Kündigungsfristen – das gilt bei Mietwohnungen

Die Kündigungsfristen für Mietwohnungen sind sehr mieterfreundlich. Sie sollten dennoch genau wissen, welche Rechte und Pflichten Sie als Mieter im Bereich der Kündigungsfristen haben.

Mieter und Vermieter können gleichermaßen kündigen

Beide Parteien, Vermieter und Mieter, können den Mietvertrag einer Mietwohnung kündigen. Dafür kann es die unterschiedlichsten Gründe geben. In der Regel liegt die Kündigungsfrist einer Mietwohnung bei einer Frist von 3 Monaten, wenn die Kündigung samt Kündigungsfrist im Mietvertrag nicht anderweitig geregelt ist.

Was bei einer Kündigung, zu beachten ist

Möchten Sie als Mieter Ihre Mietwohnung kündigen, sollten Sie die Kündigung mindestens 12 Wochen vor dem gewünschten Mietende an Ihren Vermieter per Einschreiben senden. Es ist immer von Vorteil, wenn Sie einen Beweis dafür haben, dass die Kündigung Ihrem Vermieter zugestellt wurde. Würden Sie z. B. gerne am 31. Juli aus Ihrer Wohnung ausgezogen sein, muss Ihre Kündigung bereits spätestens am 03. April bei Ihrem Vermieter eingetroffen sein. Erfolgt die Zustellung später, endet der Mietvertrag automatisch am 30. August. Eine Ausnahme kann darstellen, dass Ihr Vermieter kulant ist und bereits Nachmieter zur Auswahl stehen, die die Mietwohnung ab dem 01. August mieten würden. Die oben aufgeführten Kündigungsfristen gelten für unbefristete Mietverträge, die ohne besondere Kündigungsklauseln verfasst wurden.

Eine Kündigung muss in Papierform erfolgen

Mietverträge werden in Papierform verfasst, Kündigungen ebenfalls. Eine E-Mail als Kündigung für einen Mietvertrag zu versenden, ist daher unzureichend. Sie müssen eine Kündigung schriftlich verfassen, ausdrucken und handschriftlich unterschreiben, bevor Sie diese Ihrem Vermieter per Einschreiben zusenden. Falls Sie Ihrem Vermieter die Kündigung persönlich übergeben, ist das ebenfalls möglich. Lassen Sie sich in diesem Fall die Übergabe der Kündigung schriftlich quittieren.

Die Kündigungsfrist hängt von der Mietdauer ab

Mieter, die bereits seit vielen Jahren in einer Wohnung oder einem Haus wohnen, haben eine längere Kündigungsfrist, als Kurzzeitmieter. Vermieter haben sich an diese verlängerten Kündigungsfristen zu halten, wenn sie ihrem Mieter eine Kündigung aussprechen möchten.

  • bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren gilt eine 3-monatige Kündigungsfrist
  • liegt die Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren, muss eine 6-monatige Kündigungsfrist gewährleistet werden
  • bei einer Mietdauer von über 8 Jahren liegt die Kündigungsfrist bei 9 Monaten

Wird ein Mietshaus verkauft und der Käufer möchte die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen verwandeln, hat dieser eine Sperrfrist von 3 Jahren einzuhalten, bis er von seiner Seite aus Eigenbedarf anmelden kann.

Wann Kündigungsfristen keine Rolle spielen

Die Kündigungsfrist einer Mietwohnung hängt zudem von dem Mietvertrag ab, der schriftlich zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wurde. Wird ein qualifizierter Zeitmietvertrag, z. B. für eine begrenzte Mietzeit von einem Jahr, geschlossen, kann dieser nicht gekündigt werden. Der Zeitmietvertrag läuft nach Ablauf der Jahresfrist aus, ohne dass eine Kündigung möglich ist, wenn diese nicht explizit im Mietvertrag vermerkt ist.

Die Rechtswirksamkeit von einem qualifizierten Zeitmietvertrag ist nur gegeben, wenn vertraglich einer der folgenden drei Gründe fixiert wird:

  • nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit möchte der Vermieter die Wohnung selber nutzen
  • nach Beendigung der Mietzeit wird die Immobilie abgerissen oder renoviert
  • im Anschluss an die vereinbarte Mietzeit soll die Wohnung als Werkswohnung genutzt werden

Wird keiner dieser Gründe für einen qualifizierten Zeitmietvertrag im Mietvertrag schriftlich aufgenommen, ist dieser nicht begrenzt. Die Mietzeit ist unbefristet und kann dann mit Berücksichtigung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten jederzeit gekündigt werden.

Wird ein Mietvertrag mit einem Kündigungsausschluss geschlossen, verzichtet der Mieter über einen vereinbarten Zeitraum auf sein Kündigungsrecht. Mietverträge mit einem Kündigungsausschluss können maximal über einen Zeitraum bis zu 4 Jahre geschlossen werden, ansonsten sind sie ungültig. Das bedeutet, dass ein Mietvertrag, der über einen Zeitraum von 5 Jahren geschlossen wird und einen Kündigungsausschluss enthält, in Bezug auf diesen Zusatz ungültig ist. Dieser Mietvertrag kann dann mit Berücksichtigung einer 3-monatigen Kündigungsfrist vom Mieter jederzeit gekündigt werden.

Ausnahmen sind möglich

Sind sich Vermieter und Mieter einig, sind auch Ausnahmen möglich. Wird im Mietvertrag eine gesonderte Kündigungsfrist aufgeführt, egal wie lang oder kurz sie ist, ist diese gültig, wenn beide Parteien den Mietvertrag unterzeichnen.

Eine zusätzliche Ausnahme vom gesetzlichen Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten wird von Juristen als Sonderkündigungsrecht bezeichnet und kann bei allen Arten von Mietverträgen erfolgen. Selbst, wenn ein Kündigungsausschluss in einem Mietvertrag vermerkt ist, kann ein Sonderkündigungsrecht nicht verwehrt werden, wenn es dafür triftige Gründe gibt. Diese Gründe dürfen allerdings bei Vertragsunterzeichnung noch nicht bekannt sein. Erhöht z. B. der Vermieter nach unserem kurzen Mietzeitraum entgegen der Absprache und dem Mietvertrag die Miete, können Sie fristlos kündigen. Sie können in dem Fall am Ende des ersten Monats nach der Mieterhöhung bis zum Ablauf des 2. Monats nach der Mieterhöhung kündigen. War eine Mieterhöhung vorgesehen, können Sie ebenfalls von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Sie zahlen dann die bisher vereinbarte Miete, bis das gekündigte Mietverhältnis nach 3 Monaten endet.

Mieter und Vermieter müssen sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Sind sich allerdings beide einig, kann es auch zu Ausnahmeregelungen kommen, wenn beide Parteien ihr schriftliches Einverständnis dazu geben. Möchte z. B. ein Mieter ausziehen, weil er eine größere Wohnung gefunden hat, kann der Auszug so schnell wie möglich erfolgen, wenn der Vermieter damit einverstanden ist.

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