Welches Mietrecht greift – ist die Wohnung privat oder schon gewerblich?

Unter welchem Mietrecht ihr Mietvertrag steht, macht einen großen Unterschied. Als Wohnmieter genießen Sie den besonderen Schutz des Gesetzgebers – was für den gewerblichen Mieter nicht in diesem Maße zutrifft.

Dies wirkt sich nicht nur auf die Höhe der Maklergebühr aus, die bei gewerblichen Objekten erheblich höher sein kann. Auch in Bezug auf Kündigungsfristen, Kaution und Mietpreissteigerungen im Laufe des Mietverhältnis hat es großen Einfluss, ob Sie privat oder gewerblich mieten.

Vertragsabschluss unter Gleichen

Das hat einen einfachen Grund: Im privaten Mietrecht geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Mieter grundsätzlich in der Position des Schwächeren ist. Im gewerblichen Mietrecht gelten die beiden Mietparteien als im wesentlichen gleichstark. Sie begegnen sich somit auf Augenhöhe, weshalb der Gesetzgeber deutlich mehr Gestaltungsspielraum für den Mietvertrag zur Verfügung stellt.

Noch privat oder schon gewerblich?

Um zu beurteilen, ob für ein Mietverhältnis das private oder das gewerbliche Mietrecht greift, ist es nicht entscheidend, was auf dem Mietvertrag steht (zum Beispiel in der Überschrift). Relevant ist vielmehr, was in der Wohnung tatsächlich passiert, welchem Wohnzweck diese also gewidmet ist.

Wie wird der Wohnraum genutzt?

Mietet eine Privatperson eine Wohnung an, entscheidet sich dann aber später, diese als eine Arztpraxis zu nutzen, dann lässt sich dieses Mietverhältnis nicht mehr dem privaten Mietrecht zuordnen. Hier ist die gewerbliche Nutzung offensichtlich. Aber was ist mit Freiberuflern und selbständig Tätigen? Wie verhält es sich beispielsweise mit der freiberuflichen Grafikdesignerin, die in ihren privat angemieteten Räumen täglich wohnen und arbeiten verbindet?

Welche Nutzung überwiegt?

Bei der Doppelnutzung eines Raumes bestimmt die Nutzungsart, welche überwiegt, darüber, welches Mietrecht zur Anwendung kommt. Damit befasste Gerichte sind zur Einzelfallentscheidung angehalten, d. h. sie müssen die individuellen Indizien berücksichtigen, die ihnen im jeweiligen Fall zur Verfügung stehen. Alleine der Umstand, dass der Mieter in seinen Wohnräumen auch einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nachgeht, genügt noch nicht, um eine vorrangig gewerbliche Nutzung zu attestieren.

Bestehen nach Prüfung der zur Verfügung stehenden Indizien begründete Zweifel an einer überwiegend gewerblichen Nutzung, muss im Zweifelsfall das private Mietrecht bevorzugt zur Anwendung kommen, welches das Schutzbedürfnis des Mieters in den Vordergrund stellt.

Indizien zur Beurteilung eines Mietverhältnisses

Neben der Nutzungsart (Gewerbe, freiberufliche Tätigkeit, Kleinunternehmen etc.) werden weitere Indizien herangezogen, um einschätzen zu können, welches Mietrecht für die infrage stehenden Räumlichkeiten greift. Zum Beispiel:

  • Größenverhältnis der Räumlichkeiten: In welchem anteiligen Verhältnis stehen die beruflich bzw. privat genutzten Räumlichkeiten zueinander. Ist der beruflich genutzte Anteil größer oder der privat genutzte?
  • Inhaltliche Ausgestaltung des Mietvertrags: Lässt die Ausgestaltung des Mietvertrags Rückschlüsse zu. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn im Mietvertrag ein Umsatzsteueranteil ausgewiesen ist. Denn dieser kann nur im beruflichen Kontext steuerlich abgesetzt werden.

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