Mieterhöhung ankündigen – Musterbrief & Vorlage für Vermieter

Transparenz-Hinweis: Dieser Beitrag wurde unter Verwendung von KI-Technologie erstellt.

Wer als Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen möchte, braucht ein formell einwandfreies Schreiben. Schon kleine Fehler im Musterbrief — eine fehlende Begründung, ein falscher Adressat oder eine überschrittene Frist — machen das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Der Mieter muss dann nicht zustimmen, und der Vermieter verliert unter Umständen Monate an Mieteinnahmen. Dieser Beitrag erklärt die rechtlichen Voraussetzungen nach § 558 BGB, zeigt die formalen Anforderungen und enthält einen Musterbrief zum Anpassen.

Rechtliche Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 558 BGB

Die wichtigste Rechtsgrundlage für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bildet § 558 BGB. Damit das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, müssen drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein:

• Wartefrist: Seit der letzten Mieterhöhung müssen mindestens 15 Monate vergangen sein. Das Erhöhungsverlangen darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung absenden.
• Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt beträgt die Grenze nur 15 Prozent. Ob Ihre Gemeinde als angespannter Wohnungsmarkt gilt, erfahren Sie bei der zuständigen Landesregierung.
• Ortsübliche Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Diese ermitteln Sie anhand des Mietspiegels, dreier Vergleichswohnungen oder eines Sachverständigengutachtens.

Darüber hinaus gilt die Erhöhung nicht automatisch: Der Mieter hat nach Zugang des Schreibens eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben — andernfalls verfällt das Erhöhungsverlangen. Deshalb empfiehlt es sich, die Fristen vor dem Versand des Schreibens genau zu berechnen und zu dokumentieren.

Mieterhöhung ankündigen — formale Anforderungen an den Musterbrief

Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen — eine E-Mail genügt grundsätzlich, ein unterschriebener Brief ist aber die sicherere Variante. Folgende Angaben sind zwingend erforderlich:

• Absender und Empfänger: Vollständige Namen und Anschriften aller Vermieter und aller Mieter. Fehlt auch nur ein Mieter als Adressat, ist das Schreiben unwirksam.
• Bezeichnung der Wohnung: Genaue Adresse und Lage der Mietwohnung (Geschoss, links/rechts).
• Bisherige Nettokaltmiete: Die aktuelle Kaltmiete ohne Betriebskosten angeben.
• Neue Nettokaltmiete: Den gewünschten Betrag in Euro nennen. Zusätzlich empfiehlt sich die Angabe der prozentualen Erhöhung.
• Begründung: Das Verlangen muss durch mindestens eines der gesetzlichen Begründungsmittel gestützt sein (siehe nächster Abschnitt).
• Wirkungszeitpunkt: Die neue Miete gilt frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens.

Begründungsmittel — wie Sie die Mieterhöhung rechtssicher belegen

§ 558a BGB schreibt vor, dass der Vermieter die geforderte Miete begründen muss. Dabei stehen vier Begründungsmittel zur Wahl:

Qualifizierter Mietspiegel: Das sicherste und häufigste Begründungsmittel. Verweisen Sie auf den aktuellen Mietspiegel Ihrer Gemeinde und ordnen Sie die Wohnung in das entsprechende Mietspiegelfeld ein. Nennen Sie dabei Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung und Lage.

Drei Vergleichswohnungen: Alternativ benennen Sie drei Vergleichswohnungen, deren Miete mindestens so hoch ist wie die geforderte neue Miete. Geben Sie für jede Wohnung die Adresse, Größe, Ausstattung und die gezahlte Miete an.

Sachverständigengutachten: Ein Gutachten ist aufwendiger und kostenintensiver, dafür aber besonders belastbar vor Gericht. Insbesondere bei Wohnungen ohne Mietspiegel empfiehlt sich diese Variante.

Mietdatenbank: Sofern eine kommunale Mietdatenbank existiert, können Sie diese als Begründung heranziehen. Allerdings gibt es Mietdatenbanken nur in wenigen Gemeinden.

Unabhängig vom gewählten Begründungsmittel muss der Vermieter im Musterbrief nachvollziehbar darlegen, warum die geforderte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Ein bloßer Verweis auf den Mietspiegel ohne Einordnung in das richtige Mietspiegelfeld reicht nicht aus. Ebenso sollte der Vermieter die relevanten Merkmale der Wohnung — Baujahr, Größe, Ausstattungsstandard und Wohnlage — vollständig angeben, damit der Mieter die Erhöhung nachvollziehen kann.

Musterbrief: Mieterhöhung ankündigen — Vorlage zum Anpassen

Passen Sie den folgenden Musterbrief an Ihre konkrete Situation an. Ersetzen Sie dabei sämtliche Platzhalter durch Ihre Daten und wählen Sie das passende Begründungsmittel:

[Name und Anschrift des Vermieters]

An
[Vollständiger Name aller Mieter]
[Anschrift der Mietwohnung]

Betreff: Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB

Sehr geehrte/r [Name],

hiermit verlange ich die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die von Ihnen gemietete Wohnung in [Adresse, Geschoss, Lage].

Die bisherige Nettokaltmiete beträgt [Betrag] Euro monatlich. Ich bitte Sie um Ihre Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf [neuer Betrag] Euro monatlich ab dem [Datum — frühestens Beginn des dritten Monats nach Zugang]. Dies entspricht einer Erhöhung um [Prozent] Prozent.

Begründung:
Gemäß dem aktuellen qualifizierten Mietspiegel der Stadt/Gemeinde [Name] vom [Datum] ist die Wohnung dem Mietspiegelfeld [Feld] zuzuordnen (Baujahr [Jahr], Wohnfläche [qm], Ausstattung [Merkmale], Wohnlage [Lage]). Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei [Betrag] Euro pro Quadratmeter.

Ich bitte Sie, Ihre Zustimmung bis zum [Frist — Ende des übernächsten Monats] schriftlich zu erteilen.

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift Vermieter]

Häufige Fehler bei der Mieterhöhung vermeiden

Bestimmte Fehler führen regelmäßig dazu, dass Mieterhöhungsverlangen vor Gericht scheitern. Deshalb sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Nicht alle Mieter adressiert: Das Schreiben muss an alle im Mietvertrag genannten Mieter gerichtet sein. Fehlt ein Name, ist das Verlangen unwirksam.
• Falsche Frist berechnet: Die 15-Monats-Frist beginnt ab dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung, nicht ab dem Datum des letzten Schreibens. Entsprechend prüfen Sie das Datum genau.
• Kappungsgrenze überschritten: Rechnen Sie alle Mieterhöhungen der letzten drei Jahre zusammen — auch solche wegen Modernisierung. Die 20-Prozent-Grenze (bzw. 15 Prozent in angespannten Märkten) darf nicht überschritten werden.
• Betriebskosten eingerechnet: Die Mieterhöhung bezieht sich ausschließlich auf die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben außen vor und passen Sie separat an.
• Veralteter Mietspiegel verwendet: Nutzen Sie immer den aktuellen Mietspiegel. Ein veralteter Mietspiegel schwächt Ihre Position erheblich, auch wenn er das Erhöhungsverlangen nicht automatisch unwirksam macht. Prüfen Sie vor dem Versand des Musterbrief, ob die Gemeinde einen neuen Mietspiegel veröffentlicht hat.

Sonderfälle: Staffelmiete und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete oder Indexmiete gelten andere Regeln. In beiden Fällen ergibt sich die Mieterhöhung direkt aus dem Mietvertrag — ein separates Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist weder nötig noch zulässig. Bei der Indexmiete genügt eine schriftliche Mitteilung mit Verweis auf die Indexentwicklung. Seit der Mietrechtsreform 2026 beträgt die Deckelung bei Indexmietverträgen maximal 3,5 Prozent pro Jahr. Der Vermieter braucht daher weder einen Musterbrief noch eine Begründung über die Vergleichsmiete — die Erhöhung ergibt sich direkt aus der Indexklausel.

Ebenso ausgenommen sind Mieterhöhungen nach Modernisierung gemäß § 559 BGB. Diese richten sich nicht nach der Vergleichsmiete, sondern nach den tatsächlichen Modernisierungskosten. Der Vermieter darf maximal 8 Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Auch hier muss der Vermieter die Mieterhöhung ankündigen — allerdings mit einem gesonderten Modernisierungsankündigungsschreiben nach § 555c BGB, nicht mit dem hier beschriebenen Musterbrief.

Fristen und Zustellung — wann und wie die Mieterhöhung ankündigen

Das Timing des Mieterhöhungsverlangens ist entscheidend. Der Vermieter darf die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung ankündigen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die neue Miete wird dann frühestens ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Schreibens wirksam. Konkret bedeutet das: Erhält der Mieter den Musterbrief im Januar, gilt die erhöhte Miete frühestens ab April.

Für die Zustellung empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein. Damit kann der Vermieter den Zugang des Schreibens im Streitfall nachweisen. Alternativ genügt eine persönliche Übergabe mit Zeugen. Die Zustellung per E-Mail ist zwar grundsätzlich zulässig (Textform nach § 126b BGB), allerdings schwieriger nachzuweisen. Darüber hinaus sollte der Vermieter eine Kopie des versandten Musterbrief in seinen Unterlagen aufbewahren — einschließlich des Sendebelegs und des Datums der Zustellung.

Rechtlicher Disclaimer

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Wirksamkeit einzelner Mietvertragsklauseln hängt vom konkreten Einzelfall ab. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht.