Was Vermieter jetzt tun müssen

Wenn der Mieter verweigert Wohnungsübergabe durchzuführen oder zum vereinbarten Termin schlicht nicht erscheint, stehen Vermieter vor einem doppelten Problem. Einerseits kann die Wohnung nicht an einen Nachmieter übergeben werden. Andererseits beginnt die kurze Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche nach § 548 BGB bereits mit der Rückgabe zu laufen – oder eben nicht, solange der Mieter die Wohnung nicht zurückgibt. Tatsächlich kommt es in der Praxis häufiger vor, als viele Vermieter vermuten. Der Mieter räumt die Wohnung nicht vollständig, gibt die Schlüssel nicht zurück oder erscheint trotz mehrfacher Aufforderung nicht zum Übergabetermin. Deshalb erklärt dieser Beitrag die rechtlichen Optionen, die Dokumentationspflichten und die finanziellen Konsequenzen, wenn der Mieter verweigert Wohnungsübergabe ordnungsgemäß abzuschließen.

Rückgabepflicht des Mieters nach § 546 BGB

Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Pflicht umfasst drei Elemente. Der Mieter muss die Wohnung vollständig räumen, sämtliche Schlüssel herausgeben und den Besitz an der Wohnung aufgeben. Entscheidend ist: Die Rückgabe setzt eine Mitwirkungshandlung des Mieters voraus. Allerdings genügt es nicht, wenn der Mieter lediglich auszieht und die Wohnung leer hinterlässt. Er muss den Vermieter aktiv in die Lage versetzen, über die Wohnung zu verfügen – konkret durch Schlüsselübergabe. Darüber hinaus hat der BGH klargestellt, dass die bloße Mitteilung des Mieters, er sei ausgezogen, keine Rückgabe im Sinne des § 546 BGB darstellt (BGH VIII ZR 191/07). Gleichzeitig beginnt die Pflicht zur Rückgabe am Tag nach Beendigung des Mietverhältnisses – also nach Ablauf der Kündigungsfrist oder dem Ende eines befristeten Mietvertrags.

Mieter verweigert Wohnungsübergabe – Wann gilt die Wohnung als zurückgegeben?

Die Frage, wann die Wohnung als zurückgegeben gilt, ist für den Vermieter von zentraler Bedeutung. Grundsätzlich erfordert die Rückgabe die vollständige Besitzaufgabe durch den Mieter und die Besitzerlangung durch den Vermieter. Folglich gilt die Wohnung erst dann als zurückgegeben, wenn der Vermieter alle Schlüssel erhalten hat und die Wohnung geräumt ist. Allerdings gibt es wichtige Sonderfälle. Wirft der Mieter die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters, ohne einen Übergabetermin zu vereinbaren, gilt dies nach herrschender Meinung als Rückgabe – allerdings ohne gemeinsame Zustandsfeststellung. Ebenso kann die Rückgabe durch einen Gerichtsvollzieher im Rahmen einer Zwangsräumung erfolgen.

Hinzu kommt die sogenannte Zugangsfiktion: Wenn der Mieter verweigert Wohnungsübergabe im vereinbarten Termin durchzuführen, kann der Vermieter einen einseitigen Übergabetermin ansetzen. Der Vermieter lädt den Mieter schriftlich mit angemessener Frist ein und dokumentiert die Verweigerung. Erscheint der Mieter nicht, kann der Vermieter die Wohnung in Anwesenheit eines Zeugen begehen und den Zustand protokollieren.

Dokumentation des Wohnungszustands ohne Mieter

Wenn der Mieter verweigert Wohnungsübergabe gemeinsam durchzuführen, muss der Vermieter den Zustand der Wohnung besonders sorgfältig dokumentieren. Entscheidend ist: Ein einseitig erstelltes Übergabeprotokoll hat geringere Beweiskraft als ein von beiden Parteien unterschriebenes Dokument. Deshalb empfehlen Fachanwälte folgende Vorgehensweise: Der Vermieter sollte einen neutralen Zeugen hinzuziehen – idealerweise einen Hausverwalter oder einen unbeteiligten Dritten. Darüber hinaus muss der Vermieter den Zustand jedes Raums mit Fotos und Videos dokumentieren, die einen Zeitstempel tragen. Entsprechend sollte der Vermieter die Zählerstände ablesen und notieren, alle erkennbaren Mängel schriftlich festhalten und die Vollständigkeit der Schlüssel prüfen. Ebenso wichtig ist die Dokumentation der Einladung zum Übergabetermin: Der Vermieter muss nachweisen können, dass er den Mieter rechtzeitig und schriftlich eingeladen hat. Ein Einschreiben mit Rückschein bietet hier den sichersten Nachweis. Gleichzeitig sollte der Vermieter im Protokoll vermerken, dass der Mieter trotz ordnungsgemäßer Einladung nicht erschienen ist.

Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB

Gibt der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, hat der Vermieter Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Konkret kann der Vermieter die vereinbarte Miete als Mindestentschädigung verlangen – und zwar für jeden Tag der verspäteten Rückgabe. Darüber hinaus hat der Vermieter Anspruch auf eine höhere Entschädigung, wenn er nachweist, dass er die Wohnung zu einem höheren Preis hätte vermieten können. Allerdings muss der Vermieter den konkreten Mietausfall belegen – etwa durch einen unterschriebenen Vormietvertrag mit dem Nachmieter oder durch ein Vergleichsmietgutachten. Entscheidend ist: Die Nutzungsentschädigung ist keine Miete, sondern ein Schadensersatzanspruch. Folglich kann der Vermieter diesen Betrag aus der Mietkaution einbehalten. Gleichzeitig läuft die Nutzungsentschädigung so lange, bis der Mieter die Wohnung tatsächlich zurückgibt oder der Vermieter den Besitz durch eine Zwangsräumung erlangt.

Mieter verweigert Wohnungsübergabe – Auswirkungen auf die Kaution

Die verweigerte Wohnungsübergabe hat erhebliche Auswirkungen auf die Rückzahlung der Mietkaution. Grundsätzlich darf der Vermieter die Kaution einbehalten, solange berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen. Wenn der Mieter verweigert Wohnungsübergabe ordnungsgemäß durchzuführen, kann der Vermieter die Kaution für mehrere Positionen verwenden. Dazu zählen Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB, ausstehende Mietzahlungen, Schadensersatz für Beschädigungen und Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen. Allerdings muss der Vermieter die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist abrechnen – die Rechtsprechung gewährt hierfür drei bis sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Entscheidend ist: Solange der Mieter die Wohnung nicht zurückgibt, beginnt diese Abrechnungsfrist nicht zu laufen. Deshalb kann der Vermieter die Kaution bei verweigerter Rückgabe deutlich länger einbehalten als im Normalfall. Dennoch muss er die Kaution ordnungsgemäß verwalten und darf sie nicht für eigene Zwecke verwenden.

Räumungsklage als letztes Mittel

Weigert sich der Mieter dauerhaft, die Wohnung zurückzugeben, bleibt dem Vermieter als letztes Mittel die Räumungsklage vor dem Amtsgericht. Allerdings dauert ein Räumungsverfahren in der Praxis sechs bis zwölf Monate – je nach Auslastung des zuständigen Gerichts. Darüber hinaus fallen erhebliche Kosten an: Gerichtsgebühren, Anwaltskosten und die Kosten der Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher summieren sich schnell auf mehrere tausend Euro. Konkret hängen die Gerichtsgebühren vom Streitwert ab, der sich aus der Jahresnettomiete errechnet. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro beträgt der Streitwert 9.600 Euro – die Gerichtskosten liegen dann bei rund 700 Euro, die Anwaltskosten bei circa 2.500 Euro pro Partei. Hinzu kommt: Bei besonderer Dringlichkeit kann der Vermieter eine einstweilige Verfügung beantragen – etwa bei drohender Verwahrlosung.

Ebenso kann der Vermieter die sogenannte Berliner Räumung beantragen. Dabei entfernt der Gerichtsvollzieher nur den Mieter aus der Wohnung. Das Mobiliar verbleibt zunächst in der Wohnung und der Vermieter lagert es ein. Folglich spart die Berliner Räumung erhebliche Kosten gegenüber einer klassischen Vollräumung. Allerdings muss der Vermieter das eingelagerte Mobiliar mindestens einen Monat aufbewahren, bevor er es verwerten oder entsorgen darf. Dennoch lohnt sich die Berliner Räumung in den meisten Fällen, weil die Kosten einer Vollräumung – insbesondere bei möblierten Wohnungen – schnell fünfstellige Beträge erreichen können.

Checkliste: Vorgehen wenn der Mieter die Wohnungsübergabe verweigert

• Schriftlich zum Übergabetermin einladen: Mindestens zwei Termine mit angemessener Frist vorschlagen. Per Einschreiben mit Rückschein senden und Kopie aufbewahren.
• Bei Nichterscheinen einseitig dokumentieren: Wohnung mit neutralem Zeugen begehen. Zustand raumweise mit Fotos, Videos und Zeitstempel festhalten. Zählerstände ablesen.
• Nutzungsentschädigung geltend machen: Ab dem ersten Tag nach Mietvertragsende die vereinbarte Miete als Entschädigung nach § 546a BGB fordern. Bei höherem Marktmietwert den Differenzschaden beziffern.
• Mietkaution einbehalten: Kaution für Nutzungsentschädigung, ausstehende Miete und Schadensersatz verwenden. Abrechnungsfrist beginnt erst mit tatsächlicher Rückgabe.
• Anwaltliche Abmahnung senden: Frist zur Rückgabe setzen und Konsequenzen androhen. Oft bewirkt ein anwaltliches Schreiben die freiwillige Herausgabe.
• Räumungsklage prüfen: Bei dauerhafter Verweigerung Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Berliner Räumung als kostengünstige Alternative in Betracht ziehen.
• Verjährungsfristen beachten: Schadensersatzansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe. Bis zur Rückgabe läuft die Frist nicht – dennoch Ansprüche frühzeitig sichern.

Rechtlicher Disclaimer

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Wirksamkeit einzelner Mietvertragsklauseln hängt vom konkreten Einzelfall ab. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht.