10 unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Die häufigsten unwirksamen Klauseln in einem Mietvertrag

Mietverträge beinhalten oftmals die kuriosesten Regelungen, die Sie als Mieter/in wahrscheinlich lediglich überflogen haben deren Unwirksamkeit nicht erkannten. Dabei sollten Sie wissen, dass Sie nicht alle Punkte in Ihrem Mietvertrag akzeptieren müssen und können diese sogar vor dem Hintergrund der Gesetzeslage ruhigen Gewissens ignorieren. Im Folgenden die am häufigsten vorkommenden unwirksamen Klauseln in einem Mietvertrag. Hier finden Sie passende Vorlagen zum Mietvertrag.

Die selbstschuldnerische Bürgschaftserklärung

Neben der vereinbarten Kaution fordern Vermieter/innen gerne von ihren neuen Mietern/innen unaufgefordert eine selbstschuldnerische Bürgschaftserklärung an. Eine solche ist jedoch unzulässig, da § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Höhe der Mietsicherheit maximal drei Nettokaltmieten betragen darf. Zudem dürfen Vermieter/innen von Ihnen keine anderen Sicherheitsleistungen fordern.

Wenn Sie sich hingegen freiwillig für weitere Sicherheitsleistungen entscheiden, spricht dem nichts entgegen. Verlangen Mieter/innen ergänzend zur Kaution einen „Schlüsselpfand“, ist auch diese Formulierung unwirksam. Ein Verlust der Wohnung- oder Hausschlüssel fällt in den allgemeinen Risikobereich des/der Vermieters/in, wie das Landgericht Berlin am 16. September 1992 einst urteilte.

Angaben zur Wohnfläche

Eine „circa“-Angabe der Wohnfläche in Quadratmeter kommt immer häufiger in Mietverträgen vor. Bei Vermietern/innen steckt hierbei die Idee dahinter, eine Mietkürzung durch Mieter/innen zu verhindern, wenn sich zu einem späteren Zeitpunkt herausstellt, dass die Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben ist.

Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent können Sie als Mieter/in einen Mangel geltend machen. Am 10. März stellte der Bundesgerichtshof (BGH) klar, dass eine Abweichung von über zehn Prozent nach oben entscheidend ist. Vermieter können also mit einer „circa“-Angabe der Wohnfläche die Möglichkeit zur Mietminderung Ihrerseits nicht einfach aushebeln.

Unwirksame Klauseln bei Kündigungsfristen und der Mietdauer

Verklausulieren Vermieter/innen im Vertrag eine Kündigungsfrist von beispielsweise sechs Monaten, besteht darauf kein Rechtsanspruch. Als Mieter/in können Sie grundsätzlich immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Möglich ist es hingegen, die Kündigungsmöglichkeit für eine bestimmte Zeit (maximal vier Jahre) auszusetzen (Kündigungsausschluss). Demnach kann zum Beispiel das Recht auf eine ordentliche Kündigung erst nach 24 Monaten geltend gemacht werden.

Der Abschluss eines befristeten Mietvertrages ist ebenfalls mit erheblichen rechtlichen Hürden verbunden. Nach § 575 BGB muss eine bauliche Veränderung, der Bedarf für eine Werkdienstwohnung oder Eigenbedarf seitens des/der Vermieter/in vorliegen. Der Grund für die befristete Vermietung muss Ihnen bereits vor Vertragsabschluss in Schriftform mitgeteilt worden sein.

Staffelmietvereinbarungen

Neue Mietverträge enthalten häufig eine Staffelmietvereinbarung, wonach Ihre Mieter ohne Ankündigung in regelmäßigen Abständen steigt. Nach § 557a BGB ist die Vereinbarung erst dann gültig, wenn Ihre Mieter für ein Jahr unverändert geblieben ist. Die gleiche gesetzliche Regelung gilt ebenso für sogenannte Indexmietvereinbarungen, welche sich am Preisindex für Lebenshaltungskosten privater Haushalte orientiert.

Wenn Sie in Ihre neue Wohnung eingezogen sind, sollten prüfen lassen, ob die Miete nicht zu hoch angesetzt wurde. Mit der Einführung der Mietpreisbremse haben sich hier neue Rechtsgrundlagen ergeben.

Umlage der Betriebskosten

Stellt Ihnen Ihr/e Mieter/in zum Beispiel die Kosten für eine eventuell vorhandene Reparaturkosten- oder Mitausfallversicherung in Rechnung im Rahmen der Betriebskosten in Rechnung, ist dies unzulässig. Umlagefähige Betriebskosten sind unter §2 der Betriebskostenverordnung strikt geregelt. Die genannten Positionen zählen zu den Verwaltungskosten, welche Vermieter/innen selbst zu tragen haben. Alle 16 umlagefähige Betriebskosten können Ihnen als Mieter/in nicht pauschal als Mehraufwendungen in Rechnung gestellt werden. Vermieter und Vermieterinnen müssen jede Leistung, wie zum Beispiel die Wartung eines Rauchmelders oder die Reinigung der Dachrinnen, im Mietvertrag expliziert benennen.

Hausordnung und Nutzung der Wohnung

Einige Vermieter/innen übergehen die bestehende Hausordnung und vereinbaren zusätzliche Vertragsinhalte mit unzulässigem Charakter. Wird zum Beispiel das Spielen eines Musikinstrumentes zeitlich eingeschränkt, können Sie darüber verhandeln, sofern es sich um eine sogenannte Formularklausel handelt. Die Rechtsprechung erlaubt das Musizieren um Rahmen der vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung. Eine restriktive Beschränkung ist daher nicht erlaubt. Pauschal gesagt, dürfen Sie als Mieter/in keine unangemessenen Benachteiligungen erfahren. Wenn Ihr/e Vermieter/in zudem Vorschreibt, dass Sie aus Sicherheitsgründen ausschließlich bestimmte Küchengeräte verwenden dürfen, können Sie diese Vereinbarung getrost ignorieren.

Tierhaltung in einem Mietobjekt

Das vollständige Verbot für das Halten von ausnahmslos allen Tieren ist untersagt. Die Haltung von Kleintieren, wie zum Beispiel Hamstern, Wellensittichen und Fischen, ist möglich. Andernfalls würde ein solches Verbot abermals eine unangemessene Benachteiligung für Sie als Mieter/in mit sich bringen. Allerdings ist die Haltung anderer Tiere stets im Einzelfall zu prüfen. Grundsätzlich ist die Klausel also keine Erlaubnis dafür, jedes Tier in einer Wohnung halten zu dürfen.

Instandhaltungsarbeiten und die Beseitigung von Mängeln

Einige Vermieter/innen gehen getreu dem Motto „Gemietet wie gesehen“ vor und sind der Auffassung, dass sich etwaige Mängelrügen über einen Mietvertrag kategorisch ausschließen lassen. Grundsätzlich haben Sie als neue/r Mieter/in das Recht auf den Bezug einer mängelfreien Wohnung. Im Bereich der Instandhaltungspflicht für die Nutzung überlassene Küchengeräte schieben Vermieter/innen die Verantwortung gern ab. Auch hier können Sie vertragliche Formulierungen vollständig ignorieren. Bei der sogenannten Kleinreparaturklausel sollten Sie auf die genaue Formulierung im Vertrag achten. An dieser Stelle müssen eine Kostenbegrenzung sowie ein jährlicher Höchstbetrag (maximal 6 bis 8 Prozent der Nettojahresmiete) vereinbart werden.

Schönheitsreparaturen im Wohnbereich

Der BGH hat während der vergangenen Jahre unzählige Formularklauseln in Bezug zu Schönheitsreparaturen für nichtig erklärt. So ist beispielsweise die Renovierung einer Wohnung bei einem bevorstehenden Auszug im Rahmen der Instandhaltung Sache des/der Vermieters/Vermieterin. Sogenannte Endrenovierungsklauseln sind in einem Mietvertrag unzulässig und können von Ihnen ignoriert werden. Wenn Sie derartige Formulierungen in Ihrem Mietvertrag entdecken, sollten Sie aufgrund der komplizierten Rechtsprechung das Gespräch mit Ihrem/r Vermieter/in suchen oder sich diesbezüglich unabhängig beraten lassen.

Besichtigungen durch Vermieter/in

Vermieter/innen verlangen im Mietvertrag häufig nahezu freien Zugang zur vermieten Wohnung. So werden Sie dazu verpflichtet, dass auch während Ihrer Abwesenheit die Wohnräume betreten werden können. Bei längerer Abwesenheit sollen Sie sogar den Schlüssel an einer erreichbaren Stelle hinterlegen.

Eine solche Regelung ist aus rechtlicher Sicht sowohl unangemessen als auch ungenau. Nach wie vor ist unklar, zum welchem Zweck Vermieter den Schlüssel im Hinblick auf die Privatsphäre des/der Mieter/in benutzen dürfen. Eine Überprüfung des Wohnungszustandes ist ebenfalls nicht gestattet. Handelt es sich hingegen um einen fachlichen Grund, weil ein Mangel aufgetreten ist, können Vermieter/innen nach vorheriger Anmeldung die Wohnung betreten.