Bürgschaften in Mietverträgen sind oft unwirksam

Um sich gegen Schäden und Zahlungsausfälle abzusichern, verlangen Vermieter heutzutage eine Mietkaution. Ist die Bonität des Mieters nicht ausreichend, wird häufig noch eine Bürgschaft gefordert, z.B. von Eltern, deren Kinder die erste eigene Wohnung beziehen. Doch hierfür gelten strenge Regeln. Bei formellen Fehlern ist die Bürgschaft unwirksam, und damit für den Vermieter wertlos.

So funktioniert eine Mietbürgschaft

Eine Mietbürgschaft funktioniert in ihrer Systematik wie alle anderen Bürgschaften auch. Der Bürge tritt für den Schuldner ein, und übernimmt dessen Verpflichtungen gegenüber dem Gläubiger. Beim Mietverhältnis bedeutet das konkret, dass der Bürge für Nichtzahlung der Miete oder Schäden an der Wohnung haftet. Bürgen können entweder Privatpersonen wie Freunde oder Verwandte des Mieters sein. Aber auch Versicherungen und Banken können als Sicherungsgeber auftreten.

Der Abschluss einer Mietbürgschaft ist an eine Vielzahl von Voraussetzungen geknüpft. Werden diese nicht erfüllt, ist die Bürgschaft unwirksam. Die erste Voraussetzung bezieht sich auf die Person des Bürgen. Diese muss volljährig sein. Außerdem sollte der Bürge finanziell dazu in der Lage sein, mögliche Forderungen des Vermieters zu begleichen. Des Weiteren muss eine Bürgschaft zwingend der Schriftform genügen. Das heißt, dass die Bürgschaft handschriftlich unterzeichnet werden muss. Eine Bürgschaft per E-Mail abzugeben, ist daher nicht möglich. Im Text müssen die folgenden Angaben enthalten sein: die Personaldaten des Bürgen, des Mieters sowie des Vermieters. Außerdem die Adresse der Mietwohnung sowie der Zeitraum, für den die Bürgschaft übernommen wird. Hier ist zu beachten, dass eine Bürgschaft auch unbefristet übernommen werden kann.

Mietbürgschaften sind meist selbstschuldnerisch

Mietbürgschaften sind in der Regel sogenannte selbstschuldnerische Bürgschaften. Das bedeutet, dass sich ein Vermieter im Schadensfall direkt an den Bürgen wenden kann. Der Hausherr muss nicht zuerst den Mieter in die Haftung nehmen. Damit dieser Fall eintritt, muss in der Bürgschaftserklärung auf die „Einrede der Vorausklage“ seitens des Bürgen verzichtet werden. Diese Einrede würde den Bürgen nämlich dazu berechtigen, seine Zahlung so lange zu verweigern, bis der Vermieter beim Mieter eine Zwangsvollstreckung erfolglos durchgesetzt hat.

Bürgschaften in Mietverträgen sind oft unwirksam. Das kann unterschiedliche Gründe haben. So werden immer wieder die oben beschriebenen Voraussetzungen an die Form missachtet. Auch materielle Gründe können zur Unwirksamkeit führen, nämlich wenn die Bürgschaft sittenwidrig ist.

Was bedeutet Übersicherung bei der Mietkaution?

Besonders erwähnenswert ist der Fall der sogenannten Übersicherung. Die Höhe der Sicherheit, die ein Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages verlangen darf, ist auf den Betrag von drei Nettomonatsmieten begrenzt. Dieser Betrag bezieht sich auf die Bürgschaft an sich, aber auch auf eine möglicherweise geleistete Barkaution. Die Summe aus beiden Sicherheiten darf den Betrag von drei Monatsmieten nicht übersteigen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Wurde keine Kaution geleistet, haftet der Bürge nur bis zur Höhe von drei Monatsmieten. Falls jedoch eine Mietsicherheit in Form der Barkaution hinterlegt wurde, muss der Vermieter Ansprüche aus Schäden oder ausgebliebenen Mietzahlungen erst mit der Kaution verrechnen. Der Bürge muss dann nur in Höhe der drei Monatsmieten abzüglich der Kaution haften. Es gibt jedoch Ausnahmen bei denen eine Bürgschaft trotz hinterlegter Mietkaution zulässig ist, Zu nennen sind hier die freiwillige Bürgschaft sowie die Rettungsbürgschaft. Hier haftet der Bürge für den vollen Betrag, den der Vermieter geltend macht, also auch über 3 Monatsmieten hinaus.

Foto von Depositphotos