In der Anlage V in Ihrer Steuererklärung geht es um alle Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Häusern, Wohnungen oder anderen Immobilien. Wir erläutern Ihnen alle relevanten Aspekte in Bezug auf die einzelnen Felder im Formular Vermietung und Verpachtung.
Wann Sie die Anlage V ausfüllen müssen
In folgenden Kurzüberblick finden Sie einige Beispiele Sie die Anlage für die Vermietung ausfüllen müssen:
- Sie besitzen eine oder mehrere Immobilien und vermieten diese.
- Sie sind Eigentümer einer Immobilie und haben Aufwand betrieben, um die Immobilie zu vermieten.
- Sie beabsichtigen Haus zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen und wollen diese künftig vermieten.
- Sie erzielen Pachteinkünfte aus Immobilien wie Stellplätzen oder Garagen.
Die Bezeichnung der Anlage mit dem Buchstaben V erleichtert die Verbindung zu der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien. Das zuständige Finanzamt stelle diese Anlage für jedes Abrechnungsjahr neu zur Verfügung. Sie sind bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien verpflichtet, für jede der Immobilien die Anlage bei dem Finanzamt einzureichen.
Mit einer digitalen Steuersoftware erleichtern Sie sich die Eingaben, insbesondere wenn sich Einkunftsarten in den folgenden Jahren fortsetzen oder ähneln.
Warum Sie die Anlage V ausfüllen müssen
Für das Finanzamt geht es mit der Anlage der Vermietung um die Einkünfte, welche Sie aus der Vermietung und Verpachtung erzielen. Neben der Kaltmiete sind dabei auch Angaben zu den Einnahmen aus den Nebenkosten relevant. In der Anlage sind Sie verpflichtet, etwaige Guthaben oder Nachzahlungen anzugeben. Bei Untermieteinkünften bis zu einer Grenze von 520 Euro per Anno ist die Anlage nicht zwingend erforderlich. In diesem Fall können Sie keine mit der Vermietung in Verbindung stehenden Kosten geltend machen.
Die Anlage Vermietung bei der Einkommenssteuer- und Feststellungserklärung
Bei der klassischen Steuererklärung geben Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an, wenn Sie allein oder mit Ihrem Ehepartner Eigentümer der betreffenden Immobilien sind.
Eine Feststellungserklärung ist erforderlich, wenn Sie mit anderen Personen gemeinsam eine Immobilie besitzen und vermieten. Diese Konstellation kann bei einer Erbschaft und der Verteilung auf mehrere Geschwister auftreten. Somit ist eine Feststellungserklärung von allen Beteiligten mit der Gesamtsumme. In Ihrer eigenen Steuererklärung setzen Sie ausschließlich den individuellen Anteil des Gewinns beziehungsweise Verlustes an.
Kurz und knapp – welche Kosten können Sie bei der Anlage Vermietung absetzen:
In der Anlage können Sie vielfältige Ausgaben mit den Einkünften verrechnen, sodass sich Ihr Gewinn reduziert und Sie weniger Steuer zahlen müssen. In der beigefügten Aufstellung finden Sie verschiedene Positionen, die Sie in der Anlage angeben können:
- Gebühren für die Kontoführung für Mietkonten
- Kreditzinsen
- Kosten für Reparaturen und notwendige Renovierung
- Provisionen für den Makler bei dem Kauf der Immobilie und im Rahmen der üblichen Vermietung
- Grundsteuern
- Aufwendungen für die Vermarktung der Immobilie
- Kosten bei Leerstand
- Möbel (wenn die Immobilie möbliert vermietet wird)
- Nebenkosten und laufende Betriebskosten wie Heizkosten oder alle in der Betriebskostenverordnung definierten Positionen
- Kosten für die Verwaltung der Immobilie in Eigenregie
- Fahrtkosten zur Immobilie und zu Eigentümerversammlungen
- Gebühren für Anwälte
- Kosten für die Steuersoftware
Wie ist die Anlage Vermietung gegliedert?
Zeile 1 bis 5
– diverse Angaben zu der Immobilie und zu den Eigentumsverhältnissen sowie dem Zeitpunkt der Anschaffung
Zeile 6
– die Angabe zu dem Einheitswert
– weitere Informationen finden Sie auf dem Einheitswertbescheid des Grundstückes
Zeile 7 bis 8
– Angaben zu kurzzeitigen Vermietungen als Ferienwohnung
Zeile 9 bis 10
– Wohnungsanzahl pro Geschoss, die Fläche der Immobilie in Summe und die generierte Kaltmiete
Zeile 11
– Mieterlöse für andere Zimmer insofern vorhanden (zum Beispiel separate Keller- oder Dachflächen)
Zeile 12
– Mieterlöse bei Vermietungen an Verwandte
Zeile 13 bis 14
– sämtliche Einnahmen aus den Betriebskosten für Strom, Wasser, Versicherungen usw.
Zeile 15
– Vorauszahlungen oder Nachzahlungen von Mieten sowie verrechnete Kautionen
Zeile 16
– generierte Erlöse aus der Vermietung von Stellflächen, Garagen oder sonstigen Grundstücksflächen
Zeile 17 bis 18
– Umsatzsteuer im Fall von umsatzsteuerpflichtigen Vermietungen (zum Beispiel bei Gewerbeeinheiten)
Zeile 19 bis 20
– Zinsen im Rahmen der Finanzierung der Immobilie bzw. anfälligen Reparaturen aus einem Bausparvertrag
– Zuschüsse der öffentlichen Hand für energetische Sanierungen oder Förderungen von Solaranlagen
Zeile 21 bis 24
– die Summe der Erlöse (Zeile 21) und Ausgaben (Zeile 22) sowie das Resultat als Gewinn oder Verlust (Zeile 23)
– in Zeile 24 tragen Sie bei Bedarf den aufgeteilten Betrag ein, wenn Sie die Immobilie mit einem Ehepartner besitzen
Zeile 25 bis 29
– der anteilige Gewinn oder Verlust für ein Teileigentum in einer Eigentumsgemeinschaft, Erbengemeinschaft oder als Eigentümer eines Immobilienfonds
Zeile 31 bis 32
– als Mieter mit einem Untermieter in einer gemieteten Immobilie oder bei der Verpachtung von unbebauten Grundstücken
Zeile 33 bis 53
– die Angabe von Kosten und Ausgaben in Verbindung mit der Immobilie
Weitere wichtige Informationen zu der Anlage Vermietung
Bei der Anlage V gilt das Zuflussprinzip bei den Einnahmen und das Abflussprinzip bei den Ausgaben. Erhalten Sie eine Miete für den Monat Dezember erst im Januar, ist diese im Folgejahr zu berücksichtigen. Die Fälligkeit gemäß Mietvertrag ist dabei unerheblich. Bei der Auszahlung von Guthaben zählt der Zeitpunkt der tatsächlichen Auszahlung.
Als Ausnahme greift die 10-Tage-Regel. Bei regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben wie der üblichen Kaltmiete sind die 10 Tage vor und nach dem Jahreswechsel exakt zu betrachten. In dieser Konstellation berücksichtigen die Zahlungen entsprechend der tatsächlichen Fälligkeit. Geht die Miete für den Dezember am 07. Januar bei Ihnen auf dem Konto ein, müssen Sie diese Einnahme im Vorjahr angeben.
