Ihr Mietvertrag – Geschäftsräume (ver-)mieten Teil 2

In aller Regel hat der Vermieter kein Interesse, im seinem Objekt an mehrere Gewerbemieter mit ähnlicher oder gleicher Ausrichtung zu vermieten. Denn dadurch würde er seine eigenen Mieter unter Druck setzen.

Konkurrenz und Wettbewerber

Treffen Mieter und Vermieter zu diesem Punkt keine eigene Regelung im Mietvertrag, gilt für die Kerntätigkeit des Mieters der Konkurrenzschutz. Dieser beinhaltet, dass dessen so genannte Hauptleistungen vor direkter Konkurrenz im unmittelbaren Umfeld geschützt sind. Hauptleistungen sind das, was den Kern des Geschäftes ausmacht, z.B. der Verkauf von Speisen in einem Restaurant. Sollte dennoch in direkter Nachbarschaft und unter Verantwortung des Vermieters z.B. ein Imbiss eröffnen, wäre das ein Vertragsbruch und der Mieter könnte entsprechend darauf reagieren (Schadenersatz, Mietminderung, außerordentliche Kündigung).

Vor Konkurrenz geschützt sind Mieter aber nur, wenn es sich um Vermietungen desselben Vermieters handelt und die Konkurrenten sich im gleichen Gebäude oder auf dem gleichen Gelände befinden  – oder es sich um unmittelbar nebeneinander liegende Grundstücke/Gebäude handelt.

Günstig für den Mieter ist es allerdings, wenn er nicht nur die Kernleistung sondern auch die Nebenleistungen seines Geschäftes schützt. Verkauft er beispielsweise in seinem Cafe auch abgepackte Kaffeebohnen, dürfte durchaus in unmittelbarer Nachbarschaft die Verkaufsstelle einer Rösterei eröffnen. Es sei denn, der Mietvertrag gesteht den Konkurrenzschutz auch für diese Nebenleistung des Mieters zu.

Reparaturen und Schönheitsreparaturen

Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, die vermieteten Gewerberäume in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen Zustand während der Mietdauer aufrecht zu erhalten.

Instandhaltungskosten, also Kosten, die durch Wartung und Pflege eines Objekts entstehen, legen Vermieter gerne auf den Mieter um. Erscheint der angesetzte Betrag übertrieben hoch, sollte aus Mietersicht in den Vertrag eine Obergrenze von maximal 1/10 der Jahreskaltmiete aufgenommen werden. Diese Deckelung wird allgemein von den Gerichten akzeptiert.

Der Mieter ist für so genannte Schönheitsreparaturen zuständig, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Dazu gehören:

  • das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wand und Decke
  • das Streichen von Fenstern und Türen (nur die Innenseite)
  • das Anstreichen von Böden und Heizkörpern

Zu beachten ist hier wie im Wohnmietvertrag, dass starre Renovierungsfristen unwirksam sind. Wirksame Klauseln enthalten keine starren Fristen, sondern sind flexibel formuliert. Zum Beispiel:

„Im Allgemeinen/In der Regel sind Schönheitsreparaturen an den Verkaufsräumen, nach Bedarf, alle 5 Jahre vorzunehmen.“

Hier wird zwar auch eine Frist genannt, diese kann aber flexibel gehandhabt werden. Ob Schönheitsarbeiten nötig sind oder nicht, richtet sich dann (flexibel) nach dem tatsächlichen Zustand der einzelnen Räume und nicht (starr) nach der Regelung im Mietvertrag.

Schaden und Mangel: Wer haftet für was?

Manchmal stellt ein Mieter einen Mangel an der Mietsache fest, wenn der Mietvertrag schon unterschrieben ist, beispielsweise, dass ein Teil der Installation oder der Elektrik nicht sachgemäß verbaut wurden. Was nun?

In der Regel haftet der Vermieter, muss also den entsprechenden Mangel beseitigen bzw. Schadenersatz leisten. Es sei denn, der Mietvertrag hat die Haftung von vorne herein ausgeschlossen.

Hat der Vermieter allerding grob fahrlässig gehandelt oder sogar vorsätzlich, so haftet er dennoch, unabhängig davon, was der Mietvertrag zur Haftungsfrage sagt.

Der „Notausgang“ für Mieter

Gewerbemietverträge werden in der Regel für einen festen Zeitraum abgeschlossen. Der Mieter hat also keine Möglichkeit, schon vorher aus dem Mietvertrag auszusteigen. Der Mietvertrag kann dem Mieter aber das Recht einräumen, für einen solchen Fall einen Nachmieter zu stellen.

Ist der Mietvertrag unbefristet, gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zu Ende des Quartals. Das gilt für den Mieter wie für den Vermieter. Die Kündigung muss der entsprechenden Partei spätestens am dritten Werktag des neuen Quartals zugegangen sein. Wollen Sie ganz sicher gehen, verschicken Sie die Kündigung als Einschreiben oder übergeben sie persönlich und lassen sich den Empfang schriftlich bestätigen.

Weitere Spezialitäten des Gewerbemietvertrags

  • Der Mieter hat keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm eine Untervermietung erlaubt.
  • Im Gewerbemietrecht können die Mietparteien Vertragsstrafen festlegen.
  • Will der Mieter seine Geschäftsleistungen erweitern oder verändern, ist dies im Rahmen der Zumutbarkeit (für den Vermieter) möglich. Sollen die Räumlichkeiten aber einem vollständig neuen Geschäftszweck gewidmet werden, ist häufig die Zustimmung des Vermieters nötig.

Lesen Sie hier in Teil 1 des Artikels, was es bedeutet, dass die gewerbliche Miete frei verhandelbar ist

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