Staffelmietvertrag

Staffelmietvertrag

Wie hoch darf eine Staffelmiete sein? Häufige Fragen rund um den Staffelmietvertrag

In einem Staffelmietvertrag ist unter anderem die Höhe der monatlichen Miete für die Wohnung enthalten. Es kann bei Unterzeichnung jedoch eine sogenannte Staffelmiete vereinbart werden. Doch was genau ist das und gibt es bestimmte gesetzliche Regelungen dazu?

Hier finden Sie eine Vorlage für einen Mietvertrag

Was bedeutet Staffelmiete?

Eine Staffelmiete ist eine geplante Mieterhöhung, bei der beide Parteien, sowohl der Vermieter als auch der Mieter selbst, wissen, wann und um wie viel diese Steigerung stattfindet. Im Mietvertrag können bereits mehrere Anhebungen festgelegt sein.

Im §557a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (kurz BGB) ist geregelt, dass zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Jahr liegen muss. Während dieser Zeitspanne, die als Mietstaffel bezeichnet wird, darf der Hauseigentümer die Kaltmiete nicht anheben. Selbst eine Modernisierung wird nicht als Grund anerkannt. Allein die Betriebskosten dürfen angehoben werden.

Was muss bei einer Staffelmiete beachtet werden?

Wird eine Wohnung privat vermietet, muss die monatliche Miete oder die jeweilige Anhebung als reiner Geldbetrag im Staffelmietvertrag aufgeführt sein. Die Erhöhung darf nur dann in Prozenten angegeben sein, wenn eine Gewerbefläche verpachtet wird. Beispielsweise kann im Staffelmietvertrag vereinbart sein, dass die Nettokaltmiete jährlich erhöht wird:

Zum 1. August 2022 um 20 Euro auf 500 Euro, zum 1. August 2023 um zusätzliche 20 Euro auf 520 Euro und zum 1. August 2024 abermals um 20 Euro auf 540 Euro. Es darf jedoch nicht im Vertrag stehen, dass die Kaltmiete jährlich um vier Prozent angehoben wird.

Wann ist eine Staffelmiete wirksam?

Rechtlich dürfen diese Staffeln über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sowohl in befristeten als auch in unbefristeten Mietverträgen sind Staffelmieten erlaubt.

Damit diese des Weiteren rechtswirksam ist, wurde in §557a BGB geregelt, dass einige Bedingungen erfüllt sein müssen. Dazu gehört selbstverständlich als Erstes, dass beide Parteien schriftlich eine Staffelung der Miete vereinbart haben. Zudem ist das genaue Datum anzugeben, zu wann diese Erhöhung gilt. Mindestens ein Jahr muss zwischen den jeweiligen Anhebungen liegen und nach Unterzeichnung des Mietvertrages darf sich die Miete für zumindest ein Jahr nicht verändern.

Wurde die Staffelmiete nicht wirksam vereinbart, muss die Mietpartei nur die Miete zahlen, die ursprünglich laut Mietvertrag fällig war, ohne die Erhöhung. Die Staffelungen gelten in diesem Fall nicht. Dennoch darf der Vermieter die mit in Abhängigkeit zum Mietspiegel anheben.

Vor- und Nachteile einer Staffelmiete für den Vermieter

Für den Vermieter ist es die Möglichkeit Mieterhöhungen in festen Abständen zu bestimmen. So können sie besser planen und zudem die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete legen, jedoch in Grenzen.

Zusätzlich gelten im gleichen Sinne die Kappungsgrenzen nicht. Diese besagen, dass ein Hauseigentümer bei regulären Mietverträgen im Laufe von drei Jahren die Miete nicht über 20 Prozent erhöhen darf. In Städten, wo preisgünstiger Wohnraum extrem knapp ist, liegt diese Grenze nur bei 15 Prozent.

Ein weiterer Vorteil für die Vermieter ist, dass sie nicht verpflichtet sind, sich an die Anhebung zu halten, die der örtliche Mietspiegel zulässt und diese selbst auch nicht kennen müssen.

Vor- und Nachteile einer Staffelmiete für den Mieter

Die Mietparteien müssen bei einer Staffelmiete nicht mit unerwarteten Mieterhöhungen rechnen, wie es bei der herkömmlichen Miete vorkommen kann, da sich diese am örtlichen Mietspiegel orientiert. Bei Letzteren kann sie alle zwei Jahre steigen.

Der Nachteil ist, dass es sein kann, dass die Staffelmiete in dem Zeitraum zügiger emporklettert als der Mietspiegel. Deshalb sollten Mieter überprüfen, ob die Ausgangsmiete vor der ersten Erhöhung bereits an die ortsübliche Vergleichsmiete herankommt oder schon übersteigt. Ist dies der Fall, ist das ein klarer Vorteil für den Vermieter, um so mit der Staffelung weitere Anhebungen durchführen zu können.

Ein weiterer Nachteil ist, dass die Miete bei Staffelmieten bereits nach zwölf Monaten erhöht werden kann. Beim herkömmlichen Mietvertrag, wo nach den ersten zwölf Monaten Wartefrist die erste Erhöhung stattfinden kann, kommen nochmals zwei Monate hinzu, in denen die Mieter ihre Zustimmung zur Anhebung geben. Somit kann die erste Mieterhöhung erst nach 15 Monaten erfolgen.

Wie hoch darf die Staffelmiete sein?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, weder für eine maximale Höhe der Staffelmiete noch für die Dauer einer derartigen Vereinbarung. Bis 2001 gab es jedoch die Vorschrift, dass eine Staffelmiete allerhöchstens für zehn Jahre festgesetzt werden durfte.

Wenn die Staffelmiete ausläuft, die im Mietvertrag vereinbart wurde, kann der Hauseigentümer sofort eine Neue vereinbaren, jedoch nicht einseitig. Wird keine neue Staffelmiete beschlossen, dürfen die nachfolgenden Mieterhöhungen nicht über der Vergleichsmiete liegen.

Staffemiete <> Indexmietvertrag

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3 Kommentare zu “Staffelmietvertrag”

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