Möblierungszuschlag im Mietvertrag 2026 – Neue Pflichten bei möblierter Vermietung

Transparenz-Hinweis: Dieser Beitrag wurde unter Verwendung von KI-Technologie erstellt.

Der Möblierungszuschlag Mietvertrag 2026 bringt erstmals gesetzliche Regeln für die möblierte Vermietung. Bisher konnten Vermieter in Gebieten mit Mietpreisbremse den Zuschlag frei kalkulieren, ohne ihn offenzulegen. Dadurch ließ sich die Mietpreisbremse faktisch umgehen, weil Mieter die Nettokaltmiete nicht vom Möblierungsaufschlag trennen konnten. Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ schließt diese Lücke durch drei neue Pflichten: Offenlegungspflicht, Berechnungsmethode auf Zeitwertbasis und Obergrenze für vollständig möblierte Wohnungen. Für Vermieter mit möbliertem Wohnungsbestand gehört der Möblierungszuschlag Mietvertrag 2026 zu den einschneidendsten Änderungen der Mietrechtsreform 2026.

Möblierungszuschlag Mietvertrag 2026 — Offenlegungspflicht nach § 556g BGB

Die wichtigste Neuerung betrifft die Transparenz. Nach dem geplanten § 556g Abs. 1b BGB müssen Vermieter den Möblierungszuschlag Mietvertrag 2026 künftig unaufgefordert und gesondert ausweisen. Konkret bedeutet das: Der Mietvertrag muss die Nettokaltmiete und den Möblierungszuschlag als getrennte Positionen enthalten. Allerdings gilt diese Pflicht nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Bundesländern per Rechtsverordnung festgelegt werden — analog zur Mietpreisbremse.

Entscheidend ist die Sanktion bei Verstößen. Versäumt der Vermieter die Offenlegung, behandelt das Gesetz die Wohnung hinsichtlich der zulässigen Miethöhe als unmöbliert. Daraus folgt: Die volle Mietpreisbremse greift, und der Mieter zahlt nur die zulässige Nettokaltmiete ohne jeden Zuschlag. Diese Fiktion endet erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft. Deshalb sollten Vermieter bestehende Vertragsvorlagen umgehend anpassen, sobald das Gesetz in Kraft tritt.

Wie der Möblierungszuschlag im Mietvertrag 2026 berechnet wird

Der Gesetzentwurf führt mit dem geplanten § 556d Abs. 1a BGB erstmals eine gesetzliche Berechnungsgrundlage für den Möblierungszuschlag ein. Danach darf der Zuschlag maximal 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände pro Monat betragen. Gleichzeitig sieht der Entwurf eine Vereinfachungsregel für vollständig möblierte Wohnungen vor: Hier gilt ein pauschaler Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete als angemessen, ohne dass der Vermieter den Zeitwert im Detail nachweisen muss.

Der Zeitwert ergibt sich aus dem Kaufpreis abzüglich einer linearen Abschreibung. Dabei haben sich in der Praxis zwei Modelle etabliert. Das Berliner Modell rechnet mit einer Abschreibung über zehn Jahre und einem monatlichen Zuschlag von 2 Prozent des Zeitwerts. Das Hamburger Modell setzt dagegen eine kürzere Nutzungsdauer von sieben Jahren an und kommt dadurch auf höhere monatliche Beträge. Der Gesetzentwurf orientiert sich an keinem der beiden Modelle direkt, sondern setzt mit der 1-Prozent-Regel eine eigene Obergrenze. Entsprechend müssen Vermieter, die bisher nach dem Berliner oder Hamburger Modell kalkuliert haben, ihre Berechnung an den neuen gesetzlichen Rahmen anpassen.

Rechenbeispiel — Möblierungszuschlag Mietvertrag 2026 in der Praxis

Ein Vermieter hat eine Wohnung mit Einrichtungsgegenständen im Neuwert von 8.000 Euro möbliert. Die Möbel sind drei Jahre alt. Bei einer linearen Abschreibung über zehn Jahre beträgt der Zeitwert noch 5.600 Euro (8.000 Euro minus 30 Prozent Abschreibung). Nach der 1-Prozent-Regel ergibt sich ein zulässiger monatlicher Zuschlag von 56 Euro. Hinzu kommt die Alternativberechnung: Die Nettokaltmiete beträgt 700 Euro. Die 10-Prozent-Pauschale für vollständig möblierte Wohnungen ergibt 70 Euro. Der Vermieter darf den günstigeren oder den pauschalen Weg wählen — je nachdem, welcher Betrag höher ausfällt.

Allerdings sinkt der Zeitwert mit jedem Jahr, und damit auch der zulässige Zuschlag nach der 1-Prozent-Methode. Nach sieben Jahren beträgt der Zeitwert im Beispiel nur noch 2.400 Euro — der Zuschlag damit nur noch 24 Euro. In solchen Fällen ist die 10-Prozent-Pauschale deutlich vorteilhafter. Deshalb lohnt es sich für Vermieter, bei Neuvermietungen die Möblierung regelmäßig zu erneuern und die Anschaffungskosten sorgfältig zu dokumentieren.

Auswirkungen auf die Mietpreisbremse bei möblierter Vermietung

Die Neuregelung des Möblierungszuschlags steht in direktem Zusammenhang mit der Mietpreisbremse. Bisher war der Zuschlag in vielen Fällen ein Instrument, um die Bremse zu umgehen. Denn wenn die Gesamtmiete als einheitlicher Betrag ausgewiesen wurde, konnte der Mieter nicht erkennen, welcher Anteil auf die Nettokaltmiete und welcher auf die Möblierung entfiel. Eine Überprüfung der zulässigen Miethöhe war damit praktisch unmöglich.

Durch die Offenlegungspflicht wird die Nettokaltmiete künftig transparent. Mieter können dadurch prüfen, ob die Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent übersteigt. Gleichzeitig gilt: Der Möblierungszuschlag Mietvertrag 2026 selbst unterliegt nicht der Mietpreisbremse — nur die darunter liegende Nettokaltmiete. Deshalb bleibt die möblierte Vermietung für Vermieter in angespannten Märkten weiterhin attraktiv, allerdings unter deutlich strengeren Rahmenbedingungen als bisher. Weitere Details zur Mietpreisbremse und ihrer Verlängerung finden Sie bei Deubner Recht.

Bestehende Verträge und Neuvermietung — Möblierungszuschlag Mietvertrag 2026

Ein häufiges Missverständnis betrifft den zeitlichen Anwendungsbereich. Die Offenlegungspflicht greift nach Inkrafttreten des Gesetzes nur für neue Mietverträge. Bestehende Verträge ohne gesonderten Ausweis des Möblierungszuschlags bleiben zunächst wirksam. Allerdings haben Mieter in bestehenden Mietverhältnissen weiterhin die Möglichkeit, die Miete nach den allgemeinen Vorschriften der Mietpreisbremse zu rügen — mit der Neuregelung wird lediglich die Beweislage für den Mieter verbessert.

Darüber hinaus sieht der Gesetzentwurf eine Übergangsfrist vor. Die neuen Pflichten zum Möblierungszuschlag Mietvertrag 2026 treten erst am ersten Tag des vierten Kalendermonats nach Verkündung in Kraft. Vermieter haben damit drei bis vier Monate Zeit, ihre Vertragsvorlagen und Kalkulationen anzupassen. Ebenso sollten Vermieter in dieser Phase ihre bestehende Möblierung inventarisieren und den Zeitwert jedes Einrichtungsgegenstands dokumentieren.

Was Vermieter bei der möblierten Vermietung strategisch beachten sollten

Die Neuregelung verändert die wirtschaftliche Kalkulation der möblierten Vermietung erheblich. Vermieter sollten dabei mehrere Aspekte berücksichtigen. Zunächst wird die Dokumentation der Anschaffungskosten entscheidend. Wer keine Belege über Kaufpreise und Kaufdatum der Möbel vorlegen kann, hat im Streitfall Schwierigkeiten, den Zeitwert nachzuweisen. Entsprechend empfiehlt es sich, eine Inventarliste mit Fotos, Rechnungen und Kaufdatum zu führen und dem Mietvertrag als Anlage beizufügen.

Ebenso relevant ist die Abgrenzung zur Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden — etwa an Monteure oder Geschäftsreisende für wenige Wochen — unterliegen nicht der Mietpreisbremse und damit auch nicht der neuen Offenlegungspflicht. Vermieter, die möblierte Wohnungen dauerhaft oder über mehrere Monate vermieten, können sich auf diese Ausnahme jedoch nicht berufen. Hinzu kommt die steuerliche Dimension: Möblierungskosten sind als Betriebsausgaben absetzbar, und die Abschreibung der Einrichtungsgegenstände mindert die Steuerlast — vorausgesetzt, die Dokumentation ist vollständig.

Aktueller Stand — Das Gesetz ist noch nicht in Kraft

Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ wurde am 29. April 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und am 9. Juli 2026 in erster Lesung im Bundestag beraten. Aktuell durchläuft der Entwurf die Ausschussberatungen. Entsprechend rechnen Experten mit einem Inkrafttreten frühestens im Herbst 2026 oder Anfang 2027. Bis dahin gelten die bisherigen Regeln für den Möblierungszuschlag Mietvertrag ohne gesetzliche Neuregelung — also keine gesetzliche Offenlegungspflicht und keine Obergrenze. Dennoch sollten Vermieter die Neuregelungen bereits jetzt in ihre Planungen einbeziehen. Vertiefende Informationen zum Gesetzentwurf bietet die Rechtstipp-Übersicht bei anwalt.de.

Checkliste — Möblierungszuschlag Mietvertrag 2026 richtig umsetzen

Die folgende Checkliste fasst die wichtigsten Handlungsschritte für Vermieter mit möbliertem Wohnungsbestand zusammen.

• Gebietsstatus prüfen: Liegt Ihre Immobilie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt? Falls ja, greifen die neuen Pflichten nach Inkrafttreten.
• Inventarliste erstellen: Dokumentieren Sie alle Einrichtungsgegenstände mit Kaufpreis, Kaufdatum und aktuellem Zeitwert. Fotos und Rechnungen aufbewahren.
• Vertragsvorlagen anpassen: Der Möblierungszuschlag muss künftig gesondert und unaufgefordert im Mietvertrag ausgewiesen werden. Passen Sie Ihre Standardverträge rechtzeitig an.
• Zuschlagshöhe kalkulieren: Prüfen Sie, ob die 1-Prozent-Zeitwert-Methode oder die 10-Prozent-Pauschale für Ihre Situation günstiger ist.
• Mietpreisbremse beachten: Stellen Sie sicher, dass die Nettokaltmiete ohne Möblierungszuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent nicht übersteigt.
• Gesetzgebung verfolgen: Der Entwurf kann sich in den Ausschussberatungen noch ändern. Verfolgen Sie die weitere Entwicklung über Fachportale.

Rechtlicher Disclaimer

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Wirksamkeit einzelner Mietvertragsklauseln hängt vom konkreten Einzelfall ab. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht.