Heizungstausch als Vermieter: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 verlangt

Transparenz-Hinweis: Dieser Beitrag wurde unter Verwendung von KI-Technologie erstellt.

Wer als Vermieter eine Heizung ersetzen muss, findet im Netz noch immer die Regeln von 2024: 65 Prozent erneuerbare Energien, Fristen nach der kommunalen Wärmeplanung, Stichtage 2026 und 2028. Diese Regeln gelten nicht mehr: Mit dem Heizungsgesetz 2026 hat sich die Lage geändert. Seit 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und die 65-Prozent-Vorgabe ist weggefallen. Für den Heizungstausch als Vermieter zählen heute vor allem zwei Vorschriften: § 43 GModG für neue Gas- und Ölheizungen und § 559e BGB für die Umlage auf die Miete.

Dieser Beitrag wurde im Oktober 2026 vollständig überarbeitet. Er beschreibt, was heute gilt, welche Heizungen Sie einbauen dürfen und wie viel des Aufwands Sie über die Miete zurückholen können.

Was sich 2026 geändert hat

Die bekannten Paragrafen des alten Heizungsgesetzes sind gestrichen. Im Gesetzestext stehen §§ 71 bis 73 seit der Reform als „weggefallen“. Damit entfallen die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, und die daran gekoppelten Übergangsfristen. Auch die Unterscheidung zwischen Großstädten und kleineren Gemeinden mit Stichtagen am 30. Juni 2026 und 30. Juni 2028 spielt für den Heizungstausch keine Rolle mehr.

An ihre Stelle tritt ein neuer Abschnitt ab § 42 GModG. Er zählt zunächst auf, welche Heizungen beim Ersatz einer alten Anlage überhaupt in Frage kommen. Anschließend stellt er für einzelne Optionen Bedingungen auf. Die wichtigste Bedingung betrifft Heizungen, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben werden.

Muss die alte Heizung beim Heizungstausch als Vermieter sofort raus?

Nein. Die neuen Regeln greifen erst, wenn Sie eine Heizungsanlage ersetzen. Eine funktionierende Gas- oder Ölheizung dürfen Sie weiter betreiben und reparieren lassen. Die frühere Vorschrift zum Austausch alter Heizkessel (§ 72 GEG) ist ebenfalls weggefallen. Entscheidend ist also der Zeitpunkt, zu dem Sie selbst eine neue Anlage einbauen, etwa weil die alte ausfällt oder weil sich ein Tausch wirtschaftlich lohnt.

Welche Heizungen Sie einbauen dürfen

§ 42 Abs. 2 GModG nennt zehn Optionen für den Ersatz einer Heizung. Sie können eine davon wählen oder mehrere kombinieren:

• Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung: erlaubt, aber mit wachsender Pflicht zu Biobrennstoffen (dazu unten mehr).
• Elektrische Wärmepumpe: ohne zusätzliche Auflagen aus diesem Abschnitt.
• Solarthermie und Biomasse- oder Wasserstoffheizung, bei fester Biomasse nur als Biomassekessel oder wasserführender Ofen mit zugelassenen Brennstoffen (§ 45 GModG).
• Hybridheizungen: Wärmepumpe oder Solarthermie in Kombination mit einem Gas-, Öl-, Flüssiggas- oder Biomassekessel.
• Anschluss an ein Wärmenetz über eine Hausübergabestation sowie hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplung.
• Stromdirektheizung: in Gebäuden mit Wohnungen nur, wenn der Wärmeschutz die Anforderungen um mindestens 30 Prozent unterschreitet. Das gilt nicht beim Austausch bestehender Einzelraum-Stromheizungen und nicht im Zweifamilienhaus, in dem Sie selbst wohnen (§ 46 GModG).
• Andere innovative Heizungslösungen.

Neue Gas- und Ölheizung: die Bio-Quote nach § 43 GModG

Bauen Sie nach dem 29. Juli 2026 eine Heizung mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas in ein bestehendes Gebäude ein, müssen Sie als Eigentümer sicherstellen, dass ein Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt. Der Anteil steigt stufenweise:

• ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
• ab 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent
• ab 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent
• ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent

Es gibt drei Wege, die Quote ganz oder teilweise anders zu erfüllen. Erstens zählt eine Solarthermieanlage: Bis Ende 2034 genügt sie, wenn ihre Kollektorfläche bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen mindestens 0,04 Quadratmeter und bei größeren Wohngebäuden mindestens 0,03 Quadratmeter je Quadratmeter Nutzfläche beträgt. Zweitens zählt eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, die das ganze Gebäude versorgt und bestimmte Kennwerte erreicht. Drittens gilt die Pflicht als erfüllt, wenn Sie eine Wärmepumpen-Hybridheizung einbauen, deren Wärmepumpe ausreichend stark ist. Die genauen Leistungswerte stehen in § 43 Abs. 5 GModG; in Gebäuden ab sechs Wohnungen ist ab 2040 ein Nachweis nötig, wenn mehr als 30 Prozent angerechnet werden sollen.

Für Vermieter wichtig ist vor allem der Kostenverlauf. Biobrennstoffe sind teurer als Erdgas oder Heizöl, und der Anteil wächst bis 2040 auf mehr als die Hälfte. Wie diese Mehrkosten zwischen Ihnen und Ihren Mietern aufgeteilt werden, regelt seit 2026 das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz mit (§ 2 Abs. 3 CO2KostAufG). Rechnen Sie deshalb vor der Entscheidung für einen neuen Gas- oder Ölkessel die Heizkosten über die gesamte Laufzeit durch, nicht nur den Kaufpreis.

Umlage auf die Miete: § 559e BGB oder § 559 BGB

Der Einbau einer Heizung nach § 42 GModG gilt als Modernisierung (§ 555b Nr. 1a BGB). Sie dürfen einen Teil der Kosten deshalb dauerhaft auf die Jahresmiete aufschlagen. Dafür gibt es zwei Wege:

• Mit Förderung (§ 559e BGB): Haben Sie öffentliche Zuschüsse in Anspruch genommen, dürfen Sie jährlich 10 Prozent der Kosten abzüglich der Fördermittel umlegen. Als Anteil für ohnehin fällige Instandhaltung werden pauschal 15 Prozent abgezogen. Diese Pauschale entfällt, soweit Kosten durch den Einbau einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach § 43 GModG entstanden sind.
• Ohne Förderung (§ 559 BGB): Sie dürfen jährlich 8 Prozent der Kosten umlegen. Den Instandhaltungsanteil müssen Sie hier selbst ermitteln, notfalls schätzen.

In beiden Fällen gilt eine eigene Obergrenze: Durch den Einbau einer Heizung darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter steigen (§ 559 Abs. 3a Satz 3 und § 559e Abs. 3 BGB). Die allgemeinen Kappungsgrenzen von 3 Euro bzw. 2 Euro je Quadratmeter für alle Modernisierungen zusammen bleiben daneben bestehen.

Rechenbeispiel zum Heizungstausch als Vermieter

Ein Beispiel mit runden Zahlen: Sie ersetzen in einem Zweifamilienhaus die Ölheizung durch eine Wärmepumpe. Auf die vermietete Wohnung mit 80 Quadratmetern entfallen 20.000 Euro, die Förderung beträgt 6.000 Euro.

• Kosten abzüglich 15 Prozent Pauschale: 17.000 Euro
• abzüglich Förderung: 11.000 Euro
• 10 Prozent davon im Jahr: 1.100 Euro, also rund 91,67 Euro im Monat
• Obergrenze: 80 m² × 0,50 Euro = 40 Euro im Monat

Die Miete steigt in diesem Beispiel also um 40 Euro, nicht um 91,67 Euro. Bei Heizungen greift die Obergrenze sehr oft. Ein schneller Überschlag mit Ihren eigenen Zahlen gelingt mit unserem Heizungsrechner für Vermieter.

Härte, Ankündigung und Förderung

Anders als oft zu lesen ist, kann sich ein Mieter auch beim Heizungstausch auf eine finanzielle Härte berufen. § 559e Abs. 4 BGB verweist auf § 559 Abs. 4 BGB, und dort ist ausdrücklich geregelt, dass die Abwägung beim Einbau einer Heizung stattfindet, selbst wenn Sie den Tausch nicht zu vertreten hatten. Härtegründe zählen allerdings nur, wenn der Mieter sie rechtzeitig nach der Modernisierungsankündigung mitteilt.

Deshalb lohnt eine saubere Ankündigung vor Baubeginn. Eine Vorlage finden Sie in unserem Beitrag zur Ankündigung einer Modernisierung. Allgemeine Hinweise zum Ablauf stehen im Ratgeber Modernisierung in der Mietwohnung, alle Wege zur Mieterhöhung im Leitfaden Mieterhöhung.

Bei der Förderung erhalten Vermieter im KfW-Programm 458 eine Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten (Stand Juli 2026). Förderfähig sind höchstens 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus gibt es nur für selbst genutzte Wohnungen. Den aktuellen Stand finden Sie direkt bei der KfW. Den Wortlaut der neuen Bio-Quote können Sie in § 43 GModG nachlesen.

Checkliste für Vermieter

• Laufende Heizung weiter betreiben und warten; eine Austauschpflicht gibt es nicht.
• Vor dem Tausch die Optionen aus § 42 GModG vergleichen, bei Gas und Öl die steigende Bio-Quote einrechnen.
• Förderung vor Auftragsvergabe beantragen; sie entscheidet, ob § 559e BGB mit 10 Prozent nutzbar ist.
• Umlage mit der Obergrenze von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren gegenrechnen.
• Modernisierung rechtzeitig ankündigen, damit Härtegründe fristgerecht vorgebracht werden müssen.
• Bei der Heizkostenabrechnung die Aufteilung der CO2-Kosten beachten (CO2-Kostenaufteilung).

Hinweis

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Wirksamkeit einzelner Mietvertragsklauseln hängt vom konkreten Einzelfall ab. Bitte konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Mietrecht.