Miethöhe mit Ver­brau­cher­preis­in­dex be­stim­men

So berechnen Sie die Miethöhe über den Ver­brau­cher­preis­in­dex

Die allgemeine Entwicklung der Verbraucherpreise ist im sogenannten Verbraucherpreisindex festgelegt. Für die Entwicklung von Mietpreisen bietet das eine nützliche Orientierung. Bei Indexmietverträgen ist der Verbraucherpreisindex sogar der verbindliche Maßstab für die Mietpreisberechnung. Aber wie berechnet man die Miethöhe über den Verbraucherpreisindex? Im folgenden Artikel erhalten Sie einen Überblick.

Warum gibt es Indexmietverträge?

Bei der Frage von Mieterhöhungen hat der Gesetzgeber klare Vorgaben gemacht. Um Mieter zu schützen und vor Wohnungslosigkeit zu bewahren, darf der Mietpreis nicht freihändig hochgesetzt werden. Es gelten genaue Regeln für die Erhöhung von Mieten und die Berechnung möglicher Höhen. Grundsätzlich kann sich eine Miete an den Vergleichsmieten ähnlicher Immobilien in der Region orientieren.

Seit 2001 gibt es zudem die Möglichkeit einer Indexmiete. Diese orientiert sich nicht an den Vergleichsmieten, sondern am Verbraucherpreisindex. Die Zahlen werden monatlich vom Statistischen Bundesamt herausgegeben. Beachten Sie, dass das Amt Indizes für 4-Personenhaushalte von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen von einem 4-Personen-Haushalt von Arbeitern und Angestellten mit mittleren Einkommen unterscheidet. Auch für einen 2-Personen-Haushalt von Rentnern mit geringem Einkommen gibt es eigene Zahlen.

Sie haben damit Anhaltspunkte für verschiedene Einkommensklassen. Allerdings steht Ihnen auf der Seite kein direktes Instrument zur Umrechnung auf verschieden große Haushalte zur Verfügung. Als Vermieter sollten Sie sich informieren, damit Sie eine formal korrekte Berechnung vorlegen können.

An welchen Zahlen orientiert sich der Verbraucherpreisindex

Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt herausgegeben. Für seine Berechnung wird die Preisentwicklung in unterschiedlichsten Regionen herangezogen. Es wird ein fester bundesweiter Verbraucherpreisindex herausgegeben. Die Preisentwicklung orientiert sich nicht an regionalen Gegebenheiten.

Maßgeblich sind beim Berechnen auch nicht die Mieten der Stadt. Es geht um die allgemeine Entwicklung des Werts von Geld im Handel. Nun gibt es auch dabei regionale Unterschiede, je nach Kaufort einer Ware. Der Verbraucherpreisindex gibt einen allgemeinen Mittelwert an. Das ist in dem Fall aber nicht so entscheidend. Schließlich bezieht sich die mathematische Zahl nicht auf einen konkreten Preis. Sie gibt Prozentzahlen an, über die sich die allgemeine Preissteigerung nachvollziehen lässt. Am Verbraucherpreisindex lässt sich auch die Entwicklung der Inflation ablesen.

Basisjahr als Bezugsgröße

Wenn Sie eine prozentuale Erhöhung berechnen, brauchen Sie immer eine Basis. Diese legt das Startjahr (von 100 Prozent) aus. Die jeweiligen Steigerungen gehen dann von dieser Basis aus. Seit 2019 wird das Jahr 2015 als Basisjahr für Berechnungen genommen. Folglich lag der Index dieses Jahrs bei exakt 100. Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt monatlich herausgegeben. Sie können mit den Zahlen eine monatliche Preisentwicklung nachvollziehen.

Da sich der Verbraucherindex durch die allgemeine Preisentwicklung ab 2021 kontinuierlich erhöht hat, haben Sie als Vermieter die Möglichkeit für eine Mieterhöhung. Praktisch dürfen Sie diese als Vermieter geltend machen, wenn „bauliche Maßnahmen“ nach § 557b BGB vorgenommen wurden.

Richtige Preisberechnung

Die Berechnung ist nicht schwer. Sie benötigen dafür den aktuellen Preisindex und den Beginn des Mietvertrages. Nun gehen Sie nach der folgenden mathematischen Formel vor:

Aktueller Index / durch alten Index × 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung

Sie teilen den neuen Index durch den alten und multiplizieren die Zahl mit 100. Anschließend ziehen Sie 100 von dieser Summe ab. So erhalten Sie den Prozentsatz für eine Erhöhung der Miete. Das bezieht sich in dem Fall auf die Kaltmiete. Beachten Sie, dass Sie Mieten auch in dem Fall allein mit Abstand von einem Jahr erhöhen dürfen. Die letzte Mieterhöhung muss somit mindestens 12 Monate zurückliegen. In vielen Indexmietverträgen sind auch Prozentzahlen festgelegt, ab deren Steigerung im Verbraucherpreisindex eine Mieterhöhung fällig wird. Das hängt vom Mietvertrag ab, den Sie vereinbart haben.

Was muss ich bei der Mietpreiserhöhung formal beachten?

Die Mietpreiserhöhung greift nicht automatisch. Sie müssen diese formal korrekt berechnen und dem Mieter mitteilen. Das bedeutet in dem Fall, dass Sie dem Mieter eine schriftliche Übermittlung zukommen lassen. Darin teilen Sie die Erhöhung sowie ein Datum des neuen Mietpreises mit. Sobald der Mieter dieses Schriftstück erhalten hat, kann die Mieterhöhung ab dem übernächsten Monat greifen. Vorher gilt noch der alte Mietpreis.

Welche Vorteile bietet die Indexmiete für Vermieter?

Indexmieten können gerade im Ballungsraum von Städten mit wenig Wohnraum von Vorteil sein. Hier ziehen immer wieder neue Menschen zu und die Miete steigt konstant. Eine Neuvermietung bewegt sich hier nicht selten ohnehin bereits hoch über dem allgemeinen Mietspiegel. Wenn Sie sich auf diesen beziehen, setzt Ihnen der Gesetzgeber bei Mieterhöhung einen sehr engen Spielraum. Nicht selten hätten Sie wenig Möglichkeiten zur Erhöhung. Oder Sie könnten nur sehr langsam mehr Miete verlangen. Wenn Sie als Vermieter auf die Instandhaltung und Werterhaltung Ihrer Immobilie bedacht sind, kann das zu einem echten Problem werden.

Mit einer Indexmiete haben Sie bei Erhöhungen Rechtssicherheit. Sie gewährt Ihnen auch einen Schutz durch inflationsbedingte Veränderungen. Der Verbraucherpreisindex misst schließlich, wie viel Geld im konkreten Verbrauch wert ist. Während bei anderen Mietmodellen ein Einverständnis für Mietpreiserhöhungen erlangt werden muss, ist das beim Indexmietvertrag nicht der Fall. In dem Fall wurden die Erhöhungen ab bestimmten Indexsteigerungen von Beginn an vertraglich vereinbart. Sie sollten nicht verpassen, dem Mieter die erwähnte schriftliche Mitteilung zukommen zu lassen.

Was sagt der Verbraucherpreisindex über die Warmmiete aus?

Die mit dem Verbraucherpreisindex berechnete Preissteigerung bezieht sich allein auf die Kaltmiete. Nur diese Zahl können Sie folglich mit der Indexmieterhöhung auch erhöhen. Falls Sie eine Warmmiete vereinbart haben, müssen Sie sich an die üblichen Berechnungsmodalitäten halten.

Welche Vorteile haben Mieter von einer Indexmiete?

Auch Mieter profitieren unter bestimmten Bedingungen von einer Miete, die an den Verbraucherpreisindex gebunden ist. Sie schützt vor überhöhten Mietforderungen, die sich jenseits der normalen Preisentwicklung bewegen. Auch wenn die Vergleichsmieten aufgrund von Gentrifizierung im Stadtteil plötzlich enorm steigen, muss der Mieter bei einem Indexmietvertrag nicht um den Erhalt seines Wohnraums fürchten. Der Indexmietvertrag gibt insofern eine langfristige Planungssicherheit.