Kündigung durch den Vermieter: Leitfaden für Vermieter 2026

Transparenz-Hinweis: Dieser Beitrag wurde unter Verwendung von KI-Technologie erstellt.

Die Kündigung durch den Vermieter ist rechtlich deutlich strenger geregelt als die Kündigung durch den Mieter. Während Mieter mit einer dreimonatigen Frist ohne Angabe von Gründen kündigen können, brauchen Vermieter stets ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse. Fehler bei Begründung, Frist oder Form führen fast immer zur Unwirksamkeit — und kosten wertvolle Monate. Dieser Leitfaden zeigt Vermietern Schritt für Schritt, wann und wie eine Kündigung durch den Vermieter zulässig ist: von der ordentlichen Kündigung über den Eigenbedarf bis zur fristlosen Kündigung, inklusive Fristen, Sperrfristen und Formvorschriften nach aktueller Rechtslage 2026.

Wann eine Kündigung durch den Vermieter überhaupt zulässig ist

Ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter nur beenden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Das regelt § 573 Abs. 1 BGB. Ohne einen solchen Grund ist die Kündigung unwirksam — anders als beim Mieter genügt der bloße Wunsch nach Vertragsende nicht. Das Gesetz nennt in § 573 Abs. 2 BGB drei typische Fälle: eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, den Eigenbedarf sowie die sogenannte Verwertungskündigung. Entscheidend ist, dass der Kündigungsgrund bereits im Kündigungsschreiben konkret dargelegt wird. Den genauen Wortlaut der Norm können Sie bei Gesetze im Internet (§ 573 BGB) nachlesen.

Die Kündigungsarten im Überblick

Grundsätzlich stehen Vermietern drei Wege offen, ein Mietverhältnis zu beenden. Jeder folgt eigenen Voraussetzungen und Fristen:

• Ordentliche Kündigung: mit gesetzlicher Frist und berechtigtem Interesse, etwa wegen Eigenbedarf.
• Fristlose (außerordentliche) Kündigung: aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug.
• Mietaufhebungsvertrag: einvernehmliche Beendigung ohne Kündigung und ohne Fristen, oft gegen Abfindung.

Häufig ist die einvernehmliche Lösung die schnellste und risikoärmste. Wann sich das lohnt, erläutert der Beitrag Mietaufhebungsvertrag statt Kündigung.

Ordentliche Kündigung: Gründe und Kündigungsfristen

Die ordentliche Kündigung ist der Regelfall. Sie setzt ein berechtigtes Interesse voraus und wird zum Ablauf der gesetzlichen Frist wirksam. Diese Frist hängt allein von der Dauer des Mietverhältnisses ab und ist in § 573c BGB festgelegt. Wichtig: Für den Vermieter verlängert sich die Frist mit der Mietdauer, für den Mieter bleibt sie bei drei Monaten.

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist.
• Ab 5 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist.
• Ab 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist.

Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Deshalb sollten Vermieter den Zugang stets nachweisbar gestalten, etwa per Boten oder Einwurf-Einschreiben. Die Fristenregelung im Detail finden Sie bei Gesetze im Internet (§ 573c BGB). Die Grundlagen zu Gründen und Ablauf fasst auch unser Ratgeber Kündigung der Mietwohnung durch den Vermieter zusammen.

Eigenbedarf: der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Vermieter

Der mit Abstand häufigste Fall einer Kündigung durch den Vermieter ist der Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter darf kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Bundesgerichtshof verlangt dafür einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Nutzungswunsch, der im Kündigungsschreiben konkret darzustellen ist. Grundsätzlich respektieren die Gerichte, welchen Wohnbedarf ein Vermieter für sich als angemessen ansieht. Erst wenn der Bedarf offensichtlich weit überhöht ist oder die Wohnung den angegebenen Zweck objektiv gar nicht erfüllen kann, gilt die Kündigung als rechtsmissbräuchlich.

Die jüngere Rechtsprechung stärkt dabei die Position der Vermieter: Der BGH bestätigte 2025, dass Eigenbedarf auch dann wirksam sein kann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung nur als Ausweichquartier benötigt, um seine eigene Wohnung umzubauen und anschließend zu verkaufen. Gleichzeitig prüfen Gerichte kritisch, ob der Bedarf tatsächlich umgesetzt wird. Zieht die benannte Bedarfsperson nie ein oder wird die Wohnung kurz nach Auszug verkauft oder neu vermietet, droht Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Wie Sie die Begründung sauber formulieren, zeigt der Beitrag Eigenbedarfskündigung richtig begründen. Vertiefend erläutern wir Rechte und Pflichten beider Seiten unter Kündigung wegen Eigenbedarfs sowie die Haftung, wenn der Eigenbedarf nachträglich entfällt.

Verwertungskündigung und weitere berechtigte Interessen

Neben dem Eigenbedarf erkennt das Gesetz weitere Gründe an. Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB greift, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Die Hürden sind hoch: Ein bloß höherer Verkaufserlös bei leerstehender Wohnung genügt nicht. Auch eine erhebliche, nicht mehr behebbare Pflichtverletzung des Mieters kann eine ordentliche Kündigung tragen — etwa wiederholt unpünktliche Mietzahlungen oder nachhaltige Störungen des Hausfriedens. In gravierenden Fällen, etwa bei Bedrohung des Vermieters, kommt sogar eine fristlose Kündigung in Betracht.

Fristlose Kündigung: Zahlungsverzug und schwere Pflichtverletzungen

Die fristlose Kündigung nach § 543 BGB beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung, setzt aber einen wichtigen Grund voraus. Der praktisch wichtigste Fall ist der Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 in Verbindung mit § 569 Abs. 3 BGB. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Zu beachten ist die Schonfristzahlung: Gleicht der Mieter den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig aus, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Deshalb kombinieren Vermieter die fristlose Kündigung in der Praxis regelmäßig mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung, die von der Schonfristzahlung nach bisheriger Rechtsprechung nicht geheilt wird. Die Details und Fallstricke erläutert der Beitrag Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug. Weigert sich der Mieter nach wirksamer Kündigung auszuziehen, bleibt nur die Räumungsklage — mehr dazu unter Mieter verweigert die Wohnungsübergabe.

Sperrfristen und Kündigungsbeschränkungen beachten

Selbst bei berechtigtem Interesse kann eine Kündigung durch den Vermieter zeitlich gesperrt sein. Wurde die vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, greift die Sperrfrist des § 577a BGB. Der Erwerber kann sich dann für mindestens drei Jahre nicht auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Länder diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert. Hinzu kommt der Härtefalleinwand nach § 574 BGB: Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet. Die Einzelheiten zur Umwandlung erläutert der Beitrag Sperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung.

Formvorschriften: So wird die Kündigung wirksam

Auch eine inhaltlich berechtigte Kündigung scheitert, wenn die Form nicht stimmt. Die Kündigung durch den Vermieter bedarf zwingend der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Fax oder Messenger-Nachricht sind unwirksam. Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben, und die Kündigung muss sich an alle Mieter richten. Zudem ist der Kündigungsgrund konkret zu benennen, und bei der ordentlichen Kündigung ist auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB hinzuweisen. Wer diese formalen Anforderungen einhält und den Zugang nachweisbar gestaltet, vermeidet die häufigsten Gründe, an denen eine Kündigung durch den Vermieter vor Gericht scheitert.

Checkliste: Kündigung durch den Vermieter

• Berechtigtes Interesse: Liegt ein anerkannter Grund nach § 573 BGB vor?
• Begründung: Ist der Grund im Schreiben konkret und nachvollziehbar dargelegt?
• Frist: Richtige Kündigungsfrist (3, 6 oder 9 Monate) nach Mietdauer berechnet?
• Zugang: Erreicht die Kündigung den Mieter nachweisbar bis zum dritten Werktag?
• Form: Schriftform mit Originalunterschrift aller Vermieter eingehalten?
• Sperrfrist: Keine Sperre nach § 577a BGB oder Landesverordnung aktiv?
• Widerspruchsbelehrung: Hinweis auf § 574 BGB enthalten?

Wer diese sieben Punkte sauber abarbeitet, minimiert das Risiko einer unwirksamen Kündigung erheblich. Im Zweifel lohnt sich vor Ausspruch der Kündigung die Prüfung durch einen Fachanwalt — die Kosten sind gering im Vergleich zu einem verlorenen Räumungsprozess und weiteren Monaten Mietausfall.

Rechtlicher Disclaimer

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Wirksamkeit einzelner Mietvertragsklauseln hängt vom konkreten Einzelfall ab. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht.