Mietrecht – Der Schornsteinfeger (Betriebskosten)

Nebenkostenabrechnung – wer zahlt den Schornsteinfeger?

In Deutschland sind ca. vier von fünf Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft. Der Vermieter wälzt Ausgaben, die er hatte, auf seine Mieter ab. Doch nicht alle Kosten dürfen umgelegt werden. Welche Aufwendungen für den Kaminkehrer dürfen tatsächlich abgerechnet werden?

Jährlicher Besuch des Schornsteinfegers

Wenn eine Heizungsanlage im Haus vorhanden ist, die schonsteingebunden ist, beispielsweise Öl-, Gas- und Biomasse-Heizung, muss der Mann (beziehungsweise die Frau) in Schwarz jedes Jahr kommen. Dann wird hauptsächlich der Abluftschornstein gereinigt, entweder vom Keller des Mietshauses aus oder über das Dach. Weiterhin wird die Gastherme, falls eine vorhanden ist, in den einzelnen Mietwohnungen geprüft und überwacht. Diese wiederkehrenden Ausgaben darf der Vermieter auf die Mieter umlegen.

Zentralheizung und Schornsteinfeger

Verfügt das Haus über eine Zentralheizung, die alle Wohnungen mit Wärme versorgt, werden die Kosten des Kaminkehrers zusammen mit der Heizkostenabrechnung vom Vermieter auf die Mietparteien umgelegt. Bei Gasetagenheizungen, die jeweils nur eine Etage im Haus mit Wärme versorgen, und Einzelöfen erfolgt die Abrechnung über die normale Betriebskostenabrechnung, da der Mieter die Heizkosten im Regelfall selbst an das Versorgungsunternehmen bezahlt.

Welche Voraussetzungen müssen für die Umlage erfüllt sein?

Ob die Kosten für den Schornsteinfeger auf die einzelnen Mieter umgelegt werden dürfen, wird in der Betriebskostenverordnung und dem Mietvertrag geregelt. Nach § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) gehören die kompletten Auslagen zu den laufenden öffentlichen Lasten und können damit anteilsmäßig verteilt werden. Hierbei bedeutet in gleichmäßigen Abständen jedoch nicht, dass die Ausgaben jährlich anfallen müssen. Es genügt, wenn eine Regelmäßigkeit vorliegt, beispielsweise entstehen die Auslagen nur alle vier Jahre.

Der Mietvertrag entscheidet über die Umlage der Kosten

Im Mietvertrag muss wirksam vereinbart worden sein, dass die Schornsteinfegerkosten vom Mieter übernommen werden. Laut § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist lediglich gesetzlich geregelt, dass die Übernahme der Betriebskosten durch die Mietpartei zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden kann. Das bedeutet, dass ein Mieter, der keine gültige Vereinbarung unterschrieben hat, lediglich die Grundmiete zahlen muss. In der heutigen Zeit ist dies jedoch die große Ausnahme. Verweist eine Mietvertragsklausel auf den § 2 BetrKV, reicht das bereits für die Weitergabe der Kosten für den Schornsteinfeger aus, denn dieser enthält eine Aufzählung aller Betriebskostenarten, die zulässig sind. Einfache Übertragungsklauseln wie „Die Mietpartei trägt sämtliche Betriebskosten“ sind unzureichend für die Umlagefähigkeit.

Welche Kosten dürfen nicht umgelegt werden?

Hat der Vermieter eine neue Zentralheizungsanlage einbauen lassen, muss diese selbstverständlich geprüft und abgenommen werden von einem Schornsteinfeger. Die Kosten, die hier einmalig entstehen, dürfen nicht auf die Mieter verteilt werden.

Wie dürfen die Nebenkosten verteilt werden?

Über die Verteilung der Nebenkosten entscheidet der Verteilerschlüssel. Hier gibt es drei verschiedene Möglichkeiten: Entweder wird die Wohnfläche als Bemessungsgrundlage genommen, die Anzahl der Wohneinheiten oder die Größe des Haushalts, also die Menge der Personen. Wenn im Mietvertrag nicht festgelegt wurde, welcher Umlageschlüssel verwendet wird, hat der Eigentümer die Betriebskosten anhand der Größe der Wohnung zu verteilen. Denkbar ist auch, dass der Vermieter unterschiedliche Verteilerschlüssel benutzt, je nach Betriebskostenart. So können zum Beispiel Müllgebühren anhand der Personenanzahl abgerechnet werden und die Kosten für den Schornsteinfeger beispielsweise über die Wohnfläche. Es ist jedoch wichtig, dass der Mieter weiß, wie welche Auslagen vom Vermieter umgelegt werden.

Steuerliche Absetzung der Kosten für den Schornsteinfeger

Die Schornsteinfegerkosten können vom Mieter steuerlich geltend gemacht werden. Dies gilt für die Umlage auf die Betriebskostenabrechnung und das Zahlen der Kosten, wenn eine Gasetagenheizung vorhanden ist. Über die sogenannten „haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen“ können die Auslagen in der Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden, die für das Kaminkehren selbst angefallen sind. Als reine Gutachtertätigkeiten, die nicht absetzbar sind, zählen seit 2014 die Abgasmessung und die Feuerstättenschau. Damit die Kosten abgesetzt werden können, müssen diese aus der Nebenkostenabrechnung klar ersichtlich sein. Ist dies nicht der Fall, ist der Vermieter verpflichtet, eine Bestätigung über die Begleichung der Kosten ausstellen.