Immobilien-Invest-Rechner

Rendite, Cashflow & Eigenkapitalrendite für jede Immobilie berechnen — sofort, kostenlos, ohne Anmeldung.

Brutto- & Netto-Rendite | Cashflow & Leverage | Kaufpreisfaktor

Jetzt berechnen

Brutto-Rendite

—

Netto-Rendite

—

Cashflow/Monat

—

SCHRITT 1

Kaufpreis & Erwerbskosten

Kaufpreis (€)

€

Bundesland

Notar & Grundbuch

Maklerprovision

Gesamtinvestition

—

davon Kaufnebenkosten: —

SCHRITT 2

Mieteinnahmen

Kaltmiete / Monat

€/Mo

Leerstandsquote p.a.

Effektive Jahresmiete (nach Leerstand): —

SCHRITT 3 — OPTIONAL

Bewirtschaftungskosten

für Netto-Rendite

Nicht umlagefähige Kosten senken Netto-Rendite & Cashflow.

Nicht-umlagef. NK € / Monat

€

Instandhaltungsrücklage € / Monat

€

Hausverwaltung € / Monat

€

SCHRITT 4 — OPTIONAL

Finanzierung

für Cashflow & EK-Rendite

Leverage-Effekt: Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite deutlich steigern.

Eigenkapital (€)

€

Zinssatz p.a.

Tilgung p.a.

Fremdkapital: —

Monatl. Rate: —

BRUTTO-MIETRENDITE

—

Bewertung: —

NETTO-RENDITE

—

KAUFPREISFAKTOR

—

Cashflow / Monat

nach Kosten & Finanzierung

—

Eigenkapitalrendite

nach Zinsen (Leverage-Effekt)

—

Jährl. Nettomietüberschuss

Miete − Bewirtschaftungskosten

—

Marktmiete prüfen Vereinfachter Brutto-Rechner

Was sagen die Renditen aus?

Orientierungswerte für Immobilieninvestoren in Deutschland 2025

< 3 %

Sehr niedrig

Großstädte mit sehr hohen Kaufpreisen (München, Frankfurt). Sinnvoll nur bei starker Wertsteigerungserwartung.

3 – 4 %

Niedrig

Mittlere Großstädte, A-Lagen. Rendite kaum über Finanzierungszins — Wette auf Wertzuwachs.

4 – 5 %

Solide

Mittelgroße Städte, gute Lagen. Deckung laufender Kosten möglich — solide Investitionsbasis.

5 – 6 %

Gut

B- und C-Städte mit stabiler Nachfrage. Positiver Cashflow realistisch.

> 6 %

Sehr gut

Kleinstädte und Sonderlagen. Höheres Leerstandsrisiko individuell prüfen.

Brutto-Mietrendite


                                        (Jahres-Kaltmiete ÷ Gesamtinvestition) × 100

Schnelle Ersteinschätzung — ignoriert laufende Kosten und Leerstand.

Netto-Mietrendite


                                        (Jahresmiete − Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100

Realistischste Renditekennzahl — berücksichtigt alle laufenden Ausgaben.

Cashflow / Monat


                                        Effektive Miete − Bewirtschaftung − Finanzierungsrate

Monatlicher Überschuss nach allen Kosten. Positiv = Immobilie trägt sich selbst.

Eigenkapitalrendite


                                        (Nettomietüberschuss − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100

Profitiert vom Leverage-Effekt: Fremdkapital steigert die EK-Rendite.

Häufige Fragen zum Invest-Rechner

Eine Brutto-Mietrendite ab 4 % gilt als solide, ab 5 % als gut, ab 6 % als sehr gut. In Großstädten (München, Frankfurt, Hamburg) sind 2–3 % üblich, in mittelgroßen Städten 4–6 %, in ländlichen Regionen bis zu 8 % möglich. Entscheidend ist immer das Risiko-Rendite-Profil der Lage — eine hohe Rendite in einer strukturschwachen Region kann trügerisch sein.

Formel: Brutto-Mietrendite = (Jahres-Kaltmiete ÷ Gesamtinvestition) × 100. Beispiel: 12.000 € Jahresmiete ÷ 300.000 € Gesamtinvestition = 4,0 %. Die Brutto-Rendite berücksichtigt keine laufenden Kosten und gibt nur einen ersten Anhaltspunkt.

Der Kaufpreisfaktor (auch "Vielfaches der Jahresmiete") ist der Kehrwert der Brutto-Mietrendite: Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete. Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Rendite, Faktor 25 = 4 %, Faktor 30 = 3,3 %. In München und Hamburg sind Faktoren von 35–45 keine Seltenheit.

Netto-Mietrendite = (Jahresmiete − jährliche Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100. Zu den Kosten zählen: nicht umlagefähige Nebenkosten (ca. 15–20 % der Jahresmiete), Instandhaltungsrücklage (1–1,5 €/m²/Monat), Hausverwaltung (4–6 % der Miete). Die Netto-Rendite ist realistischer als die Brutto-Rendite.

Cashflow = Mieteinnahmen − Bewirtschaftungskosten − Finanzierungsrate (Zins + Tilgung). Positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie "trägt sich selbst" — und bringt monatlich Geld ein. Negativer Cashflow bedeutet: Sie müssen monatlich Geld zuschießen, setzen dabei aber auf Wertsteigerung und Tilgungsgewinn.

Die Eigenkapitalrendite (ROE) misst, was das eingesetzte Eigenkapital jährlich rendiert: (Netto-Mietüberschuss − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100. Durch Fremdfinanzierung (Leverage-Effekt) kann die EK-Rendite deutlich über der Gesamtrendite liegen — vorausgesetzt, der Zinssatz liegt unter der Objektrendite.

Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten und Grundbuch (ca. 1,5–2,5 %), Maklerprovision (0–3,57 % für Käufer). Insgesamt 8–12 % Aufschlag auf den Kaufpreis — diese Kosten amortisieren sich erst über viele Jahre und senken die Rendite erheblich.

Als Faustregel gilt: Liegt die Netto-Mietrendite deutlich über dem Zinssatz Ihrer Finanzierung (positive Zinsspread), ist die Investition rechnerisch attraktiv. Bei 3,5 % Finanzierungszins sollte die Netto-Rendite idealerweise über 4,5–5 % liegen. Hinzu kommen Wertsteigerungspotenzial, Lage und Mietentwicklung.

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