Untervermietung – was ist erlaubt und was verboten?

Sie legen ein Auslandssemester ein, gehen auf Weltreise oder möchten aus einem anderen Grund Ihre Wohnung untervermieten? Bevor Sie jedoch Ihre Wohnung zur Untermiete in einem Onlineportal inserieren oder sich einen Mitbewohner suchen, sollten Sie einige Punkte beachten!

Was ist vor der Untervermietung zu beachten?

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Voraussetzung einer Untervermietung ist, dass der Hauptmieter nur einen Teil der Wohnung untervermietet und selbst auch in der Wohnung bleibt. Davon ist auszugehen, wenn der Hauptmieter auch weiterhin Mieter der Wohnung ist und beispielsweise ein Zimmer zurückhält, um dort persönliche Einrichtungsgegenstände zu lagern. Grundsätzlich bedarf die Untervermietung der Genehmigung des Eigentümers beziehungsweise des Vermieters der Wohnung. Diese Erlaubnis sollten Mieter immer schriftlich einholen. Einen Anspruch auf Untervermietung haben Sie gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt (§ 553 BGB). Das berechtigte Interesse besteht beispielsweise aus einem der folgenden Gründe:

Diesem Anspruch kann der Vermieter widersprechen, wenn die komplette Wohnung durch die Untervermietung beispielsweise überbelegt wäre oder wenn es andere berechtigte Gründe gegen einen bestimmten Untermieter gibt.

Lehnt der Vermieter die (vollständige) Untervermietung ohne ausreichende Begründung ab, können Sie Ihr Recht einklagen oder von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Sie haben darüber hinaus das Recht, Schadensersatz für entgangene Einnahmen aus der Untervermietung zu verlangen.

Was muss der Hauptmieter beim Untermietvertrag beachten?

Hat der Vermieter zugestimmt, sollten Sie auf jeden Fall einen schriftlichen Vertrag abschließen. Sie verpflichten sich schriftlich, dem Untervermieter die Wohnung bzw. einen Teil davon zur Nutzung zu überlassen. Der Untermieter zahlt im Gegensatz dazu die vereinbarte Miete. Der Mietvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

Achten Sie darauf, dass der Hinweis bezüglich der Schönheitsreparaturen im Text steht. Ansonsten haften Sie als Hauptmieter für Schäden, die Ihr Untermieter verursacht.

Was passiert bei einer unerlaubten Untervermietung?

Vermieten Sie ohne Erlaubnis des Vermieters Ihre ganze Wohnung bzw. Ihr Zimmer, kann dies zu einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen (§ 543 BGB). Allerdings muss Sie der Vermieter vorher unter Angabe einer Frist dazu auffordern, die Untervermietung zu beenden. Anders verhält es sich, wenn der Vermieter die gewünschte Erlaubnis hätte erteilen müssen. Eine fristlose Kündigung ist in diesem Fall ausgeschlossen.

Darüber hinaus ist eine Mieterhöhung durch den Mieter möglich, z. B. im Gegenzug für die Erlaubnis zur Untervermietung. Die Höhe ist nicht gesetzlich geregelt, muss aber angemessen sein.

Untervermietung an Touristen – ist das erlaubt?

Sie möchten Miete sparen, wollen die Wohnung an Touristen vermieten und haben die Mietwohnung online inseriert? In den von Touristen beliebten Städten wie Berlin, München oder Hamburg wird die Vermietung von Wohnraum als Ferienunterkunft immer beliebter. Dieses Vorgehen kann jedoch in einigen Städten gegen das Zweckentfremdungsgesetz verstoßen. Entsprechende Regelungen können von den Städten bzw. Bundesländern selbst geschaffen werden, um den bereits angespannten Wohnungsmarkt zu entschärfen und den Wohnraumbestand zu erhalten. Denn leider ist gerade Wohnraum in den großen Städten Mangelware.

Das Zweckentfremdungsverbot betrifft hauptsächlich Mieter, die ihre Wohnung für kurze Zeit untervermieten wollen. Diese benötigen, wenn sie den Wohnraum an Touristen vermieten möchten die Genehmigung des Vermieters. Bestenfalls gibt es auch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Liegt die Erlaubnis nicht vor und man vermietet die Wohnung trotzdem, kann der Vermieter ggf. eine fristlose Kündigung aussprechen.

Wenn es in ihrer Stadt bzw. in ihrem Bundesland eine entsprechende Verordnung gibt, sollten sowohl Mieter als auch Eigentümer die gewünschte Erlaubnis für die Untervermietung prüfen. Im schlimmsten Fall müssen Betroffene bei einem Verstoß mit einem hohen Bußgeld rechnen.

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Cornelia Lang
Redakteurin/Content Managerin
anwalt.de services AG
www.anwalt.de

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