Instandhaltung: Was Vermieter wissen sollten

Komplex, aber unverzichtbar: Worauf Sie als privater Vermieter bei der Instandhaltung achten sollten

Immer mehr Haushalte erzielen Einkünfte durch Immobilienvermietung. Rund 5,2 Millionen gab es 2019 es in Deutschland (2015: 3,9 Millionen). Rund 60 % der Mietwohnung sind im Eigentum privater Vermieter. Die verschlungenen Pfade des Mietrechts sind für Laien schwer durchschaubar. Einer der problematischsten Begriffe: die Instandhaltung. Wozu ist der Vermieter verpflichtet? Was zählt als Instandhaltung? Hier erfahren Sie alles, was Sie als privater Vermieter wissen müssen.

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Wozu sind Vermieter verpflichtet?

Um die Pflicht zur Instandhaltung führt kein Weg herum. Die ist in § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) verankert und gilt während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags. Instandhaltung ist also ein laufender Prozess.

Was ist Instandhaltung?

Einfach gesagt: Instandhaltung beinhaltet alle Maßnahmen, um das Gebäude so zu erhalten, dass es ordnungsgemäß genutzt werden kann. Es handelt sich um Ausgaben, um die Funktion aufrechtzuerhalten und – im Rechtstext – „schwere Mängel“ zu vermeiden. Geregelt ist der Instandhaltungsprozess in der DIN 31051.
Diese Kosten entfallen auf vier Bereiche:

  • Inspektion
  • Wartung
  • Instandsetzung
  • Verbesserung

Was ist eine Inspektion?

Um Instandhaltungsbedarf einer Wohnung oder eines Hauses zu kennen, muss der Ist-Zustand erhoben werden. Bei der Inspektion werden alle Aspekte der Immobilie überprüft. Dazu zählen insbesondere auch die technischen Anlagen. Verschleißteile und Korrosionsprüfungen bzw. die natürliche fortschreitende Abnutzung werden untersucht und notiert. Da dazu technisches Fachwissen erforderlich ist, darf das nur eine „befähigte Person“, also ein Techniker oder eine Fachperson für den Baubereich.

Was versteht man unter Wartung?

Durch Gebrauch und zunehmendes Alter verschleißen Gebrauchsteile. Wartung bezeichnet die Instandhaltung und regelmäßige Prüfung von Geräten. So sollen kostenintensive Reparaturen vermieden werden – die Wartung hat also präventiven Charakter. Vermieter sollten auf ein ordentlich ausgefülltes Wartungsprotokoll achten. Das erhöht nicht nur den Wiederverkaufswert einer Anlage, sondern ist vor allem für Garantieansprüche wichtig.
Problematisch ist manchmal die Abgrenzung zu den Betriebskosten. So zählt zum Beispiel alljährliche Überprüfung der Heizungsanlage zu den Betriebskosten und kann unter Umständen an den Mieter übertragen werden.

Was bedeutet Instandsetzung?

Ist Instandsetzung notwendig, ist schon etwas schiefgelaufen. Der Begriff bezeichnet die Wiederherstellung des Soll-Zustands der Immobilie. Anders gesagt: Der Vermieter stellt durch die Instandhaltungsmaßnahme den Zustand wieder her, der im Vertrag zugesichert wurde.
Inspektion und Wartung dienen somit der Vermeidung der Instandsetzung. Von Zeit zu Zeit ist eine Instandsetzungsmaßnahme aber nicht zu vermeiden. Dazu zählen die Reparatur oder der Austausch von Rohren oder Erneuerungsarbeiten an Außenverputz und der Wärmedämmung. Auch die Trockenlegung von Mauerwerk oder der Austausch von Wasser- und Elektroanlagen fällt darunter.

Mieter schuldet Sorgfalt!

Natürlich ist der Mieter immer dazu verpflichtet, mit dem Eigentum des Vermieters sorgfältig und achtsam umzugehen. Normale Abnutzung ist unvermeidlich, hat der Mieter aber fahrlässig oder sogar mutwillig einen Schaden verursacht, muss er diesen auch begleichen.
Sollen kleinere Reparaturen an den Mieter übertragen werden, braucht es eine „Kleinreparaturklausel“ im Mietvertrag. Dafür gelten eigene Regeln, insbesondere auch, wie die Klausel formuliert werden muss. Vermieter sollten sich hier vorab gründlich informieren.

Was bedeutet Verbesserung?

Maßnahmen, die nicht unbedingt notwendig sind, können ebenfalls als Teil der Instandhaltung gesehen werden -z.B. eine bessere Dämmung oder Wohnraumvergrößerung. Meist handelt der Vermieter hier in der Absicht, den Wert der Wohnung oder des Hauses zu steigern.

Modernisierung – ein Sonderfall

Manchmal handelt es sich auch um Modernisierungsmaßnahmen. Diese stellen einen Sonderfall dar: Sie berechtigen den Vermieter zu einer Mieterhöhung. Daher unterliegen Modernisierungen strengen Vorschriften, die sich im § 55b des BGB finden. Beispiele sind Maßnahmen zur energetischen Modernisierung, wie der Einbau einer Solaranlage oder einer einbruchssicheren Haustür.
Da sich die Miete erhöhen kann, darf der Mieter von der Maßnahme nicht überrascht werden – sie muss mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich angekündigt werden. Die mündliche Information reicht nicht aus.
Achtung: Unter bestimmten Unfällen kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme widersprechen, indem er einen Härtefall geltend macht. Ob die Maßnahme dennoch durchgeführt werden kann, entscheidet eine Interessensabwägung. Ein Fenstertausch im Winter wäre wohl unzumutbar.
Wurde die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, kann die jährliche Kaltmiete um bis zu 8 % erhöht werden. Vorsicht: Dieser Wert gilt seit Jänner 2019, vorher waren bis zu 11 % möglich.

Wie grenzt man Instandhaltungskosten von Betriebskosten ab?

Auch bei ganz normalem Gebrauch eines Hauses oder einer Wohnung fallen Kosten an. Grundsteuer, Wassergebühren und Müllentsorgungsgebühr sind Beispiele für die regelmäßig anfallenden Betriebskosten. Diese werden im Regelfall im Mietvertrag unter dem Begriff Nebenkosten auf den Mieter umgelegt.
Allerdings gibt es gerade hier Abgrenzungsschwierigkeiten. Die Entsorgung von morschen Bäumen ist eine Streitfrage – ein Urteil des Landesgerichts München hat entschieden, dass der Mieter diese Kosten tragen müsse. Bei Sturmschäden könnte es bereits wieder anders aussehen.
Wartungskosten sind – wie oben ausgeführt – Sache des Vermieters. Allerdings können regelmäßige Wartungskosten wie die Wartung von Warmwassergeräten, Heizungen oder Aufzügen über die Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden.
Als Daumenregel gilt: Betreffen die Wartungsmaßnahmen die Substanz bzw. die Immobilie allgemein, so sind sie Sache des Vermieters. Tragen sie zum funktionierenden täglichen Betrieb bei, werden sie als Betriebskosten behandelt.

So klappt’s: die besten Tipps

[strong]Reparaturkosten:[/strong] Soll der Mieter die Reparaturkosten tragen, gelten strenge Vorschriften – es gibt eine doppelt beschränkte Höchstgrenze. Angemessen sind für jede Reparatur ca. 100 Euro Kosten sowie 6 bis 8 % der jährlichen Kaltmiete. Übersteigen die Reparaturkosten den vereinbarten Betrag, müssen sie vom Vermieter allein getragen werden – eine Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter ist nicht möglich. Achtung: Das gilt selbst für minimale Überschreitungen!
[strong]Fristen:[/strong] Vermieter sollten unbedingt die Wartungsfristen kennen und einhalten. Derzeit gilt für Rauchmelder eine jährliche Wartung, für Feuerlöscher zwei Jahre. Warmwasserspeicher müssen alle drei Jahre gewartet werden.
[strong]Rücklagen:[/strong] Es gibt für Immobilieneigentümer zwar keine Pflicht, Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Um nicht plötzlich von einer hohen Summe überrascht zu werden, empfiehlt sich dennoch, Geld zurückzulegen. Eine Empfehlung des Verbands Privater Bauherren (VPB) rät zur Rücklage von einem Euro monatlich für jeden Quadratmeter der Wohnfläche.

So können Sie sicher sein, dass Sie gut vorbereitet sind – und aus Ihren vermieteten Immobilien Gewinn ziehen, statt schlaflose Nächte zu haben. Vor allem aber gilt: Haben Sie keine Angst vor der doch komplexen Materie der Vermietung. Suchen Sie im Zweifelsfall professionelle Beratung, dann kann nicht viel schiefgehen.

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