Darf der Vermieter einen Schlüssel behalten?

Der Zweitschlüssel Mietwohnung gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mieter und Vermieter. Viele Vermieter behalten nach der Schlüsselübergabe einen Zweitschlüssel – sei es für Notfälle, Handwerkertermine oder die eigene Sicherheit. Tatsächlich ist dieses Vorgehen in den meisten Fällen rechtswidrig. Der BGH hat unmissverständlich klargestellt, dass der Mieter einen Anspruch auf sämtliche Schlüssel zur Mietwohnung hat. Gleichzeitig riskieren Vermieter, die einen Zweitschlüssel Mietwohnung behalten, erhebliche Konsequenzen: Der Mieter kann die Schlösser auf Kosten des Vermieters austauschen lassen, eine Mietminderung geltend machen oder sogar fristlos kündigen. Dieser Beitrag erklärt die aktuelle Rechtslage, die Pflichten bei der Schlüsselübergabe und was Vermieter beachten müssen, um teure Fehler zu vermeiden.

Zweitschlüssel Mietwohnung – Die Rechtslage nach BGB und BGH

Das Grundprinzip ist eindeutig: Mit Abschluss des Mietvertrags und Übergabe der Wohnung geht das alleinige Besitzrecht auf den Mieter über. Nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Darüber hinaus schützt § 858 BGB den Besitz des Mieters gegen jede verbotene Eigenmacht. Konkret bedeutet das: Der Vermieter muss dem Mieter alle vorhandenen Schlüssel aushändigen – Haustürschlüssel, Wohnungsschlüssel, Kellerschlüssel und Briefkastenschlüssel. Entscheidend ist dabei das Urteil des BGH vom 5. Oktober 2010 (VIII ZR 221/09). Der BGH stellte klar, dass der Vermieter kein Recht hat, ohne Zustimmung des Mieters einen Zweitschlüssel zurückzubehalten. Folglich ist jeder Vermieter verpflichtet, sämtliche Schlüssel bei der Übergabe herauszugeben.

Warum das Behalten eines Zweitschlüssels rechtswidrig ist

Die Rechtsprechung begründet das Verbot des Zweitschlüssels mit dem verfassungsrechtlich geschützten Besitzrecht des Mieters. Artikel 13 GG schützt die Unverletzlichkeit der Wohnung – und dieser Schutz wirkt auch gegenüber dem Eigentümer. Allerdings geht es nicht nur um das Grundgesetz. Ebenso verletzt das Behalten eines Zweitschlüssels das vertragliche Gebrauchsrecht des Mieters nach § 535 BGB. Der Mieter hat Anspruch auf den ungestörten und ausschließlichen Besitz der Wohnung. Entsprechend hat das Landgericht Berlin entschieden, dass bereits das bloße Vorhandensein eines Zweitschlüssels beim Vermieter eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellt – unabhängig davon, ob der Vermieter den Schlüssel tatsächlich benutzt (LG Berlin, 65 S 52/10). Hinzu kommt: Der Mieter kann nicht sicher sein, dass der Vermieter den Schlüssel nicht unbefugt verwendet. Deshalb besteht der Herausgabeanspruch auch dann, wenn der Vermieter versichert, den Schlüssel nur im Notfall zu verwenden.

Zweitschlüssel Mietwohnung – Pflichten bei der Schlüsselübergabe

Die Schlüsselübergabe gehört zu den wichtigsten Momenten im Mietverhältnis. Der Vermieter muss bei Einzug alle vorhandenen Schlüssel dokumentieren und dem Mieter übergeben. Entscheidend ist ein vollständiges Übergabeprotokoll, das Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel exakt auflistet. Darüber hinaus sollte das Protokoll festhalten, wie viele Schlüsselsätze insgesamt existieren. Konkret empfiehlt sich folgende Vorgehensweise: Der Vermieter übergibt mindestens zwei vollständige Schlüsselsätze und dokumentiert die Übergabe mit Datum und Unterschrift beider Parteien. Gleichzeitig hat der Mieter das Recht, die Anzahl der ausgegebenen Schlüssel zu erfragen. Verschweigt der Vermieter einen vorhandenen Zweitschlüssel, kann dies als arglistige Täuschung gewertet werden. Folglich sollten Vermieter bereits bei der Gestaltung des Mietvertrags eine klare Schlüsselklausel aufnehmen, die Anzahl und Herausgabe aller Schlüssel regelt.

Was der Mieter bei einem zurückbehaltenen Zweitschlüssel tun kann

Stellt der Mieter fest, dass der Vermieter einen Zweitschlüssel Mietwohnung behalten hat, stehen ihm mehrere Rechte zu. Erstens kann er die sofortige Herausgabe des Schlüssels verlangen. Zweitens darf er die Schlösser auf Kosten des Vermieters austauschen lassen, wenn der Vermieter den Schlüssel nicht herausgibt. Das Amtsgericht Hannover hat bestätigt, dass die Kosten für den Schlossaustausch vom Vermieter zu tragen sind, wenn dieser einen Zweitschlüssel unberechtigt zurückbehält (AG Hannover, 415 C 17706/10). Drittens kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen. Gerichte halten eine Minderung von bis zu fünf Prozent für angemessen, solange der Vermieter im Besitz eines Zweitschlüssels ist. Darüber hinaus kann die beharrliche Weigerung, den Schlüssel herauszugeben, einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung durch den Mieter nach § 543 Abs. 1 BGB darstellen. Allerdings setzt dies eine vorherige Abmahnung voraus.

Darf der Mieter die Schlösser austauschen?

Grundsätzlich darf der Mieter die Schlösser der Mietwohnung austauschen – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Der Mieter muss die alten Schlösser aufbewahren und bei Auszug wieder einbauen. Ebenso muss er dem Vermieter auf Anfrage mitteilen, dass er die Schlösser getauscht hat. Entscheidend ist die Abwägung der Interessen: Wenn der Mieter einen konkreten Anlass hat – etwa den begründeten Verdacht, dass der Vermieter unbefugt die Wohnung betritt –, ist der Schlossaustausch ohne Weiteres zulässig. Dagegen kann ein grundloser Schlossaustausch problematisch sein, wenn der Vermieter im Notfall keinen Zugang zur Wohnung erhält. Allerdings hat das Landgericht München entschieden, dass der Mieter dem Vermieter keinen Schlüssel für das neue Schloss aushändigen muss (LG München I, 31 S 12371/09). Entsprechend bleibt das Besitzrecht des Mieters auch nach dem Schlossaustausch uneingeschränkt.

Schlüsselverlust durch den Mieter – Haftung und Kosten

Verliert der Mieter einen Schlüssel, muss er den Vermieter unverzüglich informieren. Gleichzeitig haftet der Mieter für die Kosten, die durch den Schlüsselverlust entstehen. Allerdings unterscheidet die Rechtsprechung zwischen verschiedenen Szenarien. Bei einer einfachen Haustür genügt in der Regel die Anfertigung eines Ersatzschlüssels. Dagegen kann bei einer Schließanlage im Mehrfamilienhaus der Austausch der gesamten Anlage erforderlich werden – mit Kosten von mehreren tausend Euro. Entscheidend ist: Der Mieter haftet nur dann für den Austausch der kompletten Schließanlage, wenn eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht. Der BGH hat klargestellt, dass die bloße Möglichkeit eines Missbrauchs nicht ausreicht (BGH VIII ZR 205/17). Hinzu kommt: Eine Hausratversicherung deckt den Schlüsselverlust in der Regel nicht ab. Deshalb empfehlen Experten Mietern in Mehrfamilienhäusern den Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung, die Schlüsselschäden einschließt. Der Vermieter sollte die Schlüsselfrage bereits im Mietvertrag klar regeln.

Zweitschlüssel Mietwohnung – Sonderfälle und Ausnahmen

In wenigen Ausnahmefällen kann der Vermieter berechtigt sein, einen Schlüssel zu behalten. Dies gilt insbesondere für gemeinschaftlich genutzte Räume wie Keller, Dachboden oder Waschküche, die nicht exklusiv einem Mieter zugeordnet sind. Ebenso kann der Vermieter einen Schlüssel für den Hauswirtschaftsraum oder den Heizungskeller behalten, wenn er für die Wartung der Heizungsanlage zuständig ist. Allerdings gilt auch hier: Der Vermieter darf nur die Schlüssel behalten, die für die Gemeinschaftsräume bestimmt sind – niemals einen Wohnungsschlüssel. Darüber hinaus existiert ein Sonderfall bei der Hausverwaltung. Der Vermieter darf der Hausverwaltung einen Schlüssel für die Gemeinschaftsräume überlassen, nicht jedoch für einzelne Mietwohnungen. Entsprechend müssen Vermieter bei der Beauftragung einer Hausverwaltung sicherstellen, dass keine Wohnungsschlüssel weitergegeben werden. Dennoch vereinbaren manche Mieter und Vermieter freiwillig, dass der Vermieter einen Notfallschlüssel erhält. Eine solche Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie individuell ausgehandelt wurde und der Mieter sie jederzeit widerrufen kann. Eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag genügt dafür nicht.

Checkliste: Zweitschlüssel Mietwohnung richtig handhaben

• Alle Schlüssel bei Einzug übergeben: Sämtliche Wohnungs-, Haustür-, Keller- und Briefkastenschlüssel aushändigen. Keinen Zweitschlüssel zurückbehalten.
• Übergabeprotokoll erstellen: Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel dokumentieren. Von beiden Parteien unterschreiben lassen.
• Schlüsselklausel im Mietvertrag aufnehmen: Regeln zur Anzahl der Schlüssel, Nachfertigungskosten und Rückgabepflicht bei Auszug klar formulieren.
• Kein heimliches Behalten: Das Zurückbehalten eines Zweitschlüssels berechtigt den Mieter zum Schlossaustausch auf Vermieterkosten und zur Mietminderung von bis zu fünf Prozent.
• Schlüsselverlust regeln: Im Mietvertrag festhalten, dass der Mieter Verluste sofort melden muss. Bei Schließanlagen auf die Haftpflichtversicherung des Mieters hinweisen.
• Gemeinschaftsräume unterscheiden: Schlüssel für Keller, Waschküche oder Heizungsraum darf der Vermieter behalten – Wohnungsschlüssel niemals.
• Rückgabe bei Auszug dokumentieren: Bei der Wohnungsrückgabe alle Schlüssel zählen und im Auszugsprotokoll festhalten. Fehlende Schlüssel sofort reklamieren.

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