Das sogenannte „Heizungsgesetz“ hat für viel Verunsicherung gesorgt. Viele Eigentümer fragen sich: Muss ich meine funktionierende Gasheizung sofort rausreißen? Wie finanziere ich die Wärmepumpe? Und was darf ich auf die Miete umlegen? Das GEG 2024 für Vermieter bringt tatsächlich neue Pflichten, aber auch wichtige Übergangsfristen.
In diesem Artikel erfahren Sie, was das Gebäudeenergiegesetz (GEG) konkret für Ihre Immobilie bedeutet, welche Stichtage Sie kennen müssen und wie Sie die Kosten rechtssicher auf Ihre Mieter umlegen.
Muss die alte Heizung sofort raus?
Die wichtigste Nachricht vorab: Nein. Es gibt keine sofortige Austauschpflicht für funktionierende Heizungen im Bestand. Wenn Ihre Gas- oder Ölheizung noch läuft, dürfen Sie diese weiter betreiben. Auch Reparaturen sind weiterhin erlaubt.
Das GEG 2024 für Vermieter greift primär in zwei Fällen:
- Im Neubau: Wer in einem ausgewiesenen Neubaugebiet baut, muss seit dem 01.01.2024 eine Heizung mit mindestens 65 % Erneuerbaren Energien einbauen.
- Bei irreparabler Havarie: Wenn die alte Heizung komplett kaputt ist und nicht mehr repariert werden kann. Aber selbst hier gelten mehrjährige Übergangsfristen (oft bis zu 5 Jahre).
Der Zeitplan: Wann die 65-Prozent-Regel für Sie gilt
Für Bestandsgebäude (und Baulücken in bestehenden Gebieten) ist die Pflicht zum Einbau einer klimafreundlichen Heizung an die sogenannte Kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Das GEG 2024 für Vermieter sieht folgende Stichtage vor:
- Großstädte (über 100.000 Einwohner): Die 65-Prozent-Vorgabe gilt spätestens ab dem 30.06.2026.
- Kleinere Kommunen (unter 100.000 Einwohner): Hier haben Sie Zeit bis zum 30.06.2028.
Wichtig: Sobald Ihre Kommune eine Wärmeplanung offiziell verabschiedet hat, tritt die Regelung bereits einen Monat später in Kraft – eventuell also auch schon vor den genannten Stichtagen.
Welche Heizungen sind jetzt noch erlaubt?
Um die 65-Prozent-Hürde zu nehmen, sieht der Gesetzgeber verschiedene Erfüllungsoptionen vor. Als Vermieter haben Sie die Wahl:
- Anschluss an ein Wärmenetz (Fernwärme): Oft die bequemste Lösung, sofern verfügbar.
- Elektrische Wärmepumpe: Der Standard für die Zukunft, besonders effizient in gut gedämmten Häusern.
- Stromdirektheizung: Nur in sehr gut gedämmten Gebäuden (Effizienzhaus-Standard) erlaubt.
- Hybridheizung: Eine Kombination aus Gas- oder Ölkessel und einer Wärmepumpe.
- Gasheizung „H2-ready“: Gasheizungen dürfen unter Auflagen eingebaut werden, wenn sie auf 100 % Wasserstoff umrüstbar sind und ein verbindlicher Fahrplan der Kommune für ein Wasserstoffnetz vorliegt. Achtung: Dies gilt als riskante Wette auf die Zukunft, da Wasserstoff teuer und knapp sein könnte.
Kostenumlage: Das ändert sich bei der Mieterhöhung
Ein zentraler Punkt im GEG 2024 für Vermieter ist die Frage: Wer zahlt das? Wenn Sie eine neue, klimafreundliche Heizung einbauen, dürfen Sie die Kosten teilweise auf den Mieter umlegen.
Hierfür wurde der neue § 559e BGB eingeführt. Er bietet eine Alternative zur klassischen Modernisierungsumlage:
- 10 % Umlage: Sie dürfen 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete aufschlagen, wenn Sie eine staatliche Förderung in Anspruch genommen haben. Die Fördersumme muss dabei von den Modernisierungskosten abgezogen werden.
- Kappungsgrenze: Zum Schutz der Mieter darf die monatliche Miete durch den Heizungstausch um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter steigen.
- Beispiel: Bei einer 80 m² Wohnung darf die Miete maximal um 40 € pro Monat steigen.
- Härtefalleinwand: Mieter können sich bei dieser speziellen Umlage nach § 559e BGB in der Regel nicht auf wirtschaftliche Härte berufen (anders als bei sonstigen Modernisierungen).
Fazit: Keine Panik, aber Planung ist nötig
Das GEG 2024 für Vermieter zwingt Sie nicht zum sofortigen Handeln, solange Ihre Heizung läuft. Doch die Uhr tickt. Nutzen Sie die Zeit bis zur kommunalen Wärmeplanung, um den energetischen Stand Ihres Hauses zu prüfen.
Unser Tipp: Warten Sie nicht, bis die Heizung im Winter ausfällt. Prüfen Sie jetzt Förderungen der KfW (bis zu 70 % Zuschuss sind möglich!) und kalkulieren Sie, ob sich ein frühzeitiger Tausch steuerlich und durch die Modernisierungsumlage rechnet.
Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient lediglich der allgemeinen Information. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen recherchiert, erfolgen jedoch ohne Gewähr für Richtigkeit und Aktualität. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.
