Was ist die Restnutzungsdauer einer Immobilie?

Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie hängt vom Baujahr, dem Modernisierungszustand und der Gebäudeart ab und wird nach ImmoWertV 2021 Anlage 2 ermittelt.

Wie senkt eine kürzere Restnutzungsdauer meine Steuer?

Der jährliche AfA-Satz ergibt sich aus 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer. Statt pauschal 2 % (50 Jahre) sind bei einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von z. B. 30 Jahren rund 3,33 % pro Jahr absetzbar. Die höhere Abschreibung senkt das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung.

Erkennt das Finanzamt eine kürzere Restnutzungsdauer an?

Ja. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden, wenn sie durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird. Der BFH hat 2021 (Az. IX R 25/19) bestätigt, dass hierfür jede sachverständige Methode zulässig ist.

Ist der Rechner kostenlos?

Ja, die Schätzung des Potenzials ist kostenlos und unverbindlich. Der rechtssichere Nachweis gegenüber dem Finanzamt erfolgt anschließend über ein zertifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten unseres Partners.

Steuer-Tipp für Vermieter

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Statt pauschal 2 % pro Jahr oft 3–4 % – der AfA-Satz ergibt sich aus 100 ÷ Restnutzungsdauer.

Mehrere Tausend € sparen

Die zusätzliche Abschreibung senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung – Jahr für Jahr.

Finanzamtsfest

Anerkannt nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG – bestätigt durch den BFH (Az. IX R 25/19).

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Lohnt sich das Potenzial, erstellt ein zertifizierter Sachverständiger das Restnutzungsdauer-Gutachten – zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.

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Sie reichen das Gutachten mit Ihrer Steuererklärung ein und schreiben ab sofort mit dem höheren AfA-Satz ab.

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Rechenbeispiel

Was das konkret bringt

Gebäudewert (nach Kaufpreisaufteilung)	280.000 €
AfA pauschal (2 % / 50 Jahre)	5.600 € / Jahr
Restnutzungsdauer laut Gutachten	30 Jahre
AfA neu (3,33 %)	9.324 € / Jahr
Mehr-Abschreibung	+ 3.724 € / Jahr
Steuerersparnis (42 % Steuersatz)	≈ 1.564 € / Jahr

Vereinfachtes Beispiel. Der tatsächliche Wert hängt von Objekt, Kaufpreisaufteilung und persönlichem Steuersatz ab.

Restnutzungsdauer & AfA – kurz erklärt

Vermietete Gebäude (ab Baujahr 1925) werden steuerlich pauschal über 50 Jahre mit 2 % jährlich abgeschrieben. Diese Pauschale unterstellt, dass jedes Gebäude gleich lange nutzbar ist – was selten stimmt.

Ist die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer kürzer (nachgewiesen per Gutachten), dürfen Sie entsprechend mehr abschreiben. Ermittelt wird sie nach dem amtlichen Modell der ImmoWertV 2021, Anlage 2 aus Gebäudealter, Gebäudeart und Modernisierungsgrad.

Besonders hoch ist das Potenzial bei Altbauten, wenig modernisierten Objekten und nach einer Kernsanierung. Der kostenlose Schnellrechner zeigt in 2 Minuten, ob sich ein Gutachten für Sie lohnt.

Häufige Fragen

Ja – nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG bei Nachweis durch ein qualifiziertes Gutachten. Der BFH (Az. IX R 25/19) hat 2021 bestätigt, dass jede sachverständige Methode zulässig ist, nicht nur ein Bausubstanzgutachten.

Je nach Objekt und Umfang meist einige Hundert bis gut 1.000 Euro – einmalig. Die Steuerersparnis läuft über die gesamte Restnutzungsdauer und übersteigt die Kosten in der Regel schon im ersten oder zweiten Jahr.

Vor allem für ältere, wenig modernisierte Gebäude, Altbauten (vor 1925) und kernsanierte Objekte. Bei sehr jungen Neubauten ist das Potenzial dagegen gering.

Ja. Die Schätzung des Potenzials ist kostenlos und unverbindlich. Erst das rechtssichere Gutachten für das Finanzamt ist kostenpflichtig – dann wissen Sie aber bereits, ob es sich lohnt.

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Hinweis: Diese Seite informiert über das Thema Restnutzungsdauer und AfA und bindet den kostenlosen Schnellrechner unseres Partners Vermieterwelt ein. Sie stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG) ist ein qualifiziertes Gutachten erforderlich. Angaben ohne Gewähr.