Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung – ortsübliche Vergleichsmiete richtig anwenden

Transparenz-Hinweis: Dieser Beitrag wurde unter Verwendung von KI-Technologie erstellt.

Wer als Vermieter die Miete anheben will, stößt schnell auf zwei Bremsen: die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung und die ortsübliche Vergleichsmiete. Beide Grenzen gelten gleichzeitig, und wer sie verwechselt oder überschreitet, riskiert ein unwirksames Erhöhungsverlangen. Deshalb lohnt sich der genaue Blick: Wann greift die Kappungsgrenze mit 15 Prozent, wann mit 20 Prozent? Und wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete so begründet, dass der Mieter zustimmen muss? Dieser Beitrag ordnet die Regeln des § 558 BGB praxisnah ein und zeigt an einem Rechenbeispiel, welcher Wert am Ende entscheidet.

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Was die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung bedeutet

Die Kappungsgrenze ist in § 558 Abs. 3 BGB geregelt. Sie begrenzt, um wie viel Prozent die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren steigen darf. Grundsätzlich sind das 20 Prozent. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 Prozent. Maßgeblich ist dabei die Miete, die drei Jahre vor dem geplanten Wirksamwerden der Erhöhung galt.

Entscheidend ist die Abgrenzung zu anderen Mieterhöhungen. Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB und Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten zählen nicht in die Kappungsgrenze hinein. Sie folgen eigenen Regeln. Die Kappungsgrenze betrifft ausschließlich die Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Wer diese Wege sauber trennt, vermeidet Rechenfehler im Erhöhungsschreiben.

15 oder 20 Prozent – wann gilt welche Kappungsgrenze?

Ob im Einzelfall 15 oder 20 Prozent gelten, hängt vom Standort der Wohnung ab. Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt nur dort, wo die jeweilige Landesregierung per Rechtsverordnung einen angespannten Wohnungsmarkt festgelegt hat. Inzwischen betrifft das mehr als 600 Städte und Gemeinden in einem Großteil der Bundesländer. Die Tendenz zeigt klar nach oben: Immer mehr Kommunen werden in diese Verordnungen aufgenommen.

Konkret bedeutet das für die Praxis: Vermieter sollten vor jeder Erhöhung prüfen, ob ihre Gemeinde auf der aktuellen Liste steht. Diese Verordnungen sind zeitlich befristet und werden regelmäßig neu erlassen. Deshalb kann sich die geltende Kappungsgrenze für dieselbe Wohnung über die Jahre ändern. Ein Blick in die aktuelle Landesverordnung oder eine kurze Rückfrage bei der Gemeinde schafft Sicherheit, bevor das Erhöhungsschreiben rausgeht.

Die ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze

Die Kappungsgrenze ist nicht die einzige Schranke. Nach § 558 Abs. 1 BGB darf die Miete nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus angehoben werden – selbst dann nicht, wenn die Kappungsgrenze noch Luft ließe. Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet ab, was in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird. Berücksichtigt werden dabei die Abschlüsse und Änderungen der vergangenen sechs Jahre.

Damit wirken zwei Grenzen zusammen. Die Kappungsgrenze begrenzt den prozentualen Sprung, die Vergleichsmiete den absoluten Zielwert. Am Ende gilt immer der niedrigere der beiden Werte. Wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete konkret ermitteln lässt, haben wir ausführlich im Beitrag ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln beschrieben.

Der Sechs-Jahres-Zeitraum hat dabei eine wichtige Folge. Weil nur die jüngeren Vertragsabschlüsse und Änderungen einfließen, bildet die Vergleichsmiete das aktuelle Preisniveau ab und nicht historisch niedrige Altmieten. Für Vermieter bedeutet das durchaus Spielraum nach oben. Gleichzeitig verhindert die Kappungsgrenze, dass dieser Spielraum in einem einzigen Schritt ausgereizt wird. Deshalb landen viele Erhöhungen in mehreren Etappen über die Jahre bei der ortsüblichen Vergleichsmiete – und genau deshalb ist die saubere Berechnung beider Grenzen bei jeder Anhebung erneut nötig.

Rechenbeispiel: Welcher Wert am Ende zählt

Ein Beispiel macht das Zusammenspiel greifbar. Angenommen, die aktuelle Kaltmiete beträgt 700 Euro und ist seit mehr als drei Jahren unverändert. Die Wohnung liegt in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt, es gilt also die Kappungsgrenze von 15 Prozent.

• Kappungsgrenze (15 %): 700 Euro + 15 % = 805 Euro maximal.
• Ortsübliche Vergleichsmiete: laut Mietspiegel 780 Euro.
• Zulässige Zielmiete: 780 Euro – der niedrigere der beiden Werte.

Obwohl die Kappungsgrenze bis 805 Euro erlaubt, ist bei 780 Euro Schluss. Läge die Vergleichsmiete umgekehrt bei 850 Euro, würde die Kappungsgrenze greifen und die Erhöhung bei 805 Euro deckeln. Dieses Prinzip – der niedrigere Wert gewinnt – ist der Kern jeder korrekten Kappungsgrenze-Mieterhöhung. Wer zuerst beide Werte berechnet und dann den kleineren ansetzt, liegt rechtlich auf der sicheren Seite.

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Die ortsübliche Vergleichsmiete rechtssicher begründen (§ 558a BGB)

Eine Mieterhöhung wirkt nur, wenn sie ordnungsgemäß begründet ist. Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und die geforderte Vergleichsmiete belegen. § 558a Abs. 2 BGB nennt dafür mehrere zulässige Begründungsmittel:

• Mietspiegel: Ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel der Gemeinde. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, müssen dessen Angaben auch dann mitgeteilt werden, wenn die Begründung auf ein anderes Mittel gestützt wird.
• Drei Vergleichswohnungen: Die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit ihren Mieten. Sie müssen so konkret bezeichnet sein, dass der Mieter sie überprüfen kann.
• Sachverständigengutachten: Ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
• Mietdatenbank: Auskunft aus einer anerkannten Mietdatenbank, sofern für die Gemeinde vorhanden.

Gerade beim Mietspiegel lohnt Sorgfalt. Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB hat vor Gericht besonderes Gewicht, weil eine gesetzliche Vermutung für seine Richtigkeit spricht. Fehlt ein Mietspiegel, greifen Vermieter meist auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten zurück. Wichtig ist, dass die Begründung nachvollziehbar bleibt – sonst kann der Mieter die Zustimmung verweigern, und das Verlangen läuft ins Leere. Die rechtlichen Grundlagen finden sich im Wortlaut von § 558a BGB.

Fristen: 15 Monate, Jahressperrfrist und Zustimmung

Neben den Grenzen sind die Fristen entscheidend. Drei Zeitpunkte müssen Vermieter im Blick behalten:

• 15-Monats-Frist: Die neue Miete darf frühestens 15 Monate nach der letzten Anhebung wirksam werden. Das Erhöhungsverlangen selbst kann bereits nach zwölf Monaten gestellt werden.
• Jahressperrfrist: Zwischen zwei Erhöhungen nach § 558 BGB müssen mindestens zwölf Monate liegen, in denen die Miete unverändert blieb.
• Zustimmungsfrist des Mieters: Der Mieter hat bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang Zeit, zuzustimmen.

Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Deshalb sollte das Schreiben von Anfang an formal sauber sein. Ein umfassender Überblick über sämtliche Varianten und Muster steht im Mieterhöhung-Leitfaden für Vermieter. Wer die aktuelle Rechtslage kompakt nachlesen möchte, findet sie im Ratgeber zur Mieterhöhung 2026.

Was sich 2026 rund um die Kappungsgrenze ändert

Das Mietrecht bleibt in Bewegung. Die Bundesregierung hat 2026 ein Reformpaket zum sozialen Mietrecht auf den Weg gebracht, das derzeit das parlamentarische Verfahren durchläuft. Für die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung selbst bleibt der Rahmen von 15 beziehungsweise 20 Prozent bestehen. Allerdings weiten immer mehr Länder ihre Verordnungen zum angespannten Wohnungsmarkt aus. Dadurch fallen zusätzliche Kommunen unter die schärfere 15-Prozent-Grenze.

Für Vermieter heißt das vor allem eins: Aktualität prüfen. Weil die Gebietskulissen häufiger angepasst werden, kann eine Wohnung heute unter 20 Prozent fallen und im nächsten Jahr unter 15 Prozent. Verlässliche Quellen dazu sind die Landesverordnungen sowie der Gesetzestext von § 558 BGB. Wer vor dem Erhöhungsschreiben kurz gegencheckt, verhindert, dass eine formal korrekte Erhöhung an der falschen Prozentgrenze scheitert.

Checkliste: Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung anwenden

• Standort prüfen: Gilt für die Gemeinde die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent?
• Ausgangsmiete festlegen: Welche Miete galt drei Jahre vor dem Wirksamwerden?
• Beide Grenzen berechnen: Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete getrennt ermitteln.
• Niedrigeren Wert ansetzen: Die Zielmiete ist stets der kleinere der beiden Werte.
• Begründung wählen: Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, Gutachten oder Mietdatenbank.
• Fristen einhalten: 15-Monats-Frist, Jahressperrfrist und Zustimmungsfrist beachten.
• Textform wahren: Das Erhöhungsverlangen schriftlich und nachvollziehbar begründen.

Wer diese Punkte der Reihe nach abarbeitet, wendet die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung korrekt an und stellt zugleich sicher, dass die ortsübliche Vergleichsmiete rechtssicher belegt ist. So wird aus einer heiklen Rechtsfrage ein planbarer Ablauf.

Weitere Ratgeber zum Thema

• Mieterhöhung für Vermieter – Alle Varianten, Fristen und Muster im Leitfaden
• Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: 4 Methoden für die rechtssichere Mieterhöhung
• Die Kappungsgrenze

Rechtlicher Disclaimer

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Wirksamkeit einzelner Mietvertragsklauseln hängt vom konkreten Einzelfall ab. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht.