Mietrückstand: Wenn der Mieter nicht zahlt

Eine pünktlich geleistete Mietzahlung ist spätestens zum 3. des Monats auf dem Konto des Vermieters eingetroffen. Ist das nicht der Fall, sollte der Vermieter zeitnah reagieren, um seine Rechte zu wahren.

Mietzahlung trifft verspätet oder gar nicht ein

Wenn die Mietzahlung ausbleibt, ist das natürlich ein beunruhigendes Signal. Egal, ob die Miete ganz ausbleibt oder „nur“ verspätet gezahlt wird, sollte der Vermieter angemessen reagieren, sobald er die Unregelmäßigkeit feststellt.

Persönliche Ansprache, um die Sache informell zu klären

Stellt der Vermieter fest, dass die Miete erst nach dem 3. des laufenden Monats oder gar nicht bei ihm eingetroffen ist, sollte er den Mieter zunächst offen und freundlich direkt darauf ansprechen. Ist es gar die erste Mietzahlung eines beginnenden Mietverhältnisses, könnte es sich um einen Fehler bei der Überweisung oder um ein anderes Missverständnis handeln.

Auch, wenn der Mieter bislang regelmäßig gezahlt hat und die Miete nun verspätet oder gar nicht eintrifft, sollte der Vermieter versuchen, das in einem persönlichen Gespräch zu klären. Es kann sich ein Fehler eingeschlichen haben, zum Beispiel beim Wechsel einer Bank oder der Umstellung eines Dauerauftrags.

Gemeinsame Lösungssuche

Stellt sich im Gespräch heraus, dass der Mieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten ist, kann eine Stundung der Mietzahlung eine Option sein. Vielleicht kann der Mieter auch Unterstützung von der örtlichen Wohngeldstelle oder einer anderen sozialen Einrichtung erhalten. Lässt sich der Vermieter auf solche konkrete Lösungsschritte ein, sollte er feste Termine verabreden, zu denen der Mieter die notwendigen Informationen eingeholt bzw. Anträge gestellt oder Zahlungen geleistet hat. So kann der Vermieter feststellen, ob der Mieter tatsächlich bereit und fähig ist, sich an die getroffene Vereinbarung zu halten.

Mahnschreiben, Abmahnung und fristlose Kündigung

Besteht das Problem weiter oder hat der Vermieter den Eindruck gewonnen, dass sich das Problem nicht auf informellem Weg lösen lässt, sollte er den schriftlichen Weg gehen. Es macht dabei sicher einen Unterschied, ob die Miete „nur“ unregelmäßig kommt oder ob sie ganz ausbleibt. In ersterem Fall wird der Vermieter überlegen müssen, ob er wirklich eskalieren will oder ob er mit dem Mieter vielleicht eine andere Zahlungsmodalität vereinbart, zum Beispiel einen späteren Termin im Monat.

Bleibt die Mietzahlung teilweise oder vollständig aus, sollte der Vermieter darauf in jedem Fall schriftlich reagieren. Dabei bestehen folgende Möglichkeiten:

Das Mahnschreiben

Hier benennt der Vermieter die Fakten und macht nochmals schriftlich deutlich, dass er diesen Tatbestand nicht tolerieren wird und den sofortigen Ausgleich der ausstehenden Mietzahlung erwartet. Die Fakten sollten dabei genau benannt werden (inkl. Datumsangaben, z. B.: „Habe ich bis zum xx.xx.2018 die vereinbarte Mietzahlung in Höhe von XXX Euro nicht erhalten …“. Zusätzlich sollte ein verbindliches Zahlungsziel genannt werden, z .B.: „… erwarte ich die Begleichung der geschuldeten Mietzahlung bis zum xx.xx.2018“. Abschließend kann der Vermieter darauf verweisen, dass er sich gezwungen sieht, bei Nichterfüllung rechtliche Schritte einzuleiten.

Die Abmahnung

Bleibt der Mieter weiterhin die Miete schuldig, sollte der Vermieter ein offizielles Mahnschreiben verschicken, dessen Versand an den Mieter er beweisen kann (Einschreiben oder persönliche Übergabe an den Mieter unter Zeugen). Darin legt der Vermieter nochmals den Sachverhalt dar (s. Das Mahnschreiben). Ebenso, dass dies schon die zweite Mahnung ist, er das Verhalten des Mieters nicht hinnehmen wird, und dass er den Mieter notfalls fristlos kündigen wird.

Die fristlose Kündigung

Wenn der Mieter in Höhe von mindestens 2 Monatsmieten Schulden angehäuft hat, kann der Vermieter ihn fristlos kündigen (§ 569 und §543 BGB). In diesem Fall nennt er in seinem Schreiben nochmals die Historie der Mahnungen, inkl. aller Daten und Datumsangaben (Versäumte Zahlungstermine, Schuldbetrag etc.). Des weiteren bestimmt er einen konkreten Termin, bis zu dem die Wohnung geräumt sein muss. Zudem sollte deutlich werden, dass sonst weitere (gerichtliche) Schritte folgen und eine Zwangsräumung beantragt wird – womit weitere Kosten für den Mieter entstehen.

Ein langer Weg bis zum tatsächlichen Auszug

Geht der Mieter nicht auf die Kündigung ein, bleibt nur der Weg über eine Zwangsräumung, die bei Gericht beantragt werden muss. In der Regel schließt sich ein mehrmonatiges Verfahren an, bis der Räumung tatsächlich statt gegeben wird. Verkompliziert wird das Ganze dadurch, dass der Mieter die Kündigung unwirksam machen kann, wenn er die Schulden in den folgenden 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht.

Berücksichtigt man den erheblichen Aufwand, der sich aus einer fristlosen Kündigung ergibt, wird klar, dass es im Sinne des Vermieters ist, eine einvernehmliche, außergerichtliche Lösung zu erzielen. Dabei hilft es, von Anfang an zwar deutlich in der Sache, aber auch konstruktiv mit dem Mieter zu kommunizieren.

Lesen Sie zu diesem Thema auch den Artikel: Mietnomaden – was Sie dagegen tun können.

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel ist nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und erstellt. Wir können jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben übernehmen. Eine Haftung ist somit ausgeschlossen.