Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: 4 Methoden für die rechtssichere Mieterhöhung

Transparenz-Hinweis: Dieser Beitrag wurde unter Verwendung von KI-Technologie erstellt.

Wer als Vermieter die Miete anheben will, scheitert selten am Willen und oft an der Begründung. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig – und genau diesen Wert müssen Sie belegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist deshalb der entscheidende Schritt: Ist die Begründung formal fehlerhaft, ist das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, welche vier Methoden das Gesetz vorsieht und welche Fristen und Grenzen Sie dabei einhalten müssen.

Was bedeutet die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 Abs. 2 BGB das Entgelt, das in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum üblich ist. Maßgeblich sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Entscheidend ist außerdem der Zeitbezug: Berücksichtigt werden die Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Deshalb bildet die Vergleichsmiete keine Momentaufnahme des Marktes ab, sondern einen geglätteten Durchschnitt aus Bestands- und Neuverträgen. Wie stark die reinen Angebotsmieten davon abweichen, zeigt unser Mietpreis-Report 2026.

Der Betrachtungszeitraum wurde zudem von vier auf sechs Jahre verlängert. Diese Änderung wirkt dämpfend, denn ältere und damit häufig günstigere Verträge fließen länger in den Durchschnitt ein. Für Vermieter bedeutet das: Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt in der Regel unter den aktuellen Angebotspreisen. Wer die Vergleichsmiete korrekt einordnet, vermeidet von Anfang an eine überhöhte und damit angreifbare Forderung.

Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: die 4 Begründungsmittel nach § 558a BGB

Das Mieterhöhungsverlangen muss nach § 558a BGB in Textform erklärt und begründet werden. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, nennt das Gesetz vier zulässige Begründungsmittel:

• Mietspiegel der Gemeinde (einfach oder qualifiziert).
• Auskunft aus einer Mietdatenbank nach § 558e BGB.
• Begründetes Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten Gutachters.
• Drei Vergleichswohnungen mit konkreter Benennung.

Konkret bedeutet das: Sie müssen nicht alle vier Wege gehen, sondern nur einen sauber belegen. Entscheidend ist jedoch, dass das gewählte Mittel den geforderten Wert nachvollziehbar stützt. Allerdings gilt eine wichtige Ausnahme: Existiert ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben zur Wohnung, müssen Sie dessen Werte im Schreiben angeben – selbst dann, wenn Sie die Erhöhung auf ein anderes Mittel stützen.

Methode 1: Mit dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Der Mietspiegel ist für Vermieter der sicherste Weg. Man unterscheidet zwei Formen. Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern erstellt und anerkannt. Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Entscheidend ist der Unterschied in der Beweiskraft: Beim qualifizierten Mietspiegel greift eine gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbildet.

Deshalb sollten Sie zuerst prüfen, ob für Ihre Stadt ein Mietspiegel vorliegt. Über die Mietspiegel-Übersicht lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung nach Größe, Baujahr und Lage ermitteln. Gleichzeitig liefert der Mietspiegel die konkreten Werte, die Sie im Erhöhungsschreiben zwingend nennen müssen.

Liegt für Ihre Stadt kein Mietspiegel vor, ist das kein Hindernis, macht die Sache aber aufwendiger. Dann müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete über eines der anderen Mittel ermitteln. Praktisch bewährt hat sich, zunächst zu prüfen, ob eine benachbarte Gemeinde einen vergleichbaren Mietspiegel führt. Denn im Streitfall zählt vor Gericht vor allem, wie belastbar Ihre Datengrundlage ist.

Methoden 2 bis 4: Mietdatenbank, Gutachten und Vergleichswohnungen

Fehlt ein Mietspiegel, greifen die übrigen Begründungsmittel. Die Mietdatenbank nach § 558e BGB ist in der Praxis selten, weil solche Datenbanken nur in wenigen Städten existieren. Das Sachverständigengutachten ist zuverlässig, aber kostspielig, und lohnt sich vor allem bei größeren Objekten oder Streitfällen. Am häufigsten nutzen Vermieter deshalb den Weg über Vergleichswohnungen.

Bei den Vergleichswohnungen müssen Sie mindestens drei Wohnungen so genau benennen, dass der Mieter sie identifizieren und die Mieten überprüfen kann. Erforderlich sind konkrete Angaben zu Straße, Lage und Miethöhe. Ebenso müssen die Wohnungen in Art, Größe, Ausstattung und Lage wirklich vergleichbar sein. Werden diese Anforderungen nicht erfüllt, ist die Begründung fehlerhaft und die Erhöhung scheitert.

Die Grenzen: Kappungsgrenze und Sperrfrist nach § 558 BGB

Selbst wenn Sie die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt ermitteln, dürfen Sie die Miete nicht unbegrenzt anheben. Nach § 558 BGB gelten zwei zentrale Grenzen. Zum einen die Sperrfrist: Die Miete muss bei Zugang des Verlangens seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Zum anderen die Kappungsgrenze.

Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung auf höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senkt eine Landesverordnung diese Grenze auf 15 Prozent. Wichtig ist dabei eine Abgrenzung: Die hier beschriebenen Regeln gelten für die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB folgt dagegen eigenen Regeln und ist an die Vergleichsmiete nicht gebunden. Ebenso bleiben Staffel- und Indexmietverträge außen vor, weil dort die Miete bereits vertraglich festgelegt ist. Darüber hinaus braucht die Erhöhung die Zustimmung des Mieters. Stimmt er nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zu, bleibt nur die Klage auf Zustimmung. Details zum Ablauf erklärt unser Beitrag Mieterhöhung: Diese Fakten sollten Mieter und Vermieter kennen.

Häufige Fehler beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete

In der Praxis scheitern viele Erhöhungen nicht an der Höhe, sondern an formalen Fehlern. Ein klassischer Fehler ist der fehlende Bezug zur konkreten Wohnung: Wer pauschal auf einen Mietspiegel verweist, ohne die einschlägige Spanne und den Einzelwert zu nennen, begründet nicht ausreichend. Ebenso häufig ist die Wahl unpassender Vergleichswohnungen, die in Lage oder Ausstattung nicht wirklich vergleichbar sind. Hinzu kommt die Verwechslung von Angebotsmiete und Vergleichsmiete, die schnell zu einer überhöhten Forderung führt.

Deshalb gilt: Wer die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln möchte, sollte das gewählte Begründungsmittel vollständig und nachvollziehbar dokumentieren. Ein weiterer verbreiteter Fehler betrifft die Frist. Geht das Verlangen zu früh zu, ist es unwirksam, und der Vermieter muss von Neuem beginnen. Gleichzeitig muss die Erklärung in Textform erfolgen, denn eine mündliche Ankündigung genügt nicht. Entsprechend sorgfältig sollten Sie jeden Schritt prüfen, bevor das Schreiben rausgeht.

Vom Marktwert zur rechtssicheren Erhöhung

Viele Vermieter orientieren sich an den Angebotsmieten aus Immobilienportalen. Das ist nachvollziehbar, aber riskant, denn diese Preise liegen häufig über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Entsprechend kann eine Erhöhung, die sich allein an Neuvermietungspreisen ausrichtet, die zulässige Grenze überschreiten. Wer die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln will, sollte deshalb den Mietspiegel und nicht das Inserat zur Grundlage machen. Ob eine Erhöhung überhaupt Spielraum hat, lässt sich vorab mit dem Mieterhöhungs-Rechner prüfen. Zusätzliche Verbraucherhinweise bietet die Verbraucherzentrale.

Zusammengefasst ist die Reihenfolge klar: zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, dann Sperrfrist und Kappungsgrenze prüfen, und schließlich das Verlangen sauber in Textform begründen. Wer diese drei Schritte konsequent einhält, verwandelt eine bloße Wunschmiete in eine rechtssichere, gut begründete und durchsetzbare Erhöhung.

Checkliste: ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und Erhöhung umsetzen

• Sperrfrist prüfen: Ist die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert?
• Kappungsgrenze klären: Gilt in Ihrer Stadt die 20-Prozent- oder die verschärfte 15-Prozent-Grenze?
• Vergleichsmiete belegen: Nutzen Sie vorrangig den Mietspiegel, sonst Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
• Werte angeben: Nennen Sie die konkreten Zahlen des Mietspiegels in Textform.
• Zustimmungsfrist beachten: Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit.

Wer die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und die Fristen einhalten will, kommt mit einem sauber begründeten Schreiben deutlich weiter als mit einer bloßen Forderung. Ergänzend lohnt der Blick auf verwandte Sonderfälle wie die Indexmiete, bei der ganz eigene Regeln gelten.

Rechtlicher Disclaimer

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Wirksamkeit einzelner Mietvertragsklauseln hängt vom konkreten Einzelfall ab. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht.