rein das Finanzielle im Auge hat, sollte viel genauer pr\u00fcfen. Denn obschon es rund sieben Millionen Vermieter gibt, zahlt in etwa ein Drittel davon nominell durch die Vermietung drauf. Wer also durch \u201eOmas H\u00e4uschen\u201c auf eine hohe Rendite spekuliert, wird wahrscheinlich entt\u00e4uscht, solange das Haus nicht gerade in einer besonders attraktiven Lage steht und mittelfristig keine Reparaturen zu erwarten sind.<\/p>\n Allerdings sollte dieser finanzielle Punkt nicht entmutigen, denn es gibt weitere monet\u00e4re Gr\u00fcnde f\u00fcr das Vermieten, die sehr stichhaltig sind:<\/p>\n Vor allem der erste und zweite Punkt verdienen dabei besondere Betrachtung. Denn selbst wenn man Steuern und etwaige Reparaturkosten mit einberechnet, bleibt unter dem Strich meist immer noch eine erhebliche Mehreinnahme, die ebenso regelm\u00e4\u00dfig und gut planbar ist wie das Gehalt, das man aus seinem Hauptberuf bekommt.<\/p>\n Den mit Abstand sichersten Stand haben alle angehenden Vermieter, die quasi ohne eigene Kosten zur Immobilie gekommen sind. In der Praxis wird es sich dabei meist um Geb\u00e4ude handeln, die durch Schenkungen oder Erbschaften in den eigenen Besitz gelangt sind. Aber auch hier ist Vorsicht geboten.<\/p>\n Grund daf\u00fcr ist das Erbsteuerrecht der Bundesrepublik. Das kennt n\u00e4mlich nach Verwandtschaftsgraden abgestufte Steuerfreibetr\u00e4ge:<\/p>\n Bei wem also beispielsweise feststeht, dass er das gro\u00dfe Haus seiner Eltern samt gro\u00dfem Grundst\u00fcck\u00a0erben wird, der kann tats\u00e4chlich auf den Eintritt des Todes warten. Wo der Verwandtschaftsgrad allerdings weiter entfernt oder sogar gar nicht vorhanden ist, sollte man sich mit dem Besitzer zusammensetzen und \u00fcber die M\u00f6glichkeiten einer Schenkung nachdenken. Dies ist vor allem unter der Pr\u00e4misse wichtig, dass die Steuerfreiheit nur bei selbstgenutzten Immobilien gilt und zwar f\u00fcr ganze zehn Jahre. Wer Haus und Grund mit Wert unter dem Freibetrag erbt und sofort vermietet, wird Post vom Finanzamt bekommen. Deshalb ein guter Rat: Wenn feststeht, dass man eine Immobilie mit Sicherheit erben wird und man diese vermieten will, sollte man sie sich schenken lassen, denn sonst wird der Fiskus sich einen erheblichen Anteil nehmen.<\/p>\n Anders sieht es beim Immobilienkauf aus. Denn hier ist es notwendig, dass die Immobilie zumindest halbwegs genug abwirft, um den daf\u00fcr meist notwendigen Kredit abbezahlen zu k\u00f6nnen. In der momentanen Realit\u00e4t sieht es so aus, dass dabei nur knapp drei Prozent Rendite abfallen \u2013 das Haus zahlt sich zwar durch die Mieteinnahmen selbst ab, es bleibt aber nur ein sehr geringes Zusatzeinkommen, das durch unerwartete Reparaturen weiter aufgefressen werden kann.<\/p>\n Vor allem wo angehende Vermieter sehr langfristig denken k\u00f6nnen und auch ohne monet\u00e4re Reserven in diese Branche einsteigen m\u00f6chten, bietet sich deshalb die Option des Mietkaufs<\/a> geradezu an. Dabei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Noch-Besitzer der Immobilie und dem K\u00e4ufer. Dieser zahlt f\u00fcr einen festen Zeitraum eine bestimmte Summe. Entweder bis das Geb\u00e4ude ganz abbezahlt ist oder die Restschuld \u00fcber einen kleinen Kredit getilgt werden kann. Hernach besitzt man dieses Haus und kann es dann ebenfalls vermieten. Das ist zwar wie erw\u00e4hnt eine langfristige Option, aber eine f\u00fcr alle, die mangels Eigenkapital nicht f\u00fcr einen Immobilienkredit in Frage kommen oder dies schlicht nicht m\u00f6chten.<\/p>\n Kurzgesagt eine Menge. Denn auch wenn viele sich das Dasein als Vermieter leicht vorstellen, ist es das in der Praxis nicht. Es beginnt damit, dass Betriebskostenabrechnungen erstellt werden m\u00fcssen (gegen die die Mieter nat\u00fcrlich Einspruch erheben k\u00f6nnen<\/a>) und dann:<\/p>\n Durch jahrzehntelange Probleme mit \u201eschwarzen Vermieterschafen\u201c existiert heute in Deutschland ein sehr gutes Mieterschutzrecht \u2013 dass es den Vermietern aber auch an manchen Stellen erschwert. Zumal man noch \u00fcber die Tatsache nachdenken muss, dass sich Mietobjekte nicht selbst vermieten. Passende Interessenten m\u00fcssen sich erst einmal finden, liegt das Haus in einer unattraktiven Lage, hat man zwangsweise mit Leerstand und seinen Problemen (siehe Punkt 2) zu k\u00e4mpfen. F\u00fcr Vermieter, die das Haus gerade erst erstanden haben und dementsprechende finanzielle Belastungen durch die Abtragung eines Kredits zu tragen haben, wird dieser Faktor noch gewichtiger. Und selbst wenn man einen Mieter gefunden hat, besteht immer noch das geringe, aber nichtsdestotrotz bei Eintritt kostspielige Risiko, sich den Falschen ausgesucht zu haben.<\/p>\n Nicht falsch verstehen: Es gibt in Deutschland etwa 40 Millionen Menschen, die zur Miete leben und selbst sehr d\u00fcstere Sch\u00e4tzungen gehen von maximal 100000 j\u00e4hrlichen F\u00e4llen von Mietnomadentum aus, wonach das Risiko, an einen solchen Mieter zu gelangen, bei h\u00f6chstens 0,25% liegt \u2013 es ist aber dennoch vorhanden und kann nur durch gezielte Schutzma\u00dfnahmen<\/a> verringert werden:<\/p>\n Alles also zus\u00e4tzlicher Aufwand, der eine Menge Kraft und M\u00fchen kostet, bevor auch nur ein einziger Euro geflossen ist. Allerdings garantieren auch all diese Ma\u00dfnahmen nicht, dass es dennoch zu keinen Problemen mit den Mietern kommt. Und sei es nur, weil diese ihren Job verlieren, was in der heutigen Zeit ja praktisch jedem passieren kann, und es deshalb zu ungewollten Zahlungsproblemen kommt. Selbst in diesem Fall stehen immer noch unterschiedliche R\u00e4umungsfristen im Weg<\/a>, die zu weiteren Geldproblemen f\u00fchren k\u00f6nnen.<\/p>\n Unterm Strich<\/strong><\/p>\n Vermieten als Nebeneinkunft ist ein zweischneidiges Schwert. Grunds\u00e4tzlich gilt, dass derjenige, der einfach nur Eurozeichen in den Augen hat und nachl\u00e4ssig an die Sache herangeht, mit hoher Wahrscheinlichkeit mit diesem Vorhaben auf die Nase fallen wird. Dazu ist auch das Mietrecht heutzutage viel zu komplex. Was aber nicht bedeuten soll, dass sich dieser Nebenerwerb generell nicht lohnt. Besonders tut er das n\u00e4mlich f\u00fcr alle, die ohne Kredite oder sonstige Zahlungsverpflichtungen in den Besitz einer Immobilie gekommen sind, sprich Erben und \u201eBeschenkte\u201c. Dann n\u00e4mlich ist das Vermieten tats\u00e4chlich ein weitgehend (Kosten-) risikoloses Zubrot. Doch selbst dann darf das Geld nicht in seiner G\u00e4nze als \u201eMoney for nothing\u201c verstanden werden; es sollten immer R\u00fccklagen f\u00fcr Probleme mit der Immobilie gebildet werden. Ja, und auch wenn das Mietobjekt erst erworben werden muss, lohnt sich der Nebenerwerb immer noch. Es muss nur von vornherein so geplant werden, dass es sich dabei sowohl um eine attraktive, leicht zu vermietende Immobilie handelt, als auch, dass die finanziellen Belastungen einer Kreditabtragung (oder auch eines Mietkaufs, weil dabei keinerlei Mieteinnahmen anfallen) einem auch dann nicht das \u201eR\u00fcckgrat brechen\u201c, wenn es etwas l\u00e4nger dauert, bis die Immobilie vermietet wird oder es zu Zahlungsausf\u00e4llen kommt.<\/p>\n Bildquellen:<\/p>\n 1) fotolia.com<\/a>\u00a9 leszekglasner<\/p>\n 2) fotolia.com<\/a> \u00a9 detailfoto<\/p>\n 3) fotolia.com<\/a> \u00a9 Gabriele Rohde<\/p>\n 4) fotolia.com<\/a> \u00a9 VadimGuzhva<\/p>\n 5) fotolia.com<\/a> \u00a9 Mariusz Niedzwiedzki<\/p>\n Grafik-Hintergrund fotolia.com<\/a> \u00a9 Robert Kneschke<\/p>\n![\"Die](\"http:\/\/www.miet-check.de\/Mietblog\/wp-content\/uploads\/2017\/06\/Bild-2-300x233.jpg\")
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