So entschärfen Sie Konflikte in der Eigentümergemeinschaft

Aus der Wohnung eines Miteigentümers schallt oft noch um Mitternacht laute Musik, regelmäßig blockieren die Fahrräder eines anderen Nachbarn den Flur oder jemand vermüllt zum wiederholten Mal den gemeinsamen Garten. Störungen wie diese führen oft zum Krach in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Zudem gefährdet es den Hausfrieden, wenn Querulanten sich weigern, geplante gemeinschaftliche Sanierungen oder Anschaffungen zu unterstützen. In einer WEG tauchen immer wieder Anlässe für Konflikte auf.

Kommt es zum Krach, fragen sich die Geschädigten, wie sie am besten damit umgehen. Hier einige Tipps:

Gleich ansprechen und sachlich klären

Am besten sprechen Sie den Verursacher einer Störung zeitnah an. Je länger Sie damit warten, umso mehr wächst Ihr Ärger, und dieser entlädt sich dann gegenüber dem Betreffenden. In einem klärenden Gespräch empfiehlt es sich, im freundlichen Ton sachlich und eindeutig zu schildern, worum es Ihnen geht. Wenn es gut läuft, schaffen Sie die negative Situation auf diese Weise zügig aus der Welt. Denken Sie in einem solchen Gespräch daran, den Verursacher respektvoll zu behandeln. Nur wenn derjenige spürt, dass Sie ihn auf Augenhöhe behandeln, wird er Ihnen zuhören. 

Ein genereller Rat für eine WEG lautet, potenzielle Streitthemen frühzeitig zu erkennen und in der Eigentümerversammlung zu besprechen, bevor es zu Konflikten kommt. 

Hausordnung durchsetzen und Wohnungseigentumsgesetz als Grundlage nutzen

Wenn ein Störenfried in der Eigentümergemeinschaft wiederholt für Ärger sorgt, lautet ein Tipp, ihn an die Einhaltung der Hausordnung zu gemahnen. Der zuständige Hausverwalter, etwa von Matera, steht Ihnen dabei zur Seite. Er wird sich mittels eines Schreibens – je nach Fall an alle WEG-Mitglieder oder den Verursacher der Störung – oder durch einen für alle Miteigentümer sichtbaren Aushang darum bemühen, die Hausordnung durchzusetzen. 

Neben der Hausordnung führen auch das WEG-Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen auf, um das Miteinander in einem gemeinsam genutzten Haus zu regeln.

Eigentümerversammlung: miteinander reden hilft

Ferner kann der Hausverwalter eine anhaltende Störung auf die Agenda der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung setzen, damit die WEG darüber berät. Handelt es sich um einen dringenden Fall, kann man eine außerordentliche Zusammenkunft anberaumen.

Eine Eigentümerversammlung bietet das geeignete Forum, um Konflikte zu klären. Denn bei diesen Treffen steht es allen Teilnehmenden frei, ihre Meinung zu einer Störung oder einem anderem Vorfall zu äußern und mit den Miteigentümern darüber zu diskutieren. Das persönliche Gespräch bei einer solchen Zusammenkunft mag nicht sofort Wunder bewirken, führt aber meistens  zu wichtigen Schritten, um Streitfälle aus der Welt zu schaffen.

Sinnvoll ist es, wenn eine WEG etwa auf der Eigentümerversammlung einen Beirat aus geeigneten Miteigentümern wählt. Zu den Aufgaben eines Beirats kann es gehören, bei Streitfällen als neutrale Instanz zur Schlichtung beizutragen. Allerdings liegt es auf der Hand, dass es sich eher negativ auswirkt, wenn ein Beiratsmitglied in einen Konflikt verwickelt ist.

Alltagskrach oder ernsthafter Schaden?

Zudem sollten Sie alltäglichen Krach, den Sie letztendlich in der WEG bereinigen können, von Fällen trennen, bei denen jemand eine gemeinschaftliche Entscheidung ablehnt. So kann ein Querulant, der bei gemeinsamen Beschlüssen nicht mitzieht, so belangt werden, dass er für den ausgelösten Schaden der anderen haftet. Dies untermauert das BGH Urteil vom 17. Oktober 2014 (V ZR 9/14), wonach Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen schadensersatzpflichtig sind. Dies kommt vor allem dann zum Tragen, wenn jemand eine Maßnahme verzögert und dies den Objektzustand verschlechtert.

Mediator statt Richter

Ein externer Mediator steht Ihnen zur Seite, um etwa einen Streitfall wegen einer dauerhaften Störung zu schlichten oder Konflikte mit einem Querulanten bei Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft zu lösen. In jedem Fall sollten Sie eine solche Person einschalten, bevor Sie vor Gericht ziehen. Denn mit einem Mediator zu arbeiten, kostet weitaus weniger als rechtliche Maßnahmen und führt oft zum Erfolg. 

Diese neutrale dritte Person leitet die Streitenden an, selbst zu einer Lösung zu gelangen, indem sie ihnen hilft, wieder konstruktiv miteinander zu sprechen und zu verhandeln. Direkt Anwälte einzubinden und einen Rechtsstreit auszulösen, mag zwar eine der gegnerischen Parteien gewinnen lassen, doch die Stimmung in der WEG bleibt oftmals vergiftet. Informieren Sie sich bei Ihrer Hausverwaltung, ob diese auch Mediation anbietet.

Immer die Ausnahme: rechtlich vorgehen 

Wenn Sie erfolglos alles versucht haben, einen Konflikt mittels einer moderaten Maßnahme zu schlichten, bleiben manchmal nur rechtliche Schritte. Sie können einen Rechtsanwalt einbinden oder den Verursacher einer Störung verklagen. 

Zu beachten ist hier auch, dass ein Hausverwalter laut § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG das Recht innehat, ohne eigens gefassten Beschluss im Namen eines beklagten Wohnungseigentümers einen Rechtsanwalt einzubinden (BGH v. 5.7.2013, V ZR 241/12, NJW 2013 S. 3098 Rz. 12) – falls der betreffende Eigentümer nicht selbst einen Anwalt hinzuzieht (BGH v. 15.9.2011, V ZB 39/11, NJW 2011 S. 3723 Rz. 15). Gemäß  § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG darf der Hausverwalter einem Rechtsanwalt jedoch keine Prozessvollmacht zum Abschluss eines Vergleichs geben.

Im Fall eines Rechtsstreits obliegt es den Klägern, zu belegen, dass eine Störung ein „geordnetes Zusammenleben“ (nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG) verhindert. Es muss sich um eine mehrmalige und schwerwiegende Störung handeln. 

Fazit

Niemand möchte in einer WEG mitmachen, in der die Beteiligten nur noch über Anwälte miteinander verhandeln. Gut miteinander auszukommen, sollte für alle Miteigentümer an oberster Stelle stehen. Bei Krach oder Konflikten ist es immer ratsam, zu deeskalieren, damit die Betreffenden möglichst schnell wieder friedlich miteinander umgehen. 

Ferner empfiehlt es sich, für klare Verhältnisse bei allen Belangen Ihrer WEG zu sorgen, um Konflikte proaktiv zu vermeiden. Dazu können Sie die die Hausverwaltung von Matera in Anspruch nehmen, über deren Plattform Sie Zugriff auf alle Dokumente Ihrer WEG erhalten. Das können die Protokolle Ihrer Eigentümerversammlungen, die Hausordnung oder andere Unterlagen und Themen rund um Ihren gemeinsamen Immobilienbesitz sein. Wenn alle Mitglieder Ihrer WEG eine solche Plattform und damit den Vorteil der Transparenz nutzen, kommt es erst gar nicht zu Missverständnissen.

Beherzigen Sie, dass Konflikte sich in klärenden Gesprächen häufig so bereinigen lassen, dass alle Miteigentümer damit leben können – dies klappt öfter, als man denken mag. Falls Sie es doch einmal mit einem Querulanten oder Störenfried  zu tun bekommen, der uneinsichtig bleibt, sollten Sie bzw. die WEG das Problem schrittweise zu lösen versuchen. Drohen Sie nicht gleich mit dem Gang vors Gericht. Wohlüberlegt zu agieren und auch auf die eigene respektvolle Kommunikation zu achten, empfiehlt sich in jeder Situation.