Gewinnbringende Untervermietung unzulässig

Warum der BGH Vermietern den Rücken stärkt

Gewinnbringende Untervermietung unzulässig – mit diesem Leitsatz hat der Bundesgerichtshof am 28. Januar 2026 ein wegweisendes Urteil für Vermieter gesprochen (VIII ZR 228/23). Tatsächlich verdoppelte ein Berliner Mieter seine Miete durch Untervermietung und kassierte monatlich über 500 Euro Gewinn. Der BGH stellte klar: Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung liegt nicht vor, wenn der Mieter damit Gewinn erzielt. Gleichzeitig bestätigte das Gericht, dass eine solche Untervermietung die ordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigt. Dieser Beitrag erklärt die Hintergründe des Urteils, die praktischen Folgen für Vermieter und wie Sie sich gegen gewinnbringende Untervermietung schützen.

Der Berliner Fall – Wie ein Mieter 962 Euro für eine 460-Euro-Wohnung verlangte

Der Sachverhalt ist spektakulär. Ein Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin zu einer Nettokaltmiete von 460 Euro monatlich. Anfang 2020 vermietete er die gesamte Wohnung an einen Untermieter – für eine Nettokaltmiete von 962 Euro. Der Hauptmieter zog selbst aus und strich monatlich über 500 Euro Differenz als Gewinn ein.

Die Vermieterin erfuhr davon und kündigte das Mietverhältnis ordentlich. Daraufhin klagte sie auf Räumung. Allerdings wies das Landgericht Berlin die Klage zunächst ab. Das Gericht argumentierte, der Mieter habe grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Erst der BGH korrigierte diese Auffassung in letzter Instanz und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. Dabei betonte der BGH, dass der Fall kein Einzelfall sei. In angespannten Wohnungsmärkten hätten sich regelrechte Geschäftsmodelle entwickelt, bei denen Mieter ihre günstigen Altverträge ausnutzen. Manche Mieter vermieten ihre gesamte Wohnung über Plattformen wie Airbnb oder WG-Gesucht und erzielen dabei monatliche Gewinne von mehreren hundert Euro. Dieses Vorgehen widerspricht nach Auffassung des BGH dem Schutzzweck des § 553 BGB grundlegend.

Gewinnbringende Untervermietung unzulässig – Die Begründung des BGH

Der BGH stützte seine Entscheidung auf § 553 Abs. 1 BGB. Danach kann der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen. Entscheidend ist dabei der Begriff „berechtigtes Interesse“. Der BGH stellte klar, dass ein solches Interesse nur vorliegt, wenn der Mieter seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen decken möchte.

Dagegen liegt kein berechtigtes Interesse vor, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielen will, der über die Deckung seiner eigenen Mietkosten hinausgeht. Entsprechend hat der Mieter bei gewinnbringender Untervermietung keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Untervermietet er dennoch, handelt er ohne Berechtigung und verstößt gegen seine mietvertraglichen Pflichten.

Darüber hinaus urteilte der BGH, dass die unberechtigte gewinnbringende Untervermietung eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB darstellt. Diese Pflichtverletzung rechtfertigt die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Dabei stellte das Gericht klar, dass es auf den konkreten Umfang des Gewinns nicht ankommt. Bereits die Absicht, durch die Untervermietung einen Gewinn über die eigenen Wohnkosten hinaus zu erzielen, genügt für die Versagung der Erlaubnis. Im Berliner Fall betrug der monatliche Gewinn über 500 Euro – ein besonders deutlicher Fall. Allerdings wäre auch ein geringerer Aufschlag nach der Logik des BGH unzulässig, sofern er über die tatsächlichen Kosten des Mieters hinausgeht.

Abgrenzung: Wann ist Untervermietung weiterhin zulässig?

Das Urteil bedeutet nicht, dass jede Untervermietung unzulässig ist. Grundsätzlich bleibt die Untervermietung erlaubt, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweist. Zulässige Gründe sind unter anderem finanzielle Engpässe durch Einkommensverlust, vorübergehende Abwesenheit wegen Beruf oder Studium, der Wunsch nach einer Wohngemeinschaft oder die Aufnahme eines Lebenspartners.

Allerdings darf die Untermiete die eigene Miete nicht übersteigen. Der Mieter darf lediglich seine tatsächlichen wohnungsbezogenen Aufwendungen decken. Dazu gehören die Nettokaltmiete, die Betriebskosten und gegebenenfalls ein angemessener Zuschlag für die Möblierung. Hingegen darf er keinen Aufschlag verlangen, der über diese Kosten hinausgeht. Konkret bedeutet das: Zahlt der Hauptmieter 600 Euro Warmmiete und vermietet ein Zimmer für 350 Euro, liegt die Untermiete im zulässigen Bereich. Verlangt er dagegen 700 Euro für ein Zimmer, während er selbst nur 600 Euro zahlt, handelt es sich um eine gewinnbringende Untervermietung, die nach dem BGH-Urteil unzulässig ist.

Besonders relevant ist die Abgrenzung zu Gästen und Untermietern in der Mietwohnung. Kurzfristige Besuche und die Aufnahme von Familienangehörigen bedürfen keiner Erlaubnis. Die gewerbliche Untervermietung über Plattformen wie Airbnb ist dagegen grundsätzlich genehmigungspflichtig. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, muss der Mieter die Untervermietung unterlassen. Ein Verstoß stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar und kann zur Abmahnung und anschließenden Kündigung führen.

Praktische Folgen für Vermieter – Wie Sie sich schützen

Für Vermieter hat das BGH-Urteil erhebliche praktische Bedeutung. Zunächst können Vermieter die Untervermietungserlaubnis verweigern, wenn der Mieter keine transparente Aufschlüsselung der geplanten Untermiete vorlegt. Der BGH hat klargestellt, dass der Mieter die Höhe der Untermiete konkret benennen und ihre Zusammensetzung offenlegen muss.

Gleichzeitig können Vermieter bei bereits laufender gewinnbringender Untervermietung das Mietverhältnis ordentlich kündigen. In schwerwiegenden Fällen kommt auch eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht, etwa wenn der Mieter die Wohnung vollständig an einen Dritten überlassen hat und selbst nicht mehr dort wohnt.

Deshalb empfiehlt sich eine klare Regelung im Mietvertrag. Vermieter sollten die Untervermietung nur unter der Bedingung erlauben, dass der Mieter keinen Gewinn erzielt. Ebenso sollte der Mietvertrag eine Pflicht zur Offenlegung der Untermietkonditionen enthalten. Vermieter, die ihre Mieter sorgfältig auswählen und die Bonität prüfen, reduzieren das Risiko von Anfang an.

Gewinnbringende Untervermietung unzulässig – Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

Das Urteil trifft einen Nerv am angespannten Wohnungsmarkt. In Großstädten wie Berlin, München und Hamburg nutzen Mieter günstige Altmietverträge zunehmend als Geschäftsmodell. Sie vermieten ihre Wohnungen über Plattformen zu Marktpreisen und streichen die Differenz ein. Dadurch werden Wohnungen dem regulären Mietmarkt entzogen, ohne dass die Eigentümer davon profitieren.

Der BGH setzt diesem Geschäftsmodell nun klare Grenzen. Die Untervermietung dient dem Zweck, dem Mieter die Beibehaltung seiner Wohnung zu ermöglichen – nicht der Gewinnerzielung. Folglich müssen Mieter, die bisher gewinnbringend untervermieten, ihr Modell sofort überdenken. Andernfalls riskieren sie die Kündigung ihres Mietvertrags und den Verlust ihrer günstigen Wohnung. Zusätzlich stärkt das Urteil die Position von Vermietern bei Vertragsverhandlungen. Wer künftig eine Untervermietungserlaubnis erteilt, kann und sollte die Offenlegung der Untermietkonditionen zur Bedingung machen.

Für Vermieter ergibt sich daraus eine Handlungsoption. Wer den Verdacht hat, dass sein Mieter gewinnbringend untervermietet, sollte die tatsächlichen Untermietkonditionen erfragen. Dabei hilft ein Blick auf gängige Vermietungsportale, auf denen die Wohnung möglicherweise zu einem deutlich höheren Preis angeboten wird. Die Regelungen zur Zwischenmiete sind ebenfalls von diesem Urteil betroffen.

Checkliste: Gewinnbringende Untervermietung erkennen und unterbinden

• Untervermietungserlaubnis an Bedingungen knüpfen: Im Mietvertrag festlegen, dass die Untermiete die eigene Miete nicht übersteigen darf. Eine Pflicht zur Offenlegung der Untermietkonditionen vereinbaren.
• Verdacht prüfen: Angebote auf Immobilienportalen und Plattformen wie Airbnb prüfen. Liegt die angebotene Miete deutlich über der Hauptmiete, besteht Handlungsbedarf.
• Auskunft vom Mieter verlangen: Der Mieter muss nach dem BGH-Urteil die Höhe der Untermiete konkret benennen und die Zusammensetzung offenlegen. Verweigert er die Auskunft, kann die Erlaubnis versagt werden.
• Kündigung vorbereiten: Bei nachgewiesener gewinnbringender Untervermietung ist eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB möglich. Die Pflichtverletzung dokumentieren und den Mieter zuvor abmahnen.
• Schadensersatz prüfen: Der Vermieter kann möglicherweise den vom Mieter erzielten Gewinn als Schadensersatz geltend machen. Eine anwaltliche Beratung ist hier empfehlenswert.
• Mietvertrag aktualisieren: Bei Neuvermietungen eine klare Untervermietungsklausel aufnehmen, die das Gewinnverbot ausdrücklich regelt und die Offenlegungspflicht festschreibt.

Rechtlicher Disclaimer

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die rechtlichen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen sind streng formalisiert. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Steuerberater.