In Deutschland hat das Statistische Bundesamt für 2014 circa 41 Millionen Wohnungen gezählt. Ein großer Teil der Wohnungen war vermietet – auch wenn aufgrund günstiger Zinsen Haushalte verstärkt über den Erwerb von Eigentumswohnungen nachdenken. Beim Thema Mieten fokussiert sich ein erheblicher Teil der Aufmerksamkeit auf private Mieter, sprich Familien oder Singles, die Wohnraum mieten. Aber: Mieter müssen nicht zwingend nur private Haushalte sein. Wer in Innenstädten aufmerksam durch Einkaufspassagen geht, findet regelmäßig Schilder, mit denen die Vermietung einer Gewerbefläche beworben wird. Inwiefern gibt es Unterschiede zwischen dem Mieter als Haushalt und Geschäftskunden?

Für Vermieter interessant ist in diesem Zusammenhang auch die Frage, ob eine Vermietung im gewerblichen Rahmen andere gesetzliche Rahmenbedingungen berührt als ein Mietvertrag, welcher mit Privathaushalten abgeschlossen wird. Gerade im Hinblick auf Kündigungsklauseln oder die Dauer des Mietverhältnisses haben beide Parteien ein Interesse, mehr zu diesem Thema zu erfahren. Eines vorweg: Vermieter können in der Praxis durchaus auf etliche Hürden stoßen, wenn es beispielsweise um die Kündigung einer Familie geht (etwa wegen Eigenbedarf).

Abbildung 1: Bei der Vermietung und Anmietung von Immobilien haben beide Seiten viel zu beachten – doch liegen die Unterschieden zwischen gewerblich und privat genutzten Räumen?

Mieten – Unterschiede zwischen privat und gewerblich

Die Entscheidung für eine Existenzgründung zieht eine ganze Reihe an Herausforderungen für Selbständige und angehende Unternehmer nach sich. Dazu gehört auf der einen Seite natürlich, Kapital aufzutreiben – entweder über Kredite von Banken oder Förderungen und Wagniskapital. Auf der anderen Seite braucht ein Start Up natürlich auch Raum, um sich zu entwickeln. Und genau hier beginnt für Selbständige oft die Suche nach der Nadel im Nadelhaufen.

Gewerbeimmobilien gibt es in Stadtlagen zwar viele. Ob allerdings passende Gewerberäume darunter sind, steht auf einem anderen Blatt. Gründer laufen zudem Gefahr, mit falschen Vorstellungen an die Suche nach einer Gewerbeimmobilie heranzugehen. Hintergrund: Im Mietrecht werden Privatpersonen klar bevorteil.

Was bedeutet dies für die Praxis? Es gibt – sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch ergebende – Paragrafen, welche den Mieter von Wohnraum vor Willkür durch den Vermieter schützen sollen. Betroffen sind hiervon unter anderem Aspekte der:

  • Kündigung
  • Instandhaltung/Modernisierung
  • Mieterhöhung

Beispiel Sozialklausel nach § 574 BGB: Laut Absatz 1 kann der Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn sich hieraus für ihn bzw. die Familie eine besondere Härte ergibt. Diese besondere Härte kann auch darin zu sehen sein, dass adäquater Ersatzwohnraum nicht verfügbar ist/beschafft werden kann.

Diese Form der Schutzklausel ist für den gewerblichen Mieter so nicht anwendbar. Vielmehr unterliegen die Mietverträge hinsichtlich einer gewerblichen Nutzung der Räume deutliche weitergehenden Vertragsfreiheiten – auch durch den Mieter. Dieser kann beispielsweise hinsichtlich der Kündigung auf eine flexible Gestaltung der entsprechenden Vertragsklauseln hinwirken.

Ein weiterer wesentlicher Unterschied betrifft auf der Mieterseite die Tatsache, dass Aufwendungen für die Anmietung der Gewerberäume eine Betriebsausgabe darstellen. Was bedeutet dies konkret? Unternehmer und Selbständige oder Freiberufler können:

  • Maklerprovisionen
  • Kautionszahlungen

als Betriebsausgabe geltend machen – und hierfür auch die gezahlte Umsatzsteuer entsprechend aktivieren. Des Weiteren ist natürlich die laufende Mietzahlung für die Räumlichkeiten als Betriebsausgabe anzusehen. Hierdurch wird der Gewinn gemindert. Soll auch Vorsteuer gezogen werden müssen Rechnungen und Quittungen entsprechende Mindestvoraussetzungen erfüllen.

Privatpersonen, welche Wohnraum anmieten, können zwar ebenfalls Kosten für Makler und Kaution absetzen. Allerdings gilt dies nur in eng begrenztem Rahmen – über die Werbungskosten. Mietzahlungen für Wohnraum sind nur in seltenen Fällen steuerlich relevant.

Unterschiede für Vermieter

Die bereits bei der Position des Mieters herausgearbeiteten Unterschiede zwischen dem von privaten Haushalten angemieteten Wohnräumen und dem Gewerberaum lassen erahnen, dass auch vom Standpunkt des Vermieters ausgesehen einige Unterschiede von Bedeutung sind.

Und die Unterschiede können in ihrer Reichweite erheblich sein. Beispiel Mietkaution: Für Mietwohnungen gilt der Grundsatz, dass eine Mietkaution sich maximal auf die dreifache Monatsmiete belaufen darf. Das Gewerbemietrecht kennt eine solche Deckelung, wie sie im BGB gilt, nicht. Hier können sich die Vertragsparteien – sprich der Vermieter und der gewerbliche Mieter – auf vollkommen andere Grundsätze einigen.

Besonderheiten können sich auch für das Thema Instandhaltung ergeben. Im Wohnraummietrecht sind die Vorgaben aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch eindeutig und darauf ausgelegt, den Mieter nicht zu benachteiligen. Vermieter von Gewerberaum haben hier einen etwas anderen Gestaltungsspielraum.

Auf der anderen Seite obliegt dem Vermieter im Allgemeinen der sogenannte Konkurrenzschutz. Bedeutet: Sind in einer Immobilie Räume bereits an einen Weinhandel vermietet, kann der Vermieter nebenliegende Räume nicht an ein zweites Weinkontor vermieten.

Wichtig: Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen sowohl bei privater Vermietung als auch bei der Vermietung an Gewerbetreibende versteuern. Zu diesem Zweck ist es wichtig, alle wichtigen Belege und Rechnungsstellungen für die Steuererklärung ordentlich zu sammeln und aufzubereiten.

Was gibt es sonst noch zu beachten?

Zwischen Wohnraum- und Gewerberaummiete sind Unterschiede offensichtlich. Neben den bereits angesprochenen Punkten gibt es noch einen weiteren wesentlichen Aspekt – das Thema Kündigung. Letztere ist für gewerbliche Mieter und Vermieter gleichermaßen interessant.

Generell existiert auch im Gewerbemietrecht eine:

  • ordentliche Kündigung
  • außerordentliche Kündigung.

Allgemein wird für die ordentliche Kündigung von einer Frist von sechs Monaten ausgegangen. Diese kann per Mietvertrag verkürzt werden, darf den gewerblichen Mieter allerdings nicht benachteiligen. Im Hinblick auf die außerordentliche Kündigung ist zu beachten, dass der Räumungsschutz für Mietraum – durch umgehende Zahlung von Rückständen nach außerordentlicher Kündigung – im gewerblichen Kontext nicht greift.

Im schlimmsten Fall verlieren Gewerbetreibende nicht nur den Gewerberaum (und damit die Existenz), sondern sehen sich auch Schadenersatzforderungen ausgesetzt, wenn der Mietvertrag sich befristet eigentlich noch Monate oder Jahre fortgesetzt hätte. Es kann also durchaus passieren, dass mehrere tausend (oder zehntausend) Euro vom Vermieter – zusätzlich zum Ärger der Räumung – gefordert werden.

Abbildung 2: Vermieter müssen ihre Erträge in jedem Fall versteuern.

Fazit: Große Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerbemiete

Viele Ladengeschäfte und Dienstleister mieten Gewerberäume an. Gründer müssen sich mit dem Gewerbemietrecht intensiv auseinandersetzen. Letzteres unterscheidet sich erheblich vom Mietrecht, welches für Wohnräume – also private Haushalte – gilt. Dies betrifft unter anderem die Tatsache, dass Verträge im Hinblick auf Miete und Kaution deutlich flexibler gestaltet werden können. Aber auch Aspekte wie die Kündigung oder Instandhaltungsmaßnahmen sind in diesem Zusammenhang von Bedeutung. Denn viele der allgemein bekannten Schutzvorschriften aus dem Wohnraummietrecht gelten nicht für Gewerbemieter.

Bildquellen:

Abbildung 1: @ mastersenaiper (CC0-Lizenz) / pixabay.com

Abbildung 2: @ ArtisticOperations (CC0-Lizenz) / pixabay.com

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