Der private Wohnraum ist in Deutschland geschützt. Der Gesetzgeber will verhindern, dass Familien von heute auf morgen auf der Straße stehen. Für Vermieter bedeutet das auf der anderen Seite, dass sie ihren Mietern nicht so leicht kündigen können.
Dennoch gibt es Gründe, die die Auflösung eines bestehenden Mietverhältnisses von Seiten des Vermieters möglich machen. Ein Zahlungsrückstand von über zwei Monatsmieten und die Anmeldung von Eigenbedarf sind solche Gründe. Aber wann ist eine solche Eigenbedarfskündigung erlaubt und welche Rechte und Pflichten haben beide Vertragsparteien? Die folgenden Abschnitte liefern Dir einen Überblick. Generell ist jedoch eine Fachberatung beim Anwalt, Mieterschutzbund oder Vermietervereinigungen empfehlenswert.
Die gesetzliche Grundlage
§ 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches regelt die Rechte des Vermieters zur ordentlichen Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses. Er muss diese Kündigung aber begründen. Um das Wichtigste vorwegzunehmen: Die Absicht, die eine höhere Miete anzusetzen, ist kein Kündigungsgrund. Ein Grund besteht darin, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten in erheblichem Maße verletzt hat. Ein zweiter wichtiger Grund ist der Eigenbedarf. Nach dem Gesetz definiert er sich dadurch, dass „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (§ 573 BGB Absatz 2 Nr. 2).
Eine solche Eigenbedarfskündigung wird als berechtigter Grund angesehen. Dabei muss es nicht der Vermieter selbst sein, der in die Wohnräume einziehen will. Auch die Überlassung an nahe stehende Verwandte und Familienmitglieder zählt. Darunter fallen beispielsweise:
- der Ehepartner
- Kinder und Stiefkinder
- die Eltern und Großeltern
- Brüder und Schwestern
Mitunter wird Wohnraum für Hauspersonal als Grund anerkannt. Eine solche Begründung ist möglich, wenn die Wohnung von Personal für eine pflegebedürftige Person in der Familie genutzt wird oder von einem Au-pair bezogen werden soll.
Was ist bei der Eigenbedarfskündigung zu beachten?
Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist rechtens. Allerdings hat der Vermieter die Pflicht, diesen Schritt mit der nötigen Sorgfalt zu prüfen und mögliche Alternativen in Erwägung zu ziehen. Wenn es im Ergebnis bei der Eigenbedarfskündigung bleibt, ist der korrekte Rechtsweg einzuhalten. Das bedeutet zum einen, dass Vermieter eine formal korrekte Eigenbedarfskündigung aussprechen und schriftlich zustellen müssen. Zum anderen muss der Eigenbedarf vollzogen werden.
Du bist Vermieter und fragst Dich, warum die praktische Umsetzung wichtig ist? Wenn Vermieter nach der Eigenbedarfskündigung nicht selbst einziehen oder an nahe Verwandte vermieten, kann der bisherige Mieter gegen diesen Missbrauch der Kündigungsklausel klagen. Vor Gericht können sich Schadensersatzforderungen in Bezug auf Umzug und Anwaltskosten ergeben.
Kündigungsbegründung, Kündigungsschreiben und -fristen
In dem Kündigungsschreiben sollte nicht nur der Paragraf und der Hinweis auf Eigenbedarf aufgeführt sein. Der Vermieter muss erklären, wer künftig in die Wohnung ziehen soll und warum diese Anmeldung von Eigenbedarf bei der zuvor vermieteten Immobilie notwendig wird. Ein klassisches Beispiel für eine solche Begründung wäre etwa, dass die Tochter mit dem Studium beginnt und die in der entsprechenden Stadt gelegene Wohnung benötigt. Auch der Einzug der pflegebedürftigen Eltern oder das Ende des eigenen Mietverhältnisses wäre ein solcher Grund. Nicht angeführt werden kann dagegen die Absicht, die Räumlichkeiten als Verkaufsraum oder gewerbliches Büro zu nutzen. Der Eigenbedarf bezieht sich auf einen Bedarf an Wohnraum.
Eine Eigenbedarfskündigung greift nicht unmittelbar. Sie beschränkt sich aber auch nicht notwendig auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. In vielen Fällen verzögert sich die Kündigung noch um weitere Monate.
Die Kündigungsfristen richten sich grundsätzlich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses:
- besteht seit unter fünf Jahren: 3 Monate
- besteht zwischen fünf und acht Jahren: 6 Monate
- bei über acht Jahren: 9 Monate
In älteren Mietverträgen, die vor 2001 abgeschlossen wurden, sind zum Teil noch längere Kündigungsfristen festgelegt. Diese haben Bestand und müssen folglich eingehalten werden. Darüber hinaus gibt es in einigen Metropolen mit Wohnraummangel strengere Kündigungsfristen. Ein Austausch mit einem Mietrechtsanwalt oder einer Mietervereinigung liefert weitere Informationen.
Härtefallregeln und Sozialklauseln können einen Widerspruch begründen
Mieter können Widerspruch anmelden, wenn formale Fehler bei der Kündigung vorliegen oder sie einen Missbrauch der Kündigungsklausel vermuten. Ein Widerspruch ist zudem möglich, wenn soziale Härten vorliegen, die den Umzug erschweren.
Mögliche Gründe für einen Härtefall:
- schwere Krankheit oder hohes Alter eines Mieters
- Schwangerschaft der Mieterin
- Kinder wohnen im Haushalt
Das muss nicht bedeuten, dass eine Kündigung ausgeschlossen ist. Der Gesetzgeber kann dem Mieter eine längere Frist für den Umzug einräumen. Da begründete Härtefälle sorgfältig geprüft werden, sollten Vermieter bei Eigenbedarfskündigungen keine Fehler machen. Es ist für beide Seiten empfehlenswert, im Streitfall einen Fachanwalt zurate zu ziehen.
Die Alternativen zur Eigenbedarfskündigung
Falls die Auseinandersetzung um eine Eigenbedarfskündigung verzwickt erscheint, gibt es Alternativen. Ein Mietaufhebungsvertrag kann aufgesetzt werden, sobald sich beide Seiten auf einen Auszug einigen.
Üblicherweise wird in solchen Verträgen zum einen eine Auszugsfrist vereinbart. Sie ist nicht an die gesetzlichen Fristen gebunden, da sich Mieter und Vermieter darauf einigen. Für die Zustimmung zum Auszug erhält der Mieter eine Auszugsvergütung. Sie kann Umzugskosten abdecken und einen bequemen Neustart unterstützen.
