{"id":3272,"date":"2023-10-06T11:23:35","date_gmt":"2023-10-06T09:23:35","guid":{"rendered":"http:\/\/www.miet-check.de\/Mietblog\/?p=3272"},"modified":"2026-10-15T11:24:49","modified_gmt":"2026-10-15T09:24:49","slug":"nebenkostenabrechnung-erstellen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.miet-check.de\/Mietblog\/2023\/10\/06\/nebenkostenabrechnung-erstellen\/","title":{"rendered":"Nebenkostenabrechnung erstellen"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-text-color has-background wp-block-paragraph\" style=\"color:#ffffff;background-color:#0693e3;padding-top:15px;padding-right:20px;padding-bottom:15px;padding-left:20px\"><em>Transparenz-Hinweis: Dieser Beitrag wurde unter Verwendung von KI-Technologie \u00fcberarbeitet.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Oft herrscht Unklarheit dar\u00fcber, welche Ausgaben des Vermieters tats\u00e4chlich zu denjenigen Nebenkosten geh\u00f6ren, die dem Mieter berechnet werden d\u00fcrfen. <\/strong>Die Folge: Jede zweite Nebenkostenabrechnung erweist sich laut Branchenexperten als fehlerhaft.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-ht-block-toc is-style-contrasted htoc htoc--position-wide toc-list-style-plain\" data-htoc-state=\"expanded\"><span class=\"htoc__title\"><span class=\"ht_toc_title\">Inhaltsverzeichnis<\/span><span class=\"htoc__toggle\"><svg xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"16\" height=\"16\"><g fill=\"#444\"><path d=\"M15 7H1c-.6 0-1 .4-1 1s.4 1 1 1h14c.6 0 1-.4 1-1s-.4-1-1-1z\"><\/path><path d=\"M15 1H1c-.6 0-1 .4-1 1s.4 1 1 1h14c.6 0 1-.4 1-1s-.4-1-1-1zM15 13H1c-.6 0-1 .4-1 1s.4 1 1 1h14c.6 0 1-.4 1-1s-.4-1-1-1z\"><\/path><\/g><\/svg><\/span><\/span><div class=\"htoc__itemswrap\"><ul class=\"ht_toc_list\"><li class=\"\"><a href=\"#htoc-gesetzliche-grundlage-der-betriebskostenabrechnung\">Gesetzliche Grundlage der Betriebskostenabrechnung<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-aufstellung-einzelner-betriebskosten-2\">Aufstellung einzelner Betriebskosten (\u00a7 2)<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#unkosten\">Welche Kosten geh\u00f6ren nicht in die Nebenkostenabrechnung?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-welche-methode-sollte-man-f-r-die-verteilung-der-nebenkosten-bei-immobilien-verwenden\">Welche Nebenkosten-Verteilerschl\u00fcssel gibt es?<\/a><ul class=\"ht_toc_child_list\"><li class=\"\"><a href=\"#htoc-verteilung-nach-wohnfl-che-die-kosten-werden-entsprechend-dem-prozentualen-anteil-der-wohnfl-che-auf-die-mietparteien-verteilt-wenn-zum-beispiel-drei-parteien-jeweils-50-quadratmeter-und-drei-parteien-jeweils-150-quadratmeter-wohnfl-che-haben-zahlen-die-erstgenannten-parteien-zusammen-denselben-anteil-wie-ein-einzelmieter-der-gro-en-r-ume\">Verteilung nach Wohnfl\u00e4che<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-verteilung-nach-verbrauch-dieser-schl-ssel-betrifft-nur-die-tats-chlichen-verbrauchskosten-wie-warmwasser-und-heizung-gem-7-der-heizkostenverordnung-k-nnen-diese-kosten-mit-einem-anteil-von-mindestens-50-und-maximal-70-pro-mieter-abgerechnet-werden-basierend-auf-dem-verbrauch-eine-genaue-abrechnung-ist-nicht-in-allen-f-llen-m-glich-z-b-wenn-es-keinen-eigenen-wasserz-hler-gibt-in-solchen-f-llen-wird-ein-zweiter-umlageschl-ssel-f-r-die-anderen-nebenkosten-verwendet\">Verteilung nach Verbrauch<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-abrechnung-nach-personenzahl-dieser-schl-ssel-kann-nur-verwendet-werden-wenn-der-vermieter-genau-wei-wie-viele-personen-in-jeder-mieteinheit-leben-daten-aus-dem-einwohnermeldeamt-reichen-daf-r-nicht-aus-wenn-zum-beispiel-eine-person-noch-bei-einem-expartner-gemeldet-ist-aber-nicht-dort-lebt-m-sste-die-mietpartei-nicht-f-r-diese-person-zahlen-dieser-schl-ssel-wird-daher-selten-verwendet\">Abrechnung nach Personenzahl<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-umlage-pro-wohneinheit-kalte-betriebskosten-k-nnen-pro-wohneinheit-aufgeteilt-werden-unabh-ngig-von-der-anzahl-der-personen-oder-der-wohnfl-che-es-muss-jedoch-klar-im-mietvertrag-festgehalten-werden-welche-kosten-auf-die-einzelne-wohneinheit-umgelegt-werden-sollen-eine-nderungsklausel-ist-ebenfalls-wichtig-da-sich-die-kosten-und-mietverh-ltnisse-im-laufe-der-zeit-ndern-k-nnen-sodass-m-glicherweise-ein-anderer-umlageschl-ssel-besser-geeignet-ist\">Umlage pro Wohneinheit<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-anwendung-eines-umlageschl-ssels-bei-leerstand-bei-leerstand-tr-gt-der-vermieter-die-nebenkosten-wenn-die-abrechnung-nach-personenzahl-gew-hlt-wurde-k-nnen-rechtliche-probleme-auftreten-z-b-wenn-unklar-ist-ob-eine-wohnung-ber-100-quadratmeter-als-eine-oder-mehrere-personen-gez-hlt-werden-sollte-in-diesem-fall-m-sste-der-vermieter-mindestens-drei-fiktive-personen-bernehmen-ein-eindeutiges-urteil-des-bgh-von-2013-az-viii-zr-180-12-konnte-keine-klare-rechtliche-grundlage-schaffen-bei-leerstand-einer-wohnung-die-sonst-mit-hohen-kosten-abgerechnet-wurde-ist-es-ratsam-im-zweifelsfall-einen-fachanwalt-zu-konsultieren-um-eine-faire-l-sung-f-r-mieter-und-vermieter-zu-finden\">Anwendung eines Umlageschl\u00fcssels bei Leerstand<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-welche-frist-gilt-bei-der-verj-hrung-von-nebenkostenabrechnungen\">Welche Frist gilt bei der Verj\u00e4hrung von Nebenkostenabrechnungen?<\/a><ul class=\"ht_toc_child_list\"><li class=\"\"><a href=\"#htoc-wann-muss-die-nebenkostenabrechnung-f-r-2023-vorgelegt-werden\">Wann muss die Nebenkostenabrechnung f\u00fcr 2023 vorgelegt werden? <\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-wann-wird-die-nebenkostenabrechnung-f-r-2024-f-llig\">Wann wird die Nebenkostenabrechnung f\u00fcr 2024 f\u00e4llig? <\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-was-passiert-wenn-die-nebenkostenabrechnung-zu-sp-t-erfolgt\">Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung zu sp\u00e4t erfolgt? <\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-die-mietzahlung\">Die Mietzahlung<\/a><ul class=\"ht_toc_child_list\"><li class=\"\"><a href=\"#htoc-kaltmiete-und-nebenkosten-sind-im-vertrag-zu-unterscheiden\">Kaltmiete und Nebenkosten sind im Vertrag zu unterscheiden<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-mietnebenkosten-korrekt-berechnen\">Mietnebenkosten korrekt berechnen<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-wichtige-hinweise\">&nbsp;Wichtige Hinweise<\/a><\/li><\/ul><\/div><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-gesetzliche-grundlage-der-betriebskostenabrechnung\">Gesetzliche Grundlage der Betriebskostenabrechnung<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Laut \u00a7 556 Abs. 1 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch (BGB) sind Betriebskosten Mietnebenkosten wie folgt definiert:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>\u201eBetriebskosten sind die Kosten, die dem Eigent\u00fcmer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundst\u00fcck oder durch den bestimmungsm\u00e4\u00dfigen Gebrauch des Geb\u00e4udes, der Nebengeb\u00e4ude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundst\u00fccks laufend entstehen.\u201c<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es wird jedoch nicht direkt bestimmt, wer die Mietnebenkosten zu tragen hat. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass sie auf den Mieter umgelegt werden k\u00f6nnen. Es ist ebenfalls nicht festgelegt, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden m\u00fcssen. Welche Kosten umgelegt werden d\u00fcrfen, steht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-aufstellung-einzelner-betriebskosten-2\">Aufstellung einzelner Betriebskosten (\u00a7 2)<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00a7 2 enth\u00e4lt eine Aufz\u00e4hlung einzelner Betriebskosten. Diese umfasst u.&nbsp;a. die&nbsp;Grundsteuer&nbsp;(Nr. 1), die Kosten der Wasserversorgung und&nbsp;Entw\u00e4sserung&nbsp;(Nr. 2 und 3), die Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung (Nr. 4 und 5), die Kosten f\u00fcr Stra\u00dfenreinigung und M\u00fcllbeseitigung (Nr. 8), f\u00fcr Gartenpflege, Geb\u00e4udereinigung, Beleuchtung und Schornsteinreinigung (Nr. 9\u201312) sowie f\u00fcr&nbsp;Haftpflicht-&nbsp;und&nbsp;Geb\u00e4udeversicherung&nbsp;(Nr. 13).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Durch eine Gesetzes\u00e4nderung im Jahr 2021 durften die laufenden Grundgeb\u00fchren f\u00fcr Kabelfernsehen nur noch bis zum 30. Juni 2024 als Betriebskosten umgelegt werden. Seit dem 1. Juli 2024 ist das nicht mehr erlaubt; umlagef\u00e4hig bleiben der Betriebsstrom und die regelm\u00e4\u00dfige Pr\u00fcfung einer Gemeinschaftsantenne oder hauseigenen Verteilanlage (\u00a7 2 Nr. 15 BetrKV).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em><strong>Zu den Betriebskosten z\u00e4hlen nach \u00a7 2 BetrKV die folgenden Kosten:<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">1. laufende \u00f6ffentlichen Lasten des Grundst\u00fccks (Grundsteuer)<br>2. Wasserversorgung<br>3. Entw\u00e4sserung<br>4. Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage<br>5. Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage<br>6. verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen<br>7. Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs<br>9. Geb\u00e4udereinigung und Ungezieferbek\u00e4mpfung<br>10. Gartenpflege<br>11. Beleuchtung, Kosten f\u00fcr die Au\u00dfenbeleuchtung und Flure<br>12. Schornsteinreinigung<br>13. Sach- und Haftpflichtversicherung<br>14. Hauswart<br>15. Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage<br>16. Betrieb von Einrichtungen f\u00fcr die W\u00e4schepflege<br>17. sonstige Betriebskosten im Sinne des \u00a7 1 BetrKV, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"unkosten\">Welche Kosten geh\u00f6ren nicht in die Nebenkostenabrechnung?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zu den nicht umlagef\u00e4higen Nebenkosten z\u00e4hlen unter anderem:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li id=\"htoc-pr-fung-und-wartung-von-gasleitung-und-hauselektrik\">Pr\u00fcfung und Wartung von Gasleitung und Hauselektrik<\/li>\n\n\n\n<li id=\"htoc-reparaturkosten-z-b-reparaturen-von-heizung-oder-sanit-ranlagen\">Reparaturkosten (z. B. Reparaturen von Heizung oder Sanit\u00e4ranlagen)<\/li>\n\n\n\n<li id=\"htoc-einkommensteuer-grunderwerbsteuer-erbschaftssteuer1\">Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer,&nbsp;Erbschaftssteuer<\/li>\n\n\n\n<li id=\"htoc-rechtsschutz-oder-hausratversicherung\">Rechtsschutz- oder Hausratversicherung<\/li>\n\n\n\n<li id=\"htoc-instandhaltungskosten-z-b-badezimmersanierung-fassadenanstrich\">Instandhaltungskosten&nbsp;(z. B. Badezimmersanierung, Fassadenanstrich)<\/li>\n\n\n\n<li id=\"htoc-verwaltungskosten-z-b-kosten-f-r-steuerberater-die-die-nebenkostenabrechnung-erstellen1\">Verwaltungskosten (z. B. Kosten f\u00fcr Steuerberater, die die Nebenkostenabrechnung erstellen)<\/li>\n\n\n\n<li id=\"htoc-anschlussgeb-hren-f-r-kabel-oder-satellitensch-ssel\">Anschlussgeb\u00fchren f\u00fcr Kabel oder Satellitensch\u00fcssel<\/li>\n\n\n\n<li id=\"htoc-nebenkosten-f-r-leerstand\">Nebenkosten f\u00fcr Leerstand<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-welche-methode-sollte-man-f-r-die-verteilung-der-nebenkosten-bei-immobilien-verwenden\">Welche Nebenkosten-Verteilerschl\u00fcssel gibt es?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Mietvertrag wird auch festgelegt, wie die Nebenkosten f\u00fcr die Immobilie abgerechnet werden sollen. Gem\u00e4\u00df \u00a7 556a BGB ist es nicht erlaubt, die Mieter unangemessen zu benachteiligen. Das bedeutet, dass der gew\u00e4hlte Verteiler- oder Umlageschl\u00fcssel zur Immobilie und den Mietverh\u00e4ltnissen passen muss. Wenn zum Beispiel in einem Geb\u00e4ude eine Firma auf zwei Etagen und auf einer weiteren Etage vier private Mietparteien ans\u00e4ssig sind, w\u00e4re eine Verteilung der Kosten nach Einheiten unfair. In diesem Fall w\u00e4re es besser, den Schl\u00fcssel nach Verbrauch oder Fl\u00e4che zu w\u00e4hlen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-verteilung-nach-wohnfl-che-die-kosten-werden-entsprechend-dem-prozentualen-anteil-der-wohnfl-che-auf-die-mietparteien-verteilt-wenn-zum-beispiel-drei-parteien-jeweils-50-quadratmeter-und-drei-parteien-jeweils-150-quadratmeter-wohnfl-che-haben-zahlen-die-erstgenannten-parteien-zusammen-denselben-anteil-wie-ein-einzelmieter-der-gro-en-r-ume\">Verteilung nach Wohnfl\u00e4che<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" id=\"htoc-verteilung-nach-wohnfl-che-die-kosten-werden-entsprechend-dem-prozentualen-anteil-der-wohnfl-che-auf-die-mietparteien-verteilt-wenn-zum-beispiel-drei-parteien-jeweils-50-quadratmeter-und-drei-parteien-jeweils-150-quadratmeter-wohnfl-che-haben-zahlen-die-erstgenannten-parteien-zusammen-denselben-anteil-wie-ein-einzelmieter-der-gro-en-r-ume\">Die Kosten werden entsprechend dem prozentualen Anteil der <a href=\"https:\/\/www.miet-check.de\/Mietblog\/2026\/04\/14\/wohnflaeche-berechnen-nach-woflv\/\">Wohnfl\u00e4che<\/a> auf die Mietparteien verteilt. Wenn zum Beispiel drei Parteien jeweils 50 Quadratmeter und drei Parteien jeweils 150 Quadratmeter Wohnfl\u00e4che haben, zahlen die erstgenannten Parteien zusammen denselben Anteil wie ein Einzelmieter der gro\u00dfen R\u00e4ume.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Formel zur Berechnung lautet: Gesamtkosten \u00f7 Gesamtwohnfl\u00e4che x Wohnungsgr\u00f6\u00dfe.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-verteilung-nach-verbrauch-dieser-schl-ssel-betrifft-nur-die-tats-chlichen-verbrauchskosten-wie-warmwasser-und-heizung-gem-7-der-heizkostenverordnung-k-nnen-diese-kosten-mit-einem-anteil-von-mindestens-50-und-maximal-70-pro-mieter-abgerechnet-werden-basierend-auf-dem-verbrauch-eine-genaue-abrechnung-ist-nicht-in-allen-f-llen-m-glich-z-b-wenn-es-keinen-eigenen-wasserz-hler-gibt-in-solchen-f-llen-wird-ein-zweiter-umlageschl-ssel-f-r-die-anderen-nebenkosten-verwendet\">Verteilung nach Verbrauch<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" id=\"htoc-verteilung-nach-verbrauch-dieser-schl-ssel-betrifft-nur-die-tats-chlichen-verbrauchskosten-wie-warmwasser-und-heizung-gem-7-der-heizkostenverordnung-k-nnen-diese-kosten-mit-einem-anteil-von-mindestens-50-und-maximal-70-pro-mieter-abgerechnet-werden-basierend-auf-dem-verbrauch-eine-genaue-abrechnung-ist-nicht-in-allen-f-llen-m-glich-z-b-wenn-es-keinen-eigenen-wasserz-hler-gibt-in-solchen-f-llen-wird-ein-zweiter-umlageschl-ssel-f-r-die-anderen-nebenkosten-verwendet\">Dieser Schl\u00fcssel betrifft nur die tats\u00e4chlichen Verbrauchskosten wie Warmwasser und Heizung. Gem\u00e4\u00df \u00a7 7 der Heizkostenverordnung k\u00f6nnen diese Kosten mit einem Anteil von mindestens 50 % und maximal 70 % pro Mieter abgerechnet werden, basierend auf dem Verbrauch. Eine genaue Abrechnung ist nicht in allen F\u00e4llen m\u00f6glich, z. B. wenn es keinen eigenen Wasserz\u00e4hler gibt. In solchen F\u00e4llen wird ein zweiter Umlageschl\u00fcssel f\u00fcr die anderen Nebenkosten verwendet.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-abrechnung-nach-personenzahl-dieser-schl-ssel-kann-nur-verwendet-werden-wenn-der-vermieter-genau-wei-wie-viele-personen-in-jeder-mieteinheit-leben-daten-aus-dem-einwohnermeldeamt-reichen-daf-r-nicht-aus-wenn-zum-beispiel-eine-person-noch-bei-einem-expartner-gemeldet-ist-aber-nicht-dort-lebt-m-sste-die-mietpartei-nicht-f-r-diese-person-zahlen-dieser-schl-ssel-wird-daher-selten-verwendet\">Abrechnung nach Personenzahl<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" id=\"htoc-abrechnung-nach-personenzahl-dieser-schl-ssel-kann-nur-verwendet-werden-wenn-der-vermieter-genau-wei-wie-viele-personen-in-jeder-mieteinheit-leben-daten-aus-dem-einwohnermeldeamt-reichen-daf-r-nicht-aus-wenn-zum-beispiel-eine-person-noch-bei-einem-expartner-gemeldet-ist-aber-nicht-dort-lebt-m-sste-die-mietpartei-nicht-f-r-diese-person-zahlen-dieser-schl-ssel-wird-daher-selten-verwendet\">Dieser Schl\u00fcssel kann nur verwendet werden, wenn der Vermieter genau wei\u00df, wie viele Personen in jeder Mieteinheit leben. Daten aus dem Einwohnermeldeamt reichen daf\u00fcr nicht aus. Wenn zum Beispiel eine Person noch bei einem Expartner gemeldet ist, aber nicht dort lebt, m\u00fcsste die Mietpartei nicht f\u00fcr diese Person zahlen. Dieser Schl\u00fcssel wird daher selten verwendet.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-umlage-pro-wohneinheit-kalte-betriebskosten-k-nnen-pro-wohneinheit-aufgeteilt-werden-unabh-ngig-von-der-anzahl-der-personen-oder-der-wohnfl-che-es-muss-jedoch-klar-im-mietvertrag-festgehalten-werden-welche-kosten-auf-die-einzelne-wohneinheit-umgelegt-werden-sollen-eine-nderungsklausel-ist-ebenfalls-wichtig-da-sich-die-kosten-und-mietverh-ltnisse-im-laufe-der-zeit-ndern-k-nnen-sodass-m-glicherweise-ein-anderer-umlageschl-ssel-besser-geeignet-ist\">Umlage pro Wohneinheit<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" id=\"htoc-umlage-pro-wohneinheit-kalte-betriebskosten-k-nnen-pro-wohneinheit-aufgeteilt-werden-unabh-ngig-von-der-anzahl-der-personen-oder-der-wohnfl-che-es-muss-jedoch-klar-im-mietvertrag-festgehalten-werden-welche-kosten-auf-die-einzelne-wohneinheit-umgelegt-werden-sollen-eine-nderungsklausel-ist-ebenfalls-wichtig-da-sich-die-kosten-und-mietverh-ltnisse-im-laufe-der-zeit-ndern-k-nnen-sodass-m-glicherweise-ein-anderer-umlageschl-ssel-besser-geeignet-ist\">Kalte Betriebskosten k\u00f6nnen pro Wohneinheit aufgeteilt werden, unabh\u00e4ngig von der Anzahl der Personen oder der Wohnfl\u00e4che. Es muss jedoch klar im Mietvertrag festgehalten werden, welche Kosten auf die einzelne Wohneinheit umgelegt werden sollen. Eine \u00c4nderungsklausel ist ebenfalls wichtig, da sich die Kosten und Mietverh\u00e4ltnisse im Laufe der Zeit \u00e4ndern k\u00f6nnen, sodass m\u00f6glicherweise ein anderer Umlageschl\u00fcssel besser geeignet ist.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-anwendung-eines-umlageschl-ssels-bei-leerstand-bei-leerstand-tr-gt-der-vermieter-die-nebenkosten-wenn-die-abrechnung-nach-personenzahl-gew-hlt-wurde-k-nnen-rechtliche-probleme-auftreten-z-b-wenn-unklar-ist-ob-eine-wohnung-ber-100-quadratmeter-als-eine-oder-mehrere-personen-gez-hlt-werden-sollte-in-diesem-fall-m-sste-der-vermieter-mindestens-drei-fiktive-personen-bernehmen-ein-eindeutiges-urteil-des-bgh-von-2013-az-viii-zr-180-12-konnte-keine-klare-rechtliche-grundlage-schaffen-bei-leerstand-einer-wohnung-die-sonst-mit-hohen-kosten-abgerechnet-wurde-ist-es-ratsam-im-zweifelsfall-einen-fachanwalt-zu-konsultieren-um-eine-faire-l-sung-f-r-mieter-und-vermieter-zu-finden\">Anwendung eines Umlageschl\u00fcssels bei Leerstand<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" id=\"htoc-anwendung-eines-umlageschl-ssels-bei-leerstand-bei-leerstand-tr-gt-der-vermieter-die-nebenkosten-wenn-die-abrechnung-nach-personenzahl-gew-hlt-wurde-k-nnen-rechtliche-probleme-auftreten-z-b-wenn-unklar-ist-ob-eine-wohnung-ber-100-quadratmeter-als-eine-oder-mehrere-personen-gez-hlt-werden-sollte-in-diesem-fall-m-sste-der-vermieter-mindestens-drei-fiktive-personen-bernehmen-ein-eindeutiges-urteil-des-bgh-von-2013-az-viii-zr-180-12-konnte-keine-klare-rechtliche-grundlage-schaffen-bei-leerstand-einer-wohnung-die-sonst-mit-hohen-kosten-abgerechnet-wurde-ist-es-ratsam-im-zweifelsfall-einen-fachanwalt-zu-konsultieren-um-eine-faire-l-sung-f-r-mieter-und-vermieter-zu-finden\">Bei Leerstand tr\u00e4gt der Vermieter die Nebenkosten. Wenn die Abrechnung nach Personenzahl gew\u00e4hlt wurde, k\u00f6nnen rechtliche Probleme auftreten, z. B. wenn unklar ist, ob eine Wohnung \u00fcber 100 Quadratmeter als eine oder mehrere Personen gez\u00e4hlt werden sollte. In diesem Fall m\u00fcsste der Vermieter mindestens drei fiktive Personen \u00fcbernehmen. Ein eindeutiges Urteil des BGH von 2013 (Az.: VIII ZR 180\/12) konnte keine klare rechtliche Grundlage schaffen. Bei Leerstand einer Wohnung, die sonst mit hohen Kosten abgerechnet wurde, ist es ratsam, im Zweifelsfall einen Fachanwalt zu konsultieren, um eine faire L\u00f6sung f\u00fcr Mieter und Vermieter zu finden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-welche-frist-gilt-bei-der-verj-hrung-von-nebenkostenabrechnungen\"><br>Welche Frist gilt bei der Verj\u00e4hrung von Nebenkostenabrechnungen?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gem\u00e4\u00df \u00a7195 BGB haben sowohl Vermieter als auch Mieter drei Jahre Zeit, um Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung geltend zu machen. Nach Ablauf dieser Frist verj\u00e4hren die Anspr\u00fcche f\u00fcr beide Seiten. Wenn der Vermieter nicht f\u00fcr die Verz\u00f6gerung der Nebenkostenabrechnung verantwortlich ist, kann er auch nach versp\u00e4teter Zustellung Forderungen an den Mieter stellen. Unter bestimmten Umst\u00e4nden (\u00a7 203 BGB, \u00a7 212 BGB) hat der Vermieter auch die M\u00f6glichkeit, die Verj\u00e4hrungsfrist zu hemmen oder neu zu starten.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-wann-muss-die-nebenkostenabrechnung-f-r-2023-vorgelegt-werden\">Wann muss die Nebenkostenabrechnung f\u00fcr 2023 vorgelegt werden? <\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach Ende des Abrechnungszeitraums haben Vermieter ein Jahr Zeit, die Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Die Nebenkostenabrechnung f\u00fcr das Jahr 2023 muss daher sp\u00e4testens am 31.12.2024 vorgelegt werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-wann-wird-die-nebenkostenabrechnung-f-r-2024-f-llig\">Wann wird die Nebenkostenabrechnung f\u00fcr 2024 f\u00e4llig? <\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gem\u00e4\u00df \u00a7 556 BGB muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung sp\u00e4testens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums erstellen und dem Mieter vorlegen. Der Abrechnungszeitraum endet normalerweise am 31. Dezember. Auch im Falle eines Auszugs des Mieters ist der Vermieter nicht verpflichtet, Teilabrechnungen vorzunehmen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deshalb sollte die Nebenkostenabrechnung f\u00fcr das Jahr 2023 den Mietern sp\u00e4testens am 31.12.2024 zur Verf\u00fcgung stehen. Wenn dieser Tag auf einen Samstag oder Sonntag f\u00e4llt, verschiebt sich die Frist auf den n\u00e4chsten Werktag.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-was-passiert-wenn-die-nebenkostenabrechnung-zu-sp-t-erfolgt\">Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung zu sp\u00e4t erfolgt? <\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn die Nebenkostenabrechnung nicht sp\u00e4testens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorliegt, muss der Mieter einer m\u00f6glichen Nachzahlungsaufforderung nicht mehr nachkommen. Das Recht auf Auszahlung von Guthaben bleibt jedoch bestehen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-die-mietzahlung\">Die Mietzahlung<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Zahlung der Miete ist zu dem Termin zu leisten, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung, tritt die gesetzliche Regelung in Kraft, nach der die Miete bis zum 3. Werktag des betreffenden Monats zu zahlen ist.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-kaltmiete-und-nebenkosten-sind-im-vertrag-zu-unterscheiden\">Kaltmiete und Nebenkosten sind im Vertrag zu unterscheiden<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Mietvertrag ist die Mietzahlung in zwei separate Posten aufzuschl\u00fcsseln:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li id=\"htoc-die-netto-kaltmiete\">Die Netto-Kaltmiete<\/li>\n\n\n\n<li id=\"htoc-die-mietnebenkosten-betriebskosten\">Die Mietnebenkosten (Betriebskosten)<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mietnebenkosten sind jene Aufwendungen, die durch den bestimmungsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch eines Geb\u00e4udes oder einer Wohnung entstehen. &nbsp;Diese Mietnebenkosten m\u00fcssen nicht alle einzeln aufgelistet werden, es gen\u00fcgt dazu ein entsprechender Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Achtung:<\/strong> Sind die Mietnebenkosten nicht mit einem separat bezifferten Betrag ausgewiesen, gelten die Nebenkosten als mit der im Vertrag angegebenen Miete abgegolten und k\u00f6nnen nicht zus\u00e4tzlich eingefordert werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hier finden Sie eine <strong><a href=\"\/Mietblog\/2017\/03\/07\/der-mietvertrag\/\">Vorlage f\u00fcr einen Mietvertrag<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-mietnebenkosten-korrekt-berechnen\">Mietnebenkosten korrekt berechnen<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Normalerweise vereinbaren Vermieter und Mieter eine monatliche Abschlagszahlung f\u00fcr die Mietnebenkosten. Dieser Betrag darf nicht willk\u00fcrlich festgesetzt werden, sondern muss so gew\u00e4hlt sein, dass die entstehenden Kosten in etwa gedeckt sind (s. \u00a7 556 Abs. 2 BGB). Am Ende des Jahres muss der Vermieter dem Vermieter eine Abrechnung \u00fcber diese Zahlungen erstellen. Daraus kann sich eine Nachforderung bzw. eine R\u00fcckzahlung ergeben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><u>Beispiele f\u00fcr Mietnebenkosten:<\/u> Kosten f\u00fcr Wasserversorgung, Abwasser, M\u00fcllbeseitigung, Warmwasserbereitung, Gartenpflege, Schornsteinfeger, Stra\u00dfenreinigung, Grundsteuer.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine korrekte Nebenkostenabrechnung erfolgt schriftlich. Sie ist \u00fcbersichtlich und rechnerisch nachvollziehbar erstellt. Sie gibt den Abrechnungszeitraum und den geltenden Verteilungsschl\u00fcssel an. Ebenso enth\u00e4lt sie eine nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten sowie eine Aufstellung \u00fcber die Verrechnung&nbsp; der Vorauszahlungen mit den Gesamtkosten. Der Abrechnungszeitraum muss 12 Monate betragen und dem Mieter sp\u00e4testens 12 Monate nach Ende dieses Abrechnungszeitraums vorliegen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-wichtige-hinweise\">&nbsp;Wichtige Hinweise<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li id=\"htoc-laut-branchenexperten-ist-beinahe-jede-zweite-nebenkostenabrechnung-fehlerhaft-typische-fehler-verteilerschl-ssel-falsch-angewendet-auflistung-von-betriebskosten-die-nicht-umlagef-hig-sind-oder-eine-versp-tet-zugestellte-abrechnung-pr-fen-sie-also-als-mieter-ihre-abrechnung\"><strong>Laut Branchenexperten ist beinahe jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft<\/strong>.&nbsp; Typische Fehler: Verteilerschl\u00fcssel falsch angewendet, Auflistung von Betriebskosten, die nicht umlagef\u00e4hig sind, oder eine versp\u00e4tet zugestellte Abrechnung. Pr\u00fcfen Sie also als Mieter Ihre Abrechnung.<\/li>\n\n\n\n<li id=\"htoc-der-vermieter-kann-statt-des-nebenkostenabschlags-auch-eine-so-genannte-nebenkostenpauschale-mit-dem-mieter-vereinbaren-bei-dieser-art-die-betriebskosten-zu-begleichen-muss-der-vermieter-keine-mietkostenabrechnung-erstellen-aber-er-darf-dann-auch-keine-nachforderungen-an-den-vermieter-stellen-falls-die-kosten-h-her-sein-sollten-als-erwartet-das-verfahren-dieser-pauschale-kommt-heute-nur-noch-selten-zum-einsatz-da-heizung-und-warmwasser-generell-vom-vermieter-nicht-mehr-pauschaliert-abgerechnet-werden-d-rfen\">Der Vermieter kann statt des Nebenkostenabschlags auch eine so genannte <strong>Nebenkostenpauschale<\/strong> mit dem Mieter vereinbaren. Bei dieser Art die Betriebskosten zu begleichen, muss der Vermieter keine Mietkostenabrechnung erstellen. Aber: Er darf dann auch keine Nachforderungen an den Vermieter stellen, falls die Kosten h\u00f6her sein sollten als erwartet. Das Verfahren dieser Pauschale kommt heute nur noch selten zum Einsatz, da Heizung und Warmwasser generell vom Vermieter nicht mehr pauschaliert abgerechnet werden d\u00fcrfen.<\/li>\n\n\n\n<li id=\"htoc-in-den-meisten-f-llen-z-hlen-die-stromkosten-nicht-zu-den-mietnebenkosten\">In den meisten F\u00e4llen z\u00e4hlen die <strong>Stromkosten nicht zu den Mietnebenkosten<\/strong>. <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Bitte beachten Sie:<\/strong> Dieser Artikel ist nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und erstellt. Wir k\u00f6nnen jedoch keine Gew\u00e4hr f\u00fcr die Richtigkeit der Angaben \u00fcbernehmen. Eine Haftung ist somit ausgeschlossen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wir helfen Ihnen mit der Nebenkostenabrechnung. Melden Sie sich kostenlos bei uns an und finden sie viele n\u00fctzliche Tools f\u00fcr Vermieter<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-layout-flex wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button has-custom-font-size has-medium-font-size\"><a class=\"wp-block-button__link has-white-color has-vivid-cyan-blue-background-color has-text-color has-background has-link-color wp-element-button\" href=\"https:\/\/www.miet-check.de\/intern\" style=\"border-radius:10px\">Nebenkostenabrechnung erstellen<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sie m\u00f6chten die Mietnebenkosten erh\u00f6hen? <a href=\"https:\/\/www.miet-check.de\/Mietblog\/2015\/10\/01\/musterbriefe-erhoehung-der-mietnebenkosten\/\"><strong>Hier finden Sie die passende Vorlage<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><!-- mc-themenlinks --><strong>Weitere Ratgeber zum Thema<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.miet-check.de\/Mietblog\/2026\/07\/29\/betriebskosten-nebenkosten-vermieter-leitfaden\/\">Betriebskosten &amp; Nebenkosten f\u00fcr Vermieter \u2013 Der komplette Leitfaden<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.miet-check.de\/Mietblog\/2024\/10\/15\/abweichungen-bei-heiz-und-nebenkostenabrechnungen\/\">Abweichungen bei Heiz- und Nebenkostenabrechnungen: So gehen Sie richtig vor<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.miet-check.de\/Mietblog\/2026\/04\/28\/betriebskostenabrechnung-frist-einhalten-556-bgb\/\">Betriebskostenabrechnung Frist einhalten \u2013 Was Vermieter \u00fcber die Abrechnungsfrist nach \u00a7 556 BGB wissen m\u00fcssen<\/a><\/li>\n\n<\/ul>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Oft herrscht Unklarheit dar\u00fcber, welche Ausgaben des Vermieters tats\u00e4chlich zu denjenigen Nebenkosten geh\u00f6ren, die dem Mieter berechnet werden d\u00fcrfen. 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