Schönheitsreparaturen und das Mietrecht

Vorbemerkungen

Anders als landläufig angenommen sind Schönheitsreparaturen eigentlich Vermietersache. Früher hielt man die Überwälzung per Mietvertrag auf den Mieter regelmäßig für unproblematisch. Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die meisten derartigen Klauseln unwirksam. Mieter sollten daher vor der Durchführung von Arbeiten genau prüfen, was überhaupt geschuldet ist. Einen Überblick darüber gibt der nachfolgende Artikel von Rechtsanwalt Alexander Bredereck.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Gemäß § 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz) umfassen Schönheitsreparaturen

  • das Tapezieren,
  • Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Auch notwendige Vorarbeiten wie zum Beispiel das Verschließen von Bohrlöchern gehören dazu.

Keine Schönheitsreparaturen sind demzufolge Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, Az. VIII ZR 48/09), das Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodens,

das Streichen von Sockel- oder Fußleisten und das Beseitigen von Rissen in der Decke (LG Berlin, Beschluss vom 7. Februar 2017, Az. 67 S 20/17).

Abgrenzung zum Schadensersatz

In der Praxis bereitet vor einigen die Abgrenzung der Schönheitsreparaturen vom Schadensersatz erhebliche Schwierigkeiten. Der Grundsatz: die Beseitigung normaler Gebrauchsspuren gehört zu den Schönheitsreparaturen. Der Anspruch auf Schadensersatz setzt in der Regel eine Substanzverletzung voraus. Beispiele: die Tapete ist angegraut (Gebrauchsspur), die Tapete ist eingerissen (Schaden). Aber auch die übermäßige Nutzung einer Wohnung zum Beispiel durch exzessives Rauchen kann einen Schadensersatzanspruch begründen.

Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Es gibt keine gesetzlich geregelten festen Fristen. Nach der herrschenden Entsprechung ist die jeweilige Frist von der Nutzungsart der Räume abhängig. Dabei werden folgende Fristen angenommen: Küchen, Bädern und Duschen: alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre, Nebenräume, Kammern, Hauswirtschaftsräume: alle 7 Jahre

Schuldner der Schönheitsreparaturen

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet grundsätzlich der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Derzeit hält der Bundesgerichtshof eine Übertragung auf den Mieter grundsätzlich noch für möglich. Die Anforderungen an eine wirksame Übertragung sind allerdings enorm. So kann der Vermieter grundsätzlich die Schönheitsreparaturen nur auf den Mieter übertragen, wenn die Wohnung bei Einzug frisch renoviert war oder der Mieter für die fehlende Renovierung einen adäquaten (finanziellen) Ausgleich bekommen hat. Soweit die Übertragung nach dieser Vorgabe überhaupt möglich ist, müssen die Klauseln auch noch wirksam sein. Hier verbieten sich starre Fristen (zum Beispiel „mindestens alle drei Jahre“) ebenso wie konkrete Ausführungsbestimmungen (zum Beispiel „Raufaser weiß“). Auch eine Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom aktuellen Zustand macht die Übertragung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf die Mieter unwirksam.

Schadensersatz mangels ordnungsgemäßer Durchführung von Schönheitsreparaturen

Unter der derzeit nur noch selten gegebenen Voraussetzung, dass der Mieter nach dem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen überhaupt schuldet, kann der Vermieter grundsätzlich bei nicht (ordnungsgemäßer) Durchführung vom Mieter Schadenersatz verlangen. Dafür muss er den Mieter allerdings zunächst detailliert zur Durchführung der Arbeiten auffordern. Gleichzeitig muss er dafür eine Frist setzen. Erst nach Ablauf dieser Frist wandelt sich der Anspruch auf Durchführung der Arbeiten in einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld. Nur mit einem solchen Anspruch kann der Vermieter dann zum Beispiel mit der Kaution aufrechnen.

Kurze Verjährungsfrist

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen mangelhafter oder fehlender Durchführung der Schönheitsreparaturen verjähren in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache.

Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durch den Vermieter

Wurde die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, verbleibt sie beim Vermieter. Der Vermieter muss dann grundsätzlich auch während des Mietverhältnisses renovieren. Das geht jedenfalls dann, wenn die Wohnung bei Übergabe an die Mieter frisch renoviert war. Wurde die Wohnung ursprünglich unrenoviert an den Mieter überlassen, teilen sich nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Vermieter und Mieter in der Regel die Kosten für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit.

Durchführung von Schönheitsreparaturen trotz fehlender Verpflichtung

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, ohne hierzu verpflichtet gewesen zu sein, kann er die entstandenen Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen. Auch hier gilt die kurze Verjährungsfrist nach Rückgabe der Mietsache von sechs Monaten.

Gastautor Rechtsanwalt Alexander Bredereck ist Mitglied bei anwalt.de

Foto von Depositphotos