Die Coronajahre und die Flexibilisierung von Arbeit haben dazu geführt, dass zahlreiche Menschen Mietwohnungen für Homeoffice-Arbeit nutzen. Oft denken die Mieter nicht einmal darüber nach. Da stellt sich die Frage: Inwiefern gibt ein Mietvertrag für persönlichen Wohnraum diese Nutzung her? Und was sollten Mieter und Vermieter in dem Fall beachten?
Wohnraum und gewerbliche Immobilien – zwei Paar Schuhe
Der Gesetzgeber unterscheidet grundlegend zwischen Wohnräumen und Räumen, in denen Menschen einer Arbeitstätigkeit nachgehen sollen. Beim Vermieten wird ein Objekt entweder als Gewerbeimmobilie oder als Wohnraum vermietet. Sobald Menschen von ihrem Wohnraum aus einer Arbeitstätigkeit nachgehen, werden beide Zwecke miteinander vermischt. Dann kann die Sache kompliziert werden. In der neueren Rechtsprechung wurden Voraussetzungen geschaffen, die eine Schreibtischarbeit im Wohnraum erleichtern. Mit Einverständnis des Vermieters ist sie ohnehin kein Problem.
yourXpert: Sie haben eine Frage zum Thema Mietrecht?Auswirkungen bei Zweckentfremdung
Sobald eine gewerbliche Nutzung mit Kundenverkehr und regelmäßigen Warenlieferungen im Wohnraum stattfindet, ist eine Anmeldung beim Vermieter dringend empfehlenswert. Der Hintergrund: Wenn die unangemeldeten Einrichtung eines Gewerbes im angemieteten Wohnraum festgestellt wird, kannst Du als Vermieter einschreiten und hast das Gesetz auf Deiner Seite. Das gilt vor allem, sobald ein regelmäßiger Kundenverkehr stattfindet, Waren angeliefert werden oder Räume für Dienstleistungen genutzt werden.
Wie reagiert man, falls unversehens ein Büroschild vor der Tür hängt, Kunden kommen und eigene Beschäftigte in Wohnräumen arbeiten? Als Vermieter kannst Du die Auflösung des Gewerbes in der Wohnung einfordern. Für das Mietverhältnis greifen damit neue Bedingungen. Es steht nicht im gleichen Maße unter Schutz wie der rein private Wohnraum. Folglich ändern sich Kündigungsfristen und rechtliche Vorgaben bei der Erhöhung von Mietpreisen. Die praktischen Auswirkungen hängen vom Einzelfall ab. Rein rechtlich ist klar: Selbst die Briefkastennutzung für ein Gewerbe muss der Mieter seinem Vermieter melden.
Homeoffice ohne Außenwirkung vergleichsweise unkompliziert
Auf der anderen Seite hat die deutsche Rechtsprechung erkannt, dass Homeoffice heute eine Art Normalität geworden ist. Sofern es sich um eine Schreibtischarbeit handelt, muss sie dem Mieter erlaubt werden. Jeder Lehrer bereitet seinen Schulunterricht am häuslichen Schreibtisch vor. Die Rechtslage schreibt den Lehrkräften nicht vor, dass sie gewerbliche Büroräume anmieten oder diese Vorbereitung komplett in der Schule stattfinden müsste. Mit anderen Tätigkeiten im Homeoffice gestaltet es sich ähnlich. In einem wichtigen Urteil hat der Bundesgerichtshof 2009 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 165/08). Sein Fazit: die Außenwirkung der Tätigkeit ist entscheidend. Falls die Tätigkeit ohne Wahrnehmung von Außen erledigt wird, muss der Vermieter sie gestatten. Oft muss sie nicht einmal extra beantragt werden. Das gilt gerade für Menschen, die sich in einem Angestelltenverhältnis befinden und einen Teil ihrer Arbeit zu Hause erledigen. Für sie ist das Homeoffice weitgehend unproblematisch.
Beratung beim Experten schafft Klarheit
Ausführlich informieren sollten sich Selbstständige und Freiberufler, die ihre Wohnräume für ein Gewerbe nutzen. Sie bewegen sich näher an der gewerblichen Nutzung. Sobald beispielsweise Kunden im Haus verkehren, Waren angeliefert werden, ein Büroschild an der Tür hängt, weitere Beschäftigte im Haus agieren, liegt eine gewerbliche Nutzung mit Außenwirkung nahe. Sie kann für das Mietverhältnis folgenreich sein. Eine Beratung durch einen Mietrechtsexperten ist ratsam, sobald einer dieser Gründe zutrifft. Die exakte Rechtslage sollte in dem Fall durch eine Einzelfallberatung geklärt werden. Am sichersten fährt, wer an anderer Stelle offizielle Büroräume anmietet. Über Coworking-Spaces sind diese nicht derart teuer, wie manche Gründer zunächst denken.
Unkomplizierter gestaltet sich die Lage für Mieter, die ohne öffentliche Wahrnehmung am heimischen Schreibtisch arbeiten. Als Vermieter kannst Du in solchen Fällen nur mit einem handfesten Grund gegen die gewünschte Nutzung der Wohnräume als Homeoffice votieren. Das ist beispielsweise der Fall, sobald eine verstärkte Abnutzung der Wohnräume befürchtet werden muss. Eine starke Geräuschkulisse durch das Homeoffice kann dagegen sprechen. Sie könnte andere Mieter im Gebäude stören. Falls ein Mieter die Nutzung beim Vermieter anmeldet und es sich nur um eine Schreibtischarbeit handelt, ergeben sich heute selten Probleme. Das macht die Situation für beide Seiten einfacher.
