Urteil vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) – Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, grundsätzlich für Schäden haftet, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.
Einleitung: Glättegefahr im Winter – Verantwortung im Mietverhältnis
In den Wintermonaten stellt sich regelmäßig die Frage: Wer trägt die Verantwortung, wenn ein Mieter auf einem vereisten Weg vor der Mietwohnung stürzt? Besonders komplex wird es, wenn das Grundstück gemeinschaftliches Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist – und der Vermieter zugleich Wohnungseigentümer.
Mit dem aktuellen Urteil des BGH‑Senats vom 6. August 2025 wurde klar gestellt: Auch in solchen Konstellationen haftet der Vermieter für die Folgen eines Glätteunfalls, wenn die Räum‑ und Streupflicht nicht erfüllt wurde.
Sachverhalt im Überblick
Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung des Beklagten in einem Mehrfamilienhaus in Solms. Für die Gehwege auf dem Grundstück war im Auftrag der WEG eine GmbH mit professionellem Hausmeister‑/Winterdienst tätig. Dennoch stürzte die Klägerin an einem Januarmorgen 2017 auf einem zum Haus führenden Weg – der trotz angekündigter Glätte nicht geräumt oder gestreut war. Die Verletzungen führten zu langwierigen Folgebehandlungen.
Prozessverlauf: Vom Amts‑ bis zum Bundesgerichtshof
- Amtsgericht: Klage wurde weitgehend stattgegeben (u. a. Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 €) – Az. 35 C 158/21.
- Landgericht: Berufung der Beklagten führte zur vollständigen Abweisung der Klage – Az. 3 S 32/23.
- BGH: Revision der Klägerin erfolgreich; Urteil aufgehoben und Sache zurückverwiesen – Az. VIII ZR 250/23.
Rechtliche Bewertung: Warum haftet der Vermieter trotz Gemeinschaftsgrundstück?
Der BGH stellte fest, dass die mietvertragliche Nebenpflicht zur Räum‑ und Streupflicht aus dem Mietvertrag (§ 535 BGB) auch dann besteht, wenn der Vermieter nur Mitglied der WEG ist und nicht Alleineigentümer. Die Berufungsinstanz hatte diese Pflicht auf Kontroll‑ bzw. Überwachungsansprüche gegenüber der WEG oder Dienstleistern reduziert – was der BGH als unzulässig ansah, da dies ein unterschiedliches Schutzniveau im Wohnraummietrecht erzeugte. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
Weiterhin: Ein beauftragter Winterdienst gilt als Erfüllungsgehilfe des Vermieters (§ 278 BGB). Das heißt: Für dessen Verschulden haftet der Vermieter wie für eigenes Verschulden. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
Praktische Konsequenzen für Vermieter und Mieter
Für Vermieter:
- Die Pflicht zur Räum‑ und Streupflicht bleibt bestehen – auch bei delegiertem Winterdienst.
- Kontroll‑ und Dokumentationspflichten sind unerlässlich: Sichtkontrollen, Fotodokumentation, Wetterlage prüfen.
- Mietverträge prüfen: Eine Übertragung der Streupflicht auf den Mieter ist nur wirksam, wenn eindeutig und schriftlich vereinbart.
- Versicherungsschutz sicherstellen: Haus‑ und Grundbesitzerhaftpflicht entsprechend anpassen.
Für Mieter:
- Bei Sturz: Beweise sichern (Fotos von Glätte, Zeugen, ärztliche Atteste).
- Anspruch gegen Vermieter möglich – auch wenn Winterdienst durch WEG organisiert ist.
- Kommunikation mit Vermieter/Vermieterin aufnehmen und ggf. Rechtsberatung einholen.
Fazit: Einheitlicher Schutz – klare Verantwortung
Das Urteil des BGH vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) schafft Klarheit: Vermieter haften auch bei vermieteten Eigentumswohnungen auf Gemeinschaftsgrundstücken, wenn die Räum‑ und Streupflicht verletzt wurde. Für Mieter bedeutet dies besseren Schutz, für Vermieter erhöhten Handlungsdruck.
➡️ Tipp: Vermieter sollten jetzt aktiv werden: Verträge prüfen, Winterdienstverträge kontrollieren, Dokumentation aufsetzen – bevor der Winter kommt.
Quelle: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2025/2025187.html
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