Heizungsgesetz 2026: Was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter bedeutet

Transparenz-Hinweis: Dieser Beitrag wurde unter Verwendung von KI-Technologie erstellt.

Rund um das Heizungsgesetz herrschte jahrelang Unsicherheit – und 2026 ist alles anders als gedacht. Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz hat der Gesetzgeber das bisherige Gebäudeenergiegesetz grundlegend umgebaut. Die gefürchtete Austauschpflicht und die starre 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien sind gestrichen. Für Vermieter bedeutet das Heizungsgesetz 2026 deutlich mehr Freiheit bei der Wahl der Heizung – aber auch neue finanzielle Spielregeln. Dieser Beitrag erklärt, was konkret gilt, welche Fristen zu beachten sind und worauf Vermieter beim Heizungstausch jetzt achten sollten.

Heizungsgesetz 2026: Vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 beschlossen und ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Es ersetzt die bisherigen Heizungsregeln des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Der zentrale Unterschied: Statt technischer Vorgaben für jede einzelne neue Heizung setzt das neue Gesetz auf ein längerfristiges, technologieoffenes Konzept. Vermieter entscheiden also wieder selbst, mit welcher Technik sie heizen – solange sie die neuen Rahmenbedingungen einhalten.

Auch die vieldiskutierte Kopplung der Heizungsvorgaben an die kommunale Wärmeplanung entfällt. Bisher hing die Frage, wann welche Pflicht greift, vom Fortschritt der jeweiligen Kommune ab. Diese Unsicherheit ist mit dem Heizungsgesetz 2026 vom Tisch. Damit wird die Planung für Eigentümer und Vermieter erheblich einfacher und berechenbarer.

65-Prozent-Pflicht und Austauschpflicht sind gestrichen

Die größte Entlastung betrifft zwei Punkte. Erstens entfällt die Vorgabe, dass jede neu eingebaute Heizung sofort einen Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energien erreichen muss. Zweitens fällt die Austauschpflicht für alte Gas- und Ölheizungen weg. Eine funktionierende Bestandsheizung darf also weiterlaufen, bis sie irreparabel defekt ist. Niemand muss allein wegen des Alters der Anlage auf eine Wärmepumpe oder eine andere Technik umsteigen.

Für Vermieter ist das eine wichtige Nachricht: Der Druck, kurzfristig zu investieren, ist deutlich gesunken. Geht die alte Heizung kaputt, lässt sie sich reparieren, statt sie sofort komplett zu ersetzen. Erst wenn eine Reparatur wirtschaftlich oder technisch nicht mehr möglich ist, steht ein echter Austausch an – und auch dann bestehen mehr Wahlmöglichkeiten als zuvor.

Neue Öl- und Gasheizungen: die Bio-Treppe ab 2029

Neue Gas- und Ölheizungen sind unter dem neuen Gesetz wieder ausdrücklich erlaubt. Der Klimaschutz wird stattdessen über eine schrittweise Beimischungspflicht für klimafreundliche Brennstoffe erreicht – die sogenannte Bio-Treppe. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue fossile Heizung einbaut, muss ab 2029 zunehmend höhere Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen.

• ab 2029: 10 Prozent klimafreundliche Brennstoffe
• ab 2030: 15 Prozent
• ab 2035: 30 Prozent
• ab 2040: 60 Prozent

Als klimafreundliche Brennstoffe gelten dabei etwa Biomethan im Gasnetz oder biogene und synthetische Öle beim Heizöl. Diese Brennstoffe sind in der Regel teurer als fossiles Gas oder Öl. Mit jeder Stufe der Bio-Treppe steigt daher der Anteil, den der Vermieter zum höheren Preis einkaufen lassen muss. Wer heute eine fossile Heizung einbaut, sollte diese Preisdynamik realistisch ansetzen und nicht mit den aktuellen Brennstoffpreisen weiterrechnen.

Diese Staffelung sollten Vermieter bei einer Neuanschaffung mitdenken. Eine neue Gasheizung ist heute günstiger als eine Wärmepumpe, verteuert sich über die Betriebsjahre aber durch die steigende Bio-Quote und die CO₂-Bepreisung. Ein ehrlicher Kostenvergleich über die gesamte Lebensdauer ist deshalb wichtiger als der reine Anschaffungspreis.

Förderung: weiterhin bis zu 80 Prozent möglich

Obwohl das Heizungsgesetz 2026 viele Pflichten lockert, bleibt die staatliche Förderung für klimafreundliche Heizungen und energetische Sanierungen bestehen. Über die Programme von KfW und BAFA sind je nach Maßnahme und Kombination der Boni Zuschüsse von bis zu 80 Prozent möglich. Die Konditionen wurden im Zuge der Reform angepasst, laufen aber grundsätzlich weiter.

Gerade weil die Pflicht wegfällt, wird die Förderung zum entscheidenden Hebel. Wer freiwillig auf eine Wärmepumpe umsteigt, kann einen erheblichen Teil der Kosten erstattet bekommen. Vermieter sollten die Förderanträge immer vor Auftragsvergabe stellen und die Wirtschaftlichkeit im Einzelfall durchrechnen. Wichtig ist außerdem, die Nachweise sauber zu dokumentieren, da die Auszahlung an die Einhaltung technischer Mindestanforderungen und Fristen geknüpft ist. Eine frühzeitige Beratung durch einen zugelassenen Energie-Effizienz-Experten erhöht die Chance auf die maximale Förderquote. Wie sich ein Heizungstausch auf die Miete umlegen lässt, zeigt der Beitrag zur Wärmepumpe und Modernisierungsumlage nach § 559e BGB.

Was das Heizungsgesetz 2026 für Vermieter kostet

Die neue Freiheit hat eine Kehrseite. Wer sich für eine neue Öl- oder Gasheizung entscheidet, muss sich künftig an bestimmten laufenden Kosten beteiligen. Konkret tragen Vermieter 50 Prozent an Teilen der fossilen Heizkosten mit – dazu zählen Netzentgelte, die CO₂-Kosten und die Kosten der Bio-Anteile bis zu einer bestimmten Stufe. Damit sollen Mieter davor geschützt werden, die Folgekosten einer unwirtschaftlichen Heizung allein zu tragen.

Diese Regelung wirkt wie ein finanzieller Anreiz zugunsten klimafreundlicher Technik. Baut ein Vermieter eine Wärmepumpe ein, entfällt die anteilige Kostenbeteiligung. Setzt er dagegen weiter auf fossile Brennstoffe, schmälert die Beteiligung die Rendite. Wie sich CO₂-Kosten schon heute zwischen Mieter und Vermieter aufteilen, erklärt der Beitrag zur Heizkostenteilung für Vermieter.

Bestandsheizung, Reparatur und Betrieb im Winter

Für den laufenden Betrieb ändert das neue Gesetz nichts an den mietrechtlichen Pflichten. Der Vermieter muss die Heizung während der Heizperiode betriebsbereit halten und die Mindesttemperaturen ermöglichen. Fällt die Anlage aus, drohen weiterhin Mängelanzeige und Mietminderung. Die Details dazu fasst der Beitrag zur Heizperiode im Mietrecht zusammen.

Praktisch heißt das: Auch wenn die Austauschpflicht entfällt, bleibt eine zuverlässige Heizung Pflicht. Wer eine ältere Anlage betreibt, sollte sie regelmäßig warten lassen und einen Plan für den Ernstfall haben. Ein geplanter Austausch mit Förderung ist am Ende meist günstiger als eine überstürzte Notreparatur mitten im Winter.

Wärmepumpe oder neue Gasheizung – was lohnt sich?

Da die Pflicht entfällt, wird die Entscheidung zur Wirtschaftlichkeitsfrage. Eine Wärmepumpe ist in der Anschaffung teurer, wird aber hoch gefördert und verursacht weder CO₂-Kosten noch die anteilige Kostenbeteiligung des Vermieters. In gut gedämmten Gebäuden mit großflächigen Heizkörpern oder einer Fußbodenheizung arbeitet sie besonders effizient und hält die Betriebskosten dauerhaft niedrig.

Eine neue Gasheizung punktet dagegen beim Anschaffungspreis. Über die Jahre verteuern jedoch die steigende Bio-Quote, der CO₂-Preis und die 50-prozentige Kostenbeteiligung den Betrieb spürbar. Sinnvoll kann sie deshalb vor allem als Übergangslösung sein oder in schlecht gedämmten Altbauten, in denen eine Wärmepumpe noch nicht effizient läuft. Entscheidend sind am Ende der Dämmzustand des Gebäudes, die vorhandenen Heizflächen und die geplante Nutzungsdauer. Eine unabhängige Energieberatung hilft, den passenden Weg für das jeweilige Objekt zu finden.

Für Vermieter mit mehreren Einheiten lohnt sich ein Blick auf das Gesamtportfolio. Nicht jede Wohnung muss zeitgleich umgerüstet werden. Oft ist es klüger, den Austausch dort zu beginnen, wo die alte Anlage ohnehin am Ende ist oder wo sich die Förderung am stärksten auszahlt. So verteilt sich die Investition über mehrere Jahre, ohne dass die Rendite in einem einzigen Jahr einbricht.

Checkliste zum Heizungsgesetz 2026 für Vermieter

• Keine Panik beim Alter: Eine funktionierende Bestandsheizung darf weiterlaufen, es gibt keine Austauschpflicht.
• Bei Neuanschaffung rechnen: Wärmepumpe und fossile Heizung über die gesamte Lebensdauer vergleichen.
• Bio-Treppe einplanen: Steigende Beimischungsquoten ab 2029 in die Kalkulation aufnehmen.
• Förderung zuerst beantragen: KfW- und BAFA-Zuschüsse vor der Auftragsvergabe sichern.
• Kostenbeteiligung bedenken: Bei fossilen Heizungen 50 Prozent Beteiligung an bestimmten Kosten einkalkulieren.
• Betrieb sichern: Wartung und Notdienst für die Heizperiode organisieren.

Unterm Strich bringt das Heizungsgesetz 2026 für Vermieter vor allem eines: mehr Wahlfreiheit bei gleichzeitig klareren finanziellen Anreizen. Wer die Bestandsanlage pflegt, den nächsten Austausch frühzeitig plant und die Förderung nutzt, kommt entspannt durch die Reform. Verbindliche Details zum Gesetz veröffentlicht das zuständige Bundesbauministerium.

Rechtlicher Disclaimer

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Wirksamkeit einzelner Mietvertragsklauseln hängt vom konkreten Einzelfall ab. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht.